Những tài sản có giá trị lớn như đất đai, nhà cửa khi mua bán hay chuyển nhượng thường khó tránh khỏi những tình huống rủi ro bất thường. Chỉ cần một thiếu sót nhỏ trong giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà cũng có thể dẫn đến những hậu quả xấu xảy ra. Do đó, việc hiểu thế nào là hợp đồng đặt cọc mua chung cư và cần lưu ý đến những yếu tố nào là hết sức quan trọng.
Cần lưu ý gì khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư?
Thế nào là hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư?
Hiểu một cách đơn giản, hợp đồng đặt cọc mua chung cư là văn bản nhằm thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc mua, bán nhà chung cư. Bố cục và thông tin của mỗi hợp đồng có thể khác nhau nhưng nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua nhà bắt buộc phải bao gồm những thông tin sau:
- Họ tên, số chứng minh nhân dân, địa chỉ của đại diện bên bán và bên mua
- Số tiền đặt cọc bên mua giao cho bên bán sau khi ký hợp đồng đặt cọc
- Thời gian hai bên thực hiện giấy tờ thủ tục pháp lý tiếp theo
- Số tiền còn lại hai bên sẽ trao đổi trong lần tiếp theo
- Bên bán và bên mua ký nhận, kết thúc giai đoạn đặt cọc để chuyển qua giai đoạn khác theo đúng quy định pháp luật
>> Xem ngay: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư ngắn gọn, chuẩn nhất
Kinh nghiệm làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư theo từng loại hình
Hiện nay, nhà chung cư được chia thành nhiều loại hình căn hộ theo phân khúc khác nhau như: Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, chung cư giá rẻ, chung cư cao cấp… Mặc dù vậy, căn hộ chung cư sẽ được chia ra thành 3 loại hình chính là chung cư đã bàn giao, chung cư đang đã xong móng nhưng đang trong quá trình xây dựng và quá trình chưa xong móng. Dưới đây là một số lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua chung cư theo từng loại hình chung cư:
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là thủ tục pháp lý quan trọng trong giao dịch mua, bán nhà đất
Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư đã bàn giao
Theo kinh nghiệm của BĐS Homedy, trước khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, với loại hình căn hộ chung cư đã bàn giao, bạn nên tìm hiểu một số thông tin như sau:
- Căn hộ đã có sổ hồng chưa, giấy tờ căn hộ có hợp lệ theo quy định không, ban công hoặc hành lang thuộc quyền sở hữu chung hay của riêng?
- Chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà bao gồm những gì, thời gian đóng phí là bao nhiêu mỗi năm, mức thu các loại phí sinh hoạt [phí thang máy, bảo vệ an ninh] như thế nào?
- Thông tin về hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, tình hình điện nước, an ninh…
- Khi mua căn hộ, người mua có chỗ để xe không, mức phí nếu có là bao nhiêu mỗi tháng?
Ngoài việc tìm hiểu những thông tin trên, trong bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư sẽ ghi cụ thể về thông tin bên mua và bên bán, diện tích căn hộ, giá căn hộ, số tiền đặt cọc, ngày bổ sung tiền cọc, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế [gồm thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân…] thời gian đóng tiền và chữ ký xác nhận của các bên.
Đặt cọc căn hộ chung cư đã xong móng nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng
Tương tự loại hình căn hộ chung cư đã bàn giao, với loại căn hộ đã xong móng những vẫn đang trong quá trình xây dựng, bạn cũng nên tìm hiểu kỹ nhưng thông tin này trước khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà
Cần xem xét thật kỹ các căn hộ mẫu trước khi quyết định mua và làm hợp đồng đặt cọc. Khi đã có quyết định mua, nên tham khảo các thông tin về:
- Hướng nhà, khả năng cách âm, ban công hoặc hành lang thuộc quyền sở hữu chung hay của riêng...
- Nhà được giao vào thời điểm nào, trong trường hợp chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ thì mức độ bồi thường là bao nhiêu, trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ thì hình thức phạt áp dụng thế nào
- Nếu chủ đầu tư giao nhà nhưng khi đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công, phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận thì hình thức xử lý như thế nào? Theo đó, ngoài hợp đồng đặt cọc mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư có bản phụ lục hợp đồng và liệt kê chi tiết thiết kế, thi công; yêu cầu chủ đầu tư bồi thường nếu có sự thay đổi xảy ra.
Về nội dung hợp đồng đặt cọc, bạn cũng nên đảm bảo các thông tin gồm: Thông tin bên mua và bên bán, chủ đầu tư, diện tích căn hộ, giá căn hộ, số tiền đăt cọc, ngày bổ sung tiền cọc, mức phí thuế cần đóng cho cơ quan thuế và phiếu thu có dấu, chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư chưa xong móng
Theo quy định của Nhà nước, các dự án BĐS buộc phải xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đất nền mới được bán cho khác hàng. Tuy vậy, hoạt động đặt cọc giữ chỗ nhà chung cư vẫn đang diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng.
Các dự án BĐS buộc phải xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đất nền mới được bán cho khác hàng
Đánh vào tâm lý muốn nắm chắc lợi nhuận nhanh chóng của nhà đầu tư, việc đặt cọc giữ chỗ đang được các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu khi chưa mở bán dự án chung cư. Khách hàng muốn mua nhà giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời thì thường phải làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư trong đợt đầu công bố dự án. Và muốn giữ chỗ căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Việc này là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên.
Mặc dù vậy, để tránh những rủi ro trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, với tư cách là khách hàng, bạn chỉ nên chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hoặc đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng của dự án. Thêm nữa, nên chọn những chủ đầu tư uy tín với thời gian cam kết cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng.
Trên đây là một số lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư được Homedy tổng hợp lại. Qua những lưu ý trên, rất mong bạn sẽ tìm được cho mình một căn chung cư như ý và có bản hợp đồng đặt cọc mua chung cư đầy đủ, tránh mọi rủi ro không đáng có. Đừng quên cập nhật tin tức bất động sản mới nhất ngay tại Homedy.com - giúp bạn có cái nhìn chính xác, đa chiều về thị trường địa cố kịp thời nhất.
H.Mai [Tổng hợp]
Theo Homedy Blog Tư vấn
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự, đặt cọc nói chung và đặt cọc mua chung cư nói riêng là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điều này được hiểu rằng, sau khi các bên đặt cọc mua chung cư, trong một khoảng thời gian thoả thuận, bên đặt cọc [bên mua] phải trả hết số tiền mua chung cư cho bên nhận cọc [bên bán] và bên bán giao quyền sở hữu căn hộ này cho bên mua.
Trong đó, nếu đã đặt cọc nhưng sau đó một trong hai bên "đổi ý" và huỷ cọc thì sẽ được giải quyết theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
- Thực hiện việc mua bán: Tiền cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào số tiền mua chung cư lúc ban đầu. Trường hợp này, người mua chỉ phải trả nốt số tiền còn thiếu sau khi đã trừ đi tiền đặt cọc.
- Bên bán không muốn bán căn hộ chung cư sau khi các bên đã ký hợp đồng đặt cọc: Bên bán phải trả cho bên mua hai lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận không phải trả cọc hoặc số tiền phải trả cao hơn.
- Bên mua không muốn mua căn hộ chung cư sau khi đã thực hiện hợp đồng đặt cọc: Số tiền đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên bán. Nếu hai bên có thoả thuận khác [ví dụ như ngoài số tiền cọc bị mất, bên mua phải trả thêm cho bên bán một khoản tiền nữa] thì các bên phải thực hiện theo thoả thuận này.
Như vậy, trước hết để xem xét có được huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư hay không thì phải căn cứ vào thoả thuận của các bên. Nếu các bên thoả thuận về việc cho phép một trong hai bên huỷ đặt cọc hoặc phải bồi thường, thì thực hiện theo thoả thuận của các bên. Nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự như trên.
Xem thêm: Tự ý bỏ cọc mua đất, người mua phải bồi thường thế nào?
Thủ tục huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư chi tiết nhất
Như phân tích ở trên, sau khi đã đặt cọc mua chung cư, các bên hoàn toàn có quyền huỷ. Tuy nhiên, việc có phải bồi thường hay không thì cần căn cứ vào thoả thuận của các bên.
Hiện nay, thông thường các bên khi thực hiện đặt cọc mua chung cư - một tài sản có giá trị thường sẽ lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc. Do đó, khi muốn huỷ đặt cọc thì thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:
Đến đâu để huỷ?
Khi muốn huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã công chứng thì các bên phải đến tổ chức hành nghề công chứng [Phòng hoặc Văn phòng công chứng] nơi trước đó đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc này.
Đồng thời, người thực hiện ký hợp đồng huỷ đặt cọc cũng phải là Công chứng viên đã ký hợp đồng đặt cọc trước đó. Nếu tổ chức hành nghề công chứng đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì nơi đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện huỷ hợp đồng đặt cọc.
[Căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014].
Hồ sơ cần gì?
Do thủ tục công chứng hợp đồng huỷ đặt cọc cũng thực hiện như khi công chứng hợp đồng đặt cọc [theo khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng] nên hồ sơ mà các bên cần chuẩn bị gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó [thông thường sẽ gồm 03 bản chính - toàn bộ các bản chính hợp đồng mà tổ chức hành nghề công chứng đã trả cho các bên].
- Giấy tờ nhân thân của các bên gồm: Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định hoặc bản án ly hôn [nếu có - tuỳ theo tình trạng hôn nhân của các bên].
- Giấy tờ về căn hộ chung cư: Biên bản bàn giao [nếu chưa có Giấy chứng nhận hay còn gọi là Sổ đỏ] hoặc Sổ đỏ...
Thời gian thực hiện bao lâu?
Cũng như công chứng hợp đồng đặt cọc, thời gian giải quyết việc huỷ cọc thường không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời gian này không quá 10 ngày làm việc.
Có mất phí gì không?
Phí công chứng huỷ việc đặt cọc theo khoản 3 Điều 4 Thông tư số 257 năm 2016 của Bộ Tài chính là 25.000 đồng/trường hợp.
Ngoài ra, căn cứ vào thoả thuận của từng tổ chức hành nghề công chứng và các bên, người yêu cầu công chứng còn phải nộp thù lao công chứng. Tuy nhiên, thù lao công chứng không được vượt quá mức trần do các tỉnh quy định.
Trên đây là giải đáp về vấn đề có được huỷ hợp đồng đặt cọc mua chung cư không? Nếu còn vướng mắc, độc giả hãy liên hệ ngay tới tổng đài 1900.6192 để được giải đáp, tư vấn.
>> Đặt cọc mua nhà đất: 7 điều phải biết khi ký hợp đồng