Có nên vay tiền mua nhà trả góp

Vay vốn mua nhà với số tiền bao nhiêu, lãi suất vay như thế nào cho hợp lý là một câu chuyện cần cân nhắc cho bất kỳ ai đang có ý định vay vốn mua nhà. Vậy làm thế nào để trở thành những con nợ thông minh, không bị rơi vào tình trạng vỡ nợ?

Về lí thuyết, các ngân hàng có thể cho vay tới 70-80% giá trị căn nhà. Tỷ lệ được vay tối đa tại ngân hàng sẽ càng cao nếu khách hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên khách hàng không nên tự tin đi vay nếu chỉ có tài sản thế chấp bởi quan trọng nhất vẫn là phải có phương án trả nợ hiệu quả.

Một trường hợp cụ thể đó là anh Nam [ở Quận 12, TPHCM] thế chấp sổ đỏ căn nhà trị giá khoảng 4 tỷ đồng của bố mẹ ở quận nội thành để vay một tỷ đồng nhưng trong tay hiện tại chỉ còn chưa đến 100 triệu đồng. Tuy nhiên, sau chỉ 2 năm vay nợ, gia đình anh sinh thêm một cháu do đó chi phí trả nợ được bị giảm đi, mỗi tháng phải trả cả lãi lẫn gốc 15 triệu đồng cho ngân hàng, vợ chồng anh Ngọc thực sự thấy “đuối” do thu nhập của hai người chỉ khoảng 22 triệu đồng. Hiện anh đã rao bán căn nhà để tính phương án thanh lý khoản vay với ngân hàng do không thể kham nổ

Do đó, “tỷ lệ vàng” khi đi vay theo các chuyên gia tài chính là khoảng 30-40% giá trị ngôi nhà, nhằm đảm bảo bạn vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt. Nếu vay với tỷ lệ lớn hơn, thì thu nhập của cả 2 vợ chồng phải mạnh, và khoản chi trả nợ hàng tháng chiếm không quá 40% thu nhập hàng tháng.

>>>> Click ngay: Làm sao để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ?

Đừng quá tập trung vào mức lãi suất ưu đãi cho 6 tháng hay một năm đầu mà cần quan tâm đến mức lãi suất và cách điều chỉnh lãi suất cho cả quá trình vay vốn, mức phí trả nợ trước hạn… 

Lãi suất cho vay luôn thả nổi, lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng thời gian 6 tháng hay một năm đầu. Và vì thả nổi nên có thể biến động tăng cao bất ngờ. Thêm vào đó, ngân hàng có áp dụng điều chỉnh lãi suất theo quý, do vậy trước khi vay mua nhà, phải xem kỹ lãi suất thay đổi cho các năm sau theo hợp đồng tín dụng. Ngoài phần trả nợ, thì thu nhập hàng tháng dư ra sau khi đã trừ hết chi phí sinh hoạt vẫn phải dư ra để đề phòng những biến động bất trắc không chỉ trong cuộc sống mà còn bởi chính lãi suất thả nổi tác động đến khoản nợ này.

Chẳng hạn như anh Tiến [ngụ ở quận Tân Phú] cho biết khi tìm đến các ngân hàng đặt vấn đề anh được mời chào hàng loạt các gói vay ưu đãi như:  gói vay lãi suất 0%/ năm đầu, 12%/ năm trong 11 tháng tiếp theo và từ năm thứ 2 trở đi lãi suất bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng + 4%/năm, hay  8%/năm cố định trong sáu tháng đầu, 12%/năm trong sáu tháng tiếp theo và từ năm thứ hai trở đi bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 5%,…

Thông thường, lãi suất vay mua nhà là 7,5% – 8,5%/năm trong năm đầu tiên, từ các năm tiếp theo sẽ áp dụng lãi suất thả nổi là lãi tiền gửi tiết kiệm 36 tháng cộng biên độ 3,5% -4 %.

Cày cuốc làm việc, và trả nợ đúng thời hạn, tránh việc trả chậm sẽ bị tính thêm lãi suất phạt hay bị liệt vào danh sách nợ xấu.

Nếu tính toán chính xác và khoản vay vốn mua nhà hợp lý thì khoản tiền phải trả hàng tháng sẽ không quá nặng nề với bạn và gia đình dẫn đến việc bị liệt vào danh sách nợ xấu. Điều cần làm là chú ý hạn nợ và có kế hoạch chi tiêu hợp lý, thiết thực nhất.

Hầu hết những người có được nhà nhờ vay nợ đều thừa nhận điều này và chia sẻ, họ làm việc nhiều hơn gấp 3 gấp 4 lần bình thường trong giai đoạn đang nợ ngân hàng, đặc biệt là các khách hàng có mục tiêu muốn trả nợ trước hạn.   Việc trả nợ trước hạn cũng sẽ bị tính phí khoảng 2-4% tổng giá trị trả nợ trước nhưng không nên quá e sợ khoản phí này bởi nếu đủ tài chính rồi thì bạn  nên trả bớt cho ngân hàng thay vì đi gửi tiết kiệm số tiền đó bởi lãi suất tiết kiệm bạn hưởng chỉ bằng một phần nhỏ nếu so với khoản lãi phải trả ngân hàng.

Hi vọng với các lời khuyên để trở thành “con nợ thông minh” khi vay vốn mua nhà mà Wooribank.info cung cấp trên đây đã giúp khách hàng có thể có được các kiến thức hữu nhất trong việc ra quyết định vay mua nhà của bản thân và gia đình.

Hiện nay, các ngân hàng đưa ra rất nhiều gói vay vốn mua nhà khác nhau với lãi suất đa dạng. Số tiền ngân hàng cho vay có thể lên tới 70 - 80% giá trị căn nhà, tức khách hàng chỉ cần có số vốn khoảng 20 - 30% giá trị căn nhà là đã có thể làm hồ sơ vay vốn.  

Thế nhưng, đừng vì sự “hào phóng” đó của ngân hàng mà mạnh dạn vay khi tiềm lực tài chính quá yếu, bởi rất dễ rơi vào bẫy tài chính. Bạn cần xác định ngưỡng vay an toàn đối với mức thu nhập của bản thân nhằm hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai.

Ngưỡng vay ngân hàng an toàn thường là vay không quá 50% giá trị căn nhà muốn mua. Ngưỡng vay tốt nhất là dưới 30%. Ngưỡng vay nguy hiểm là trên 70%.

Tốt nhất, khách hàng chỉ nên chọn mua ngôi nhà có mức giá phù hợp, không nên tham vọng mua những căn nhà mà giá cả quá sức với khả năng tài chính hiện tại.

Lãi suất thấp chưa chắc đã có lợi

Ai đi vay cũng mong chọn được ngân hàng có gói vay lãi suất thấp nhất. Thực tế, lãi suất thấp luôn kéo theo nhiều điều kiện và chưa chắc đã an toàn. Hầu hết khách hàng chỉ quan tâm đến lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu tiên. Trong khi thực tế, khách hàng chỉ được hưởng mức lãi suất ưu đãi đó trong một thời hạn nhất định, có thể là 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Hết kỳ hạn này, lãi suất sẽ “thả nổi”, thay đổi tùy theo biên độ và quy định của từng ngân hàng. Lãi suất tăng sẽ gia tăng áp lực trả nợ. Khách hàng có thể rơi vào tình cảnh trở tay không kịp khi lãi suất cho vay đột ngột tăng quá cao. 

Vì thế, trước khi vay mua nhà, bạn cần phải xem kỹ lãi suất thay đổi như thế nào cho các năm sau theo hợp đồng tín dụng. Nếu có thể, hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ về chi phí lãi vay qua các năm.

Một yếu tố quan trọng khác là xác định rõ lãi suất vay ngân hàng tính theo dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu. Tính lãi suất theo dư nợ ban đầu tức là khoản tiền lãi sẽ tính theo lãi suất dựa trên số tiền vay ban đầu trong suốt thời gian vay. Tính lãi suất theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền thực tế còn nợ sau khi trừ phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó.​​​​​​

Hình thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần có lợi hơn cho người vay. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng luôn ấn định mức lãi suất cho vay mua nhà của hình thức dư nợ giảm dần cao hơn so với hình thức lãi dư nợ ban đầu.

Dù chọn hình thức tính lãi suất nào thì bạn luôn cần duy trì nguồn thu nhập ổn định nhằm tạo nền tảng tài chính vững chắc, đảm bảo luôn có đủ khả năng chi trả. Đồng thời, nên có những kế hoạch nhằm chủ động đối phó với lãi suất thả nổi. 

Thời gian vay

Ngoài lãi suất, cần lựa chọn thời hạn vay phù hợp. Các ngân hàng có nhiều thời hạn vay đa dạng, có thể là ngắn hạn 1 – 5 năm, cũng có gói dài hạn 15 – 20 năm.

Thời hạn vay càng dài thì khoản trả gốc mỗi tháng càng ít và số lãi phải trả cuối kỳ càng cao. Tuy nhiên, không tính toán mà vội vàng chọn khoản vay ngắn hạn cũng khiến nhiều người bị stress vì áp lực chi trả, đặc biệt là những trường hợp có thu nhập không ổn định.

Vì vậy, chọn thời hạn vay ra sao để đảm bảo khả năng chi trả cũng là một bài toán cần được giải trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay ngân hàng.

Phí phạt trả nợ trước hạn

Khách hàng đi vay thường chỉ quan tâm đến lãi suất mà ít để ý đến phí phạt trả nợ trước hạn. Đây là  khoản tiền phạt của ngân hàng áp dụng đối với người đi vay muốn hoàn tất trả khoản vay gốc sớm hơn thời hạn đã được ghi trên hợp đồng tín dụng. Số tiền phạt được tính dựa trên tổng số tiền mà khách hàng còn dư nợ.

Hiện nay, mỗi ngân hàng sẽ có quy định về mức phí phạt trả nợ trước hạn và cách tính khác nhau. Thông thường, lãi phạt trả trước hạn được các ngân hàng áp dụng sẽ dao động trong khoảng từ 0,5 đến 3,5% tính trên tổng số tiền trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, cũng có một số ngân hàng áp dụng theo công thức khác khiến cho số tiền mà khách hàng phải nộp phạt tương đối lớn.

Do vậy, trước khi ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng, người vay cần nắm rõ về việc có được thanh toán trước hạn không và mức phí phạt là bao nhiêu, tránh việc bị bất ngờ hoặc gặp rắc rối khi phải trả một khoản tiền không nhỏ vì tất toán trước hạn.

Minh Châu  [Tổng hợp]

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực.