Cách đây 10 năm, vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà nhưng chưa được sang tên vì chủ đất đã đem sổ đỏ thế chấp cho ngân hàng. Nhà của tôi và nhà của chủ đất sát bên cạnh nhau và cùng chung 1 sổ đỏ, do họ đứng tên.
Giờ vợ chồng tôi muốn có sổ đỏ nên đồng ý hỗ trợ cho chủ đất một phần để họ trả nợ ngân hàng, lấy sổ về, làm thủ tục tách sổ cho tôi.
Sổ đỏ của họ không thể hiện trên đất là nhà, mà chỉ là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm. Vậy nhân cơ hội này tôi muốn chuyển đổi sang đất thổ cư được không? Thủ tục ra sao, có tốn kém và phức tạp lắm không?
Bạn đọc Công Huy.
Luật sư tư vấn
Theo luật sư Nguyễn Thành Nam, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày
NVCC
Luật sư Nguyễn Thành Nam, Giám đốc Công ty luật TNHH Nam Thiên [SSAC] tư vấn:
Hiện tại đất nhà bạn đang là đất trồng cây lâu năm [đất nông nghiệp], để chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư [đất phi nông nghiệp] thì bạn phải đáp ứng đủ các điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Cụ thể, căn cứ điều 52 luật Đất đai, thì điều kiện trước tiên để có thể chuyển đổi sang đất thổ cư thì đất của bạn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo điều 59 luật Đất đai, thì UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức. UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
Do đó, trong trường hợp của bạn, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là UBND cấp huyện. Để biết đất của mình có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã phê duyệt cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, thì bạn liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để được cung cấp thông tin.
Về thủ tục, hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 6 Thông tư 30 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Theo đó, bạn nộp một bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau đó, bạn nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện. Khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, nếu được chuyển mục đích sử dụng đất, họ sẽ hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo quy định là không quá 15 ngày.
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,... Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp. Vậy đất nông nghiệp có được phép chuyển sang đất thổ cư không? Bài viết dưới đây, NPLaw làm rõ hơn về vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
I. Có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư không?
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, thì đất nông nghiệp được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất đất ở theo quy định của pháp luật. Và việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
II. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp [hay còn gọi là đất thổ cư] thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, khi đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.
III. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Như vậy, thẩm quyền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền.
IV. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
1. Hồ sơ
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thủ tục
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Theo hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chứng năng quản lý nhà nước của Bộ tài nguyên và môi trường, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ như sau:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
Bước 2: Thẩm tra và xử lý hồ sơ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Bước 4: Nhận kết quả
Như vậy, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, bạn phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng và tùy từng trường hợp mà thẩm quyền chuyển đổi sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trình tự, thủ tục tiến hành bạn vui lòng tham khảo phía trên.
3. Phí chuyển để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư [đất ở].
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
Lệ phí trước bạ: chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ nhưng sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
Phí thẩm định hồ sơ: Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
- Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
- Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
V. Dịch vụ tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư
NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm:
- Tư vấn về căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hỗ trợ khách hàng soạn thảo các đơn từ có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất một cách dễ dàng nhất;
- Bên cạnh đó, NPLaw còn cung cấp nhiều dịch vụ tư vấn khác về việc chuyển mục đích sử dụng đất;.jpg]
Trên đây là những thông tin cơ bản về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở. Nếu cảm thấy những thông tin trên vẫn còn gây khó khăn vướng mắc cho bạn, hãy liên hệ với chúng tôi. NPLaw luôn cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về pháp luật. NPLaw không chỉ tư vấn trong lĩnh vực đất đai, đầu tư mà còn nhiều dịch vụ khác. Đồng thời NPLaw cũng giúp đỡ khách hàng chuẩn bị những hồ sơ, tài liệu khi khách hàng khởi kiện và tham gia tranh tụng tại phiên tòa nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi được ủy quyền. NPLaw nỗ lực trở thành đôi cánh đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Sự tin tưởng hôm nay của khách hàng sẽ là nền tảng giúp NPLaw phát triển hơn trong tương lai.