Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà ở.
Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sở hữu những đặc điểm riêng nhằm đảm bảo người thế chấp thực hiện tốt nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng như:
- Một là, về mặt chủ thể, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có phạm vi quan hệ pháp luật hẹp hơn so với các loại quan hệ thế chấp khác.
- Hai là, trong trường hợp để vay vốn, bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thực hiện mua hoặc xây dựng chính nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó.
- Ba là, quan hệ thế chấp thường có sự thỏa thuận ba bên như chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tín dụng.
- Bốn là, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có một số quy định đặc biệt về quyền và nghĩa vụ liên quan đến loại tài sản này.
Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các trường hợp được phép thế chấp như sau:
- Thứ nhất, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của một tổ chức, cá nhân cần được xây dựng hợp pháp cũng như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Thứ hai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được mua từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở như mua nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị kiểu mẫu của chủ đầu tư dự án.
- Thứ ba, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở [thế chấp các dự án].
>> Bài viết liên quan: Quy trình mua bán nhà đất - những bước cơ bản cần nắm rõ
Điều kiện khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định của Luật nhà ở 2014, hai bên được phép thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu cùng đồng ý đủ các điều kiện dưới đây:
- Phần móng của nhà ở hình thành trong tương lai đem đi thế chấp cần phải xây dựng hoàn thiện. Trường hợp chỉ thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, chủ đầu tư cần có một số giấy tờ như:
- Hồ sơ dự án
- Bản thiết kế kỹ thuật của dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao/cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức cần phải có:
- Văn bản chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
- Giấy phép xây dựng [nếu dự án thuộc diện công trình phải xin cấp phép]
- Trường hợp bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư dự án, việc thế chấp cần có một số giấy tờ xác thực:
- Hợp đồng ký kết mua bán nhà ở với chủ đầu tư
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở [nếu là người nhận chuyển nhượng]
- Văn bản chứng minh đã thanh toán mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài những vấn đề liên quan đến tài chính, việc đảm bảo giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là một trong những điều kiện quan trọng giúp hoạt động giao dịch bất động sản đạt kết quả tốt. Để giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng, khách hàng cần chú ý một số thủ tục cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Bên sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai cần chuẩn bị một số giấy tờ pháp lý như:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu ban hành của Luật nhà ở.
- Hợp đồng thế chấp có công chứng.
- Văn bản ký kết mua bán nhà ở của cá nhân với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Giấy chứng nhận ủy quyền theo quy định của pháp luật [sử dụng trong trường hợp người đăng ký thế chấp là người được ủy quyền].
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, người thế chấp cần nộp hồ sơ ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Địa điểm văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.
Tại đây, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu [nếu hồ sơ hợp lệ] hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận [nếu hồ sơ không hợp lệ].
Bước 3: Xem xét hồ sơ và trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, bản sao đơn đăng ký để lưu lại hồ sơ; ghi rõ thông tin đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, sau khi giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.
Kết
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những văn bản mà cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều cần nắm rõ nhằm đảm bảo quyền lợi cá nhân.
Để cập nhật thông tin hữu ích về thủ tục giao dịch bất động sản và các kiến thức pháp lý liên quan, quý khách vui lòng truy cập tại chuyên trang Vinhomes.
Để lại thông tin tại đây
Xem thêm:
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, các biện pháp bảo đảm đang ngày càng phát huy những ưu điểm của mình trong việc xác lập giao dịch dân sự và thương mại. Các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên mang quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Trong đó, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng nhiều trong cuộc sống xã hội, nó có vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện hợp đồng nhưng đây cũng là một trong những chế định có rất nhiều bất cập, chưa có sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật hoặc có chỗ không quy định, dẫn đến nhiều trường hợp áp dụng luật không thống nhất. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, trong phạm vi bài tập lớn, em xin chọn đề tài số 1: “Phân tích những điểm bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và kiến nghị hoàn thiện”.
Danh mục tài liệu tham khảo
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư số 08/2014/TT-BTP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 của Bộ Tư pháp
- Phạm Văn Tuyết – TS. Lê Kim Giang [Đồng chủ biên] – Hoàn thiện chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nhà xuất bản Dân trí, trang 293 – 305.
- Vũ Thị Hồng Yến – Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật, trang 73 – 123, trang 138 – 153.
Cơ sở lý luận về thế chấp tài sản
Khái niệm thế chấp tài sản
Theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự [BLDS] năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp]”.
Thế chấp là việc một bên [bên thế chấp] dùng một hoặc nhiều tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và bảo quản. Bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Việc gữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bên có quyền [bên nhận thế chấp] sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ.
Do tài sản thế chấp khó chuyển giao và việc bảo quản sẽ gặp khó khăn, thậm chí bên nhận thế chấp không có đủ điều kiện để bảo đảm. Ví dụ: thực phẩm đông lạnh,… cho nên bên thế chấp giữ tài sản thế chấp. Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, thì các bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản thế chấp đang đợc gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ.
Ý nghĩa quy định của pháp luật về biện pháp thế chấp tài sản
Biện pháp thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật. Đây là biện pháp bảo đảm thể hiện độc nhiều ưu thế nhất định, thường được áp dụng trong các hợp đồng vay tài sản, được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm trong hầu hết các quan hệ tín dụng. Có thể thấy, biện pháp thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vừa bảo đảm được lợi ích cho bên có quyền, vừa mang lại lợi ích cho bên có nghĩa vụ.
Đối với các bên trong quan hệ thế chấp: Thông thường ở biện pháp thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp do không trực tiếp giữ tài sản nên không phải quản lý tài sản thế chấp, không mất chi phí cho việc duy trì tài sản đó, đồng thời có quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ thể khác không có bảo đảm từ việc xử lý tài sản thế chấp. Còn đối với bên có nghĩa vụ thì biện pháp thế chấp thực sự là lựa chọn đúng đắn, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng nhiều vốn để duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bởi, mặc dù đã thế chấp tài sản nhưng nhưng bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và có thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức; có thể cho thuê, bán nếu tài sản thế chấp là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, người thế chấp có thể thế chấp một tài sản để thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị tài sản thế chấp.
Đối với nền kinh tế, chính trị, xã hội: trong nền kinh tế thị trường năng động hiện nay thì việc tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng cho hoạt động thế chấp là nhu cầu thiết yếu. Với một cơ chế pháp lý an toàn và hiệu quả sẽ tạo thuận lợi cho giao lưu dân sự, thúc đẩy kinh tế phát triển, thu hút mọi nguồn đầu tư trong và ngoài nước. Thế chấp vừa có vai trò phòng ngừa là chế tài khi nghĩa vụ không được thực hiện. Nó có tác dụng ngăn ngừa sự vi phạm nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dân sự, thúc đẩy các bên thực hiện cam kết của mình một cách thiện chí, trung thực, góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm của bên trong việc bảo đảm lợi ích của mình và của người khác.
Thế chấp tài sản
Những điểm bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP [Nghị định 163] được ban hành và đi vào cuộc sống đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển.. Ngày 24/11/2015, Bộ luật dân sự năm 2015 được Quốc hội thông qua là một bước tiến mới của pháp luật dân sự Việt Nam nói chung, trong đó bao gồm sự hoàn thiện về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Có thể điểm qua một số kết quả đạt đã đạt được như sau:
Pháp luật thế chấp thúc đẩy sự phát triển của các giao lưu dân sự. Việc pháp luật hiện hành mở rộng phạm vi đối tượng thế chấp tài sản đã góp phần đa dạng hóa các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như tạo động lực cho các bên tham gia các giao dịch dân sự, tiếp cận với nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước. Pháp luật thế chấp thúc đẩy hoạt động tín dụng phát triển mạnh mẽ, bởi thế chấp tài sản là điều kiện bắt buộc trong đa số các hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng. Các khoản vay cần có bảo đảm để hạn chế rủi ro trong lĩnh vực tín dụng đồng thời tài sản thế chấp cũng là tiêu chí để tổ chức tín dụng lựa chọn khách hàng. Pháp luật thế chấp bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch dân sự, đồng thời góp phần vào sự ổn định, phát triển kinh tế – xã hội.
Bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, qua hơn 10 năm triển khai thực hiện Nghị định 163, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan như việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014… và đặc biệt là Bộ luật Dân sự [BLDS] 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn. Do đó, các tổ chức tín dụng [bên nhận thế chấp] gặp nhiều khó khăn khi nhận tài sản bảo đảm cũng như khi xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến các tranh chấp giữa các bên.
Sau đây là những bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản:
-Thứ nhất, về việc xác định bảo lãnh hay thế chấp: Theo quy định tại Điều317 BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp].Như vậy, quy định nêu trên phải được hiểu là giao dịch thế chấp là để bảo đảm nghĩa vụ của mình hoặc nghĩa vụ của người khác. Tuy nhiên, trường hợp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và trường hợp bảo lãnh nhưng bên bảo lãnh dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của chính mình đang có sự lẫn lộn, chưa phân biệt rạch ròi. Trên thực tế, có rất nhiều cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký hiểu sai quy định này và từ chối công chứng, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, nhiều Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác. Do đó, để đảm bảo pháp luật được hiểu đúng và thống nhất thì Nghị định thay thế Nghị định 163 cần quy định rõ việc thế chấp/cầm cố có thể thực hiện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ củachủ sở hữu tài sản hoặc nghĩa vụ của người khác.
-Thứ hai, về hình thức thế chấp tài sản: Sự xác định hình thức công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc hiện nay chưa được quy định rõ trong một văn bản cụ thể, trong khi, nếu rơi vào trường hợp thế chấp bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì đây là điều kiện có hiệu lực của thế chấp tài sản. Thực trạng này có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ thể trong thế chấp. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định về những trường hợp bắt buộc phải đăng ký thế chấp tài sản. Tuy nhiên, theo Thông tư số 08/2014/TT-BTP của Bộ tư pháp thì quy định về việc đăng ký thế chấp rất dễ dẫn đến những cách hiểu mâu thuẫn. Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 2 quy định: việc đăng ký giao dịch bảo đảm [trừ bảo lãnh và tín chấp] bao gồm các trường hợp: thế chấp tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Với cách quy định như vậy, có thể dẫn đến cách hiểu: mọi trường hợp thế chấp tài sản, ngoài yêu cầu phải xác lập thành văn bản, phải được đăng ký. Và như vậy, văn bản có đăng ký là hình thức bắt buộc của thế chấp tài sản. Do đó, cách quy định tại Thông tư 08/2014/TT-BTP rõ ràng dễ dẫn đến cách hiểu không thống nhất với quy định của văn bản nghị định và luật.
-Thứ ba, những bất cập về tài sản thế chấp:
+Về tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba: BLDS 2015 đã chỉ ra mối quan hệ giữa bên bảo đảm [bên thế chấp] với tài sản bảo đảm [tài sản thế chấp] đó là: tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên, một số thuật ngữ như “người thứ ba”, “cam kết dùng tài sản đó” lại chưa được giải thích cụ thể gây lúng túng cho các chủ thể trong quá trình áp dụng các điều luật này. Pháp luật dân sự hiện hành chưa làm rõ được các mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ khi đó là hai chủ thể độc lập và chưa có quy định rõ về việc bên thế chấp sẽ có quyền gì đối với bên có nghĩa vụ trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp và quan hệ thế chấp chấm dứt. Bản chất của quan hệ này có phải là một hợp đồng dịch vụ hay không? Đó là quan hệ có thù lao hay không có thù lao? Mức thù lao do các bên thỏa thuận nhưng sự thỏa thuận này có cần nằm trong một giới hạn nào đó hay không để tránh sự lạm quyền của một trong hai bên trong quan hệ?
+Về rủi ro pháp lí khi xác định quyền sở hữu của tài sản thế chấp: Pháp luật dân sự hiện hành đều quy định một điều kiện có tính nguyên tắc đối với tài sản thế chấp, đó là tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ có thể xử lý được tài sản thế chấp nếu tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Phải nói rằng, đây là công việc không hề đơn giản đối với bên nhận thế chấp nếu dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành về quyền sở hữu đối với tài sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng kí quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, ô tô, xe máy,…. Thứ nhất, vướng mắc liên quan đến việc kiểm định “thật giả” của giấy tờ đăng kí quyền sở hữu tài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp. Bên thế chấp sử dụng rất nhiều thủ đoạn tinh vi như: làm giả giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để thế chấp cho ngân hàng hay để bán tài sản thế chấp hoặc dùng để thế chấp tiếp theo,…Thứ hai, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất với thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất không thống nhất với nhau. Thứ ba, vướng mắc liên quan đến hậu quả pháp lý của việc ghi tên chủ sở hữu trên giấy tờ đăng kí sở hữu tài sản thế chấp không đúng với các căn cứ xác lập quyền sở hữu theo luật định. Thứ tư, bất cập liên quan đến thời điểm xác định tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tài sản thế chấp có nhất thiết phải đáp ứng điều kiện phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp vào tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp hay không? Pháp luật thực định chưa quy định cụ thể về vấn đề này.
+ Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, bên thế chấp“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này” [khoản 8, Điều 320 về “Nghĩa vụ của bên thế chấp”]; đồng thời được “Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận”, “Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh”;… [các khoản 1, 4, 5 và 6, Điều 321 về quyền của bên thế chấp]. Tuy nhiên, Bộ luật lại không đề cập gì đến việc được hay không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và tài sản khác theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2014, nhất là góp vốn thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, không thành lập pháp nhân. Vì vậy, không rõ trường hợp đã góp vốn lại mang tài sản đi thế chấp và ngược lại có vi phạm pháp luật hay không và phải xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
+ Về một số loại tài sản thế chấp cụ thể: Một là, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì một trong các điều kiện để quyền sử dụng đất được thế chấp là “không có tranh chấp”. Quy định này thực sự gây cản trở cho chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thế chấp, bởi thiếu sự hướng dẫn cụ thể của pháp luật thế nào là có tranh chấp? Do vậy trên thực tế quy định này được vận dụng theo hướng chỉ cần có đơn thư khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất gửi đến chính quyền địa phương thì sẽ được coi là có tranh chấp; Hai là, tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Đây là một loại tài sản chiếm vị trí quan tâm hàng đầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi lựa chọn chúng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên với quy định tại khoản 4 điều 321 BLDS 2015 mới chỉ dừng lại ở các quy định mang tính chất định nghĩa chung chung, mà thực tế các chủ thể cần những quy định có tính cụ thể để pháp luật thực sự đi vào thực tiễn cuộc sống; Ba là, tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai. Các quy định tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai còn chứa đựng nhiều mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật. Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Khoản 2, Điều 12 Nghị định 163, giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Tuy nhiên, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm yêu cầu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cần có hợp đồng bảo đảm có chứng thực. Do vậy, thực tế có trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Hệ quả, người nhận bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai không thể được ưu tiên trong thứ tự thanh toán. Tổ chức tín dụng phải nhận bảo đảm bằng tài sản trộn lẫn, được cấu thành từ tài sản sẵn có và cả tài sản hình thành trong tương lai, nhằm được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản có sẵn không thể tách rời với tài sản hình thành trong tương lai.
-Thứ tư, những bất cập về xử lý tài sản thế chấp:
+ Về thu giữ, tuy đòi tài sản thế chấp để xử lý: BLDS 2015 quy định xử lý tài sản thế chấp và xử lý tài sản cầm cố giống nhau đã bộc lộ những điểm không hợp lý, bởi đây là hai biện pháp bảo đảm khác nhau ở sự chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm nên kỹ thuật xử lý các tài sản đó cũng không thể giống nhau. Khoản 2, điều 297 BLDS 2015 quy định quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bất cứ người thứ ba nào của bên nhận thế chấp. “Người thứ ba” ở đây được hiểu là người đã xác lập quyền lợi trên tài sản thế chấp sau thời điểm biện pháp thế chấp đã được đăng kí tại cơ quan đăng kí biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, nếu người thứ ba xác lập giao dịch có đối tượng là tài sản đang thế chấp [hợp đồng thế chấp đã được giao kết] nhưng biện pháp thế chấp lại chưa được đăng ký thì bên nhận thế chấp có quyền truy đòi hay có quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý đối với người thứ ba không – trong các quy định của BLDS 2015 chưa có giải pháp này.
+ Về phương thức xử lý tài sản thế chấp: Điều 303 của BLDS 2015 quy định ba phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận, đó là bán đấu giá tài sản, bên nhận thế chấp tự bán tài sản, bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Tuy nhiên các quy định này vẫn còn bộc lộ những hạn chế sau: Về phương thức bán đấu giá, hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá…. Về phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, các quy định của pháp luật về phương thức này chưa làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm với phương thức dùng tài sản thế chấp để “gán nợ”, nhất là khi bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng thì việc nhận các tài sản thế chấp là các dự án nghỉ dưỡng, chung cư thương mại,…lại không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của các tổ chức tín dụng,…
Bên cạnh những bất cập trên thì việc xử lý tài sản thế chấp trong một số trường hợp cụ thể như xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai, xử lý quyền đòi nợ thế chấp, …còn nhiều bất cập và chưa có sự thống nhất giữa BLDS và các luật chuyên ngành như Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014,…
– Thứ năm, về các bên trong thế chấp. Quy định của BLDS 2015 yêu cầu bên thế chấp phải là chủ sở hữu tài sản để hướng tới những mục đích rất phù hợp. Tuy nhiên, trong thực tế có những trường hợp bên thế chấp không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng theo ủy quyền của chủ sở hữu, họ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản. Trong những trường hợp này, rõ ràng bên thế chấp không đủ điều kiện là chủ sở hữu của tài sản những vẫn có khả năng thực hiện quyền định đoạt với tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, nếu áp dụng theo đúng quy định của điều luật, những chủ thể này không thể trở thành bên thế chấp tài sản nhưng nếu để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể thì họ hoàn toàn có khả năng trở thành bên thế chấp tài sản. Ngoài ra, trên thực tế, các vụ việc liên quan đến việc sử dụng giấy tờ về bất động sản của người khác để tiến hành việc thế chấp cho các khoản vay nợ còn diễn ra tương đối nhiều. Đây cũng là một thực trạng cần xem xét và bổ sung thêm các điều kiện liên quan đếm chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản.
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản
Thứ nhất, về hình thức thế chấp tài sản: cần quy định thống nhất giữa thông tư 08/2014/TT-BTP với quy định của văn bản nghị định và luật. Ngoài ra, theo thực tế áp dụng pháp luật tại Việt Nam, các văn bản càng gần các cấp cơ sở càng được áp dụng trong thực tiễn nhiều. Do đó, cần có những điều chỉnh hợp lý trong các quy định của pháp luật để có thể xác định được chính xác trường hợp đăng ký là điều kiện bắt buộc về hình thức của thế chấp tài sản.
Thứ hai, cần hoàn thiện các quy định về tài sản thế chấp nói chung về thế chấp quyền tài sản nói riêng phải được đặt trong một giải pháp tổng thể để hoàn thiện chế định về giao dịch bảo đảm trongBộ luật Dân sự 2015và hơn nữa là trong hệ thống pháp luật. Trong đó: Một là, cần giải thích rõ hơn trong các quy định hướng dẫn BLDS 2015 về khái niệm tài sản để vừa tạo sự thống nhất trong nhận thức về tài sản với pháp luật của các nước vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc xác định và lựa chọn tài sản là đối tượng của thế chấp; Hai là, cần có những quy định để hạn chế tối đa những rủi ro cho bên nhận thế chấp khi thẩm định quyền sở hữu của tài sản thế chấp. Để đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp thì cần có cơ chế công khái các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp; Ba là, pháp luật cần quy định đăng kí thế chấp là thủ tục bắt buộc để công bố quyền trên tài sản thế chấp và phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp, đồng thời cần quy định bên thế chấp không phải giao giấy tờ sở hữu tài sản thế chấp và có quyền được bán tài sản thế chấp; Bốn là, cần có quy định về mối quan hệ giữa bên có nghĩa vụ với bên thế chấp trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác nhằm tránh gây nhầm lẫn giữa hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba với hợp đồng bảo lãnh,…
Thứ ba, về kiến nghị liên quan đến xử lý tài sản thế chấp. Một là, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý; Hai là, cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi xử lý tài sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án; Ba là, cần tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp, đồng thời cần có quy định hướng dẫn thứ tự các bước để xử lý tài sản thế chấp,…
Thứ tư, cần bổ sung cụ thể những quyền và nghĩa vụ tương ứng của các chủ thể trong thế chấp, trong đó bổ sung quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc quyền yêu cầu đổi tài sản thế chấp khác trong trường hợp tài sản thế chấp bị giảm hoặc mất giá trị.
Thứ năm,cần có các quy định về các cách thức để bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền đòi nợ. Nhà làm luật nên quy định theo hướng: giao dịch thế chấp quyền đòi nợ có giá trị pháp lý đối với bên có nghĩa vụ trả nợ kể từ thời điểm bên này được thông báo về việc xác lập giao dịch thế chấp này và nghĩa vụ thông báo này phải do bên thế chấp thực hiện.
Thứ sáu, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình: Tương tự đối với quy định cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đồng quyền sử dụng đất, cũng cần nghiên cứu bổ sung các quy định về điều kiện được cấp giấy chứng nhận, quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu và những quy định về xử lý tranh chấp.
Để hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật khi BLDS 2015 đã có hiệu lực, Nghị định mới thay thế Nghị định 163 cần được khẩn trương xây dựng và ban hành. Đồng thời, Nghị định mới cần xử lý được bất cập, hạn chế đã nảy sinh trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định 163 cũng như hướng dẫn rõ hơn các nội dung liên quan của BLDS 2015 về giao dịch bảo đảm. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, đặc biệt là quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng.
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng nhiều trong cuộc sống xã hội. Qua việc tìm hiểu biện pháp trên, chúng ta có một cái nhìn thấu đáo hơn về những ưu điểm của biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Đồng thời thấy được những quy định của pháp luật hiện hành về biện pháp thế chấp còn nhiều vấn đề bất cập, cần được sửa đổi cho phù hợp với cuộc sống, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân cũng như các chủ thể áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản.
Trên đây là toàn bộ tư vấn về: Phân tích những điểm bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản và kiến nghị hoàn thiện. Mọi thắc mắc của bạn liên quan tới vấn đề này hoặc cần tư vấn về bồi thường, hợp đồng hay muốn sử dụng các dịch vụ về dân sự, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luậtquaHOTLINE 19006588củaLuật Quang Huyđể được hỗ trợ cụ thể.
Trân trọng./.