Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, giá thuê mặt bằng văn phòng có sự điều chỉnh giảm nhẹ so với năm ngoái. Vào cuối quý 2/2023, giá thuê văn phòng hạng A là 45,4 USD/m2/tháng [tương đương 1,1 triệu đồng/m2], giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Việc điều chỉnh giá thuê của hạng A cho thấy phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư để thích ứng với tình hình thực tế nhằm giữ chân khách hàng cũng như nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống mới.
Giá thuê của văn phòng hạng B đang ở mức 25,6 USD/m2/tháng [tương đương 600.000 đồng/m2], giảm 0,8% so với năm ngoái. Tương tự các chủ nhà hạng A, chủ đầu tư hạng B cũng sẵn sàng đưa ra mức giá thương lượng hấp dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cho thuê các diện tích trống trong thời gian dài, mức giá ở các tầng cao có thể được điều chỉnh tương đương như các tầng trung để thu hút khách.
CBRE Việt Nam cho biết, với tiềm lực tài chính tốt, nhóm ngành tài chính – ngân hàng – bảo hiểm đã trở lại là nhóm ngành năng động nhất trong hoạt động cho thuê với các diện tích thuê lớn, tiếp theo là nhóm ngành dịch vụ với tỷ lệ lần lượt là 43,7% và 14,2%. Nhóm ngành bán lẻ, kinh doanh, thương mại điện tử, Công nghệ thông tin, Khoa học cuộc sống chiếm khoảng 10% tổng diện tích thuê đối với mỗi nhóm ngành.
Về mục đích thuê, các giao dịch về chuyển địa điểm chiếm phần lớn với gần 60% tổng diện tích giao dịch. Trong thời điểm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, việc các doanh nghiệp chuyển dịch văn phòng, chủ yếu để tìm kiếm giá thuê cạnh tranh cũng như chất lượng mặt bằng phải được cải thiện. Từ thời điểm cuối năm 2022 đến nay, nhiều chủ tòa nhà văn phòng cũng chủ động sửa chữa, cải tạo mặt bằng để có thể nâng cao hoặc giữ vững mức giá thuê. Các giao dịch trả lại mặt bằng xuất hiện ở một số tòa nhà, chiếm khoảng 6% tổng diện tích giao dịch.
Cũng theo CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2023, thị trường văn phòng TP.HCM chỉ đón nhận duy nhất 1 tòa nhà văn phòng mới hạng B là OfficeHaus tại quận Tân Phú. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới của năm 2023 sẽ được đưa vào vận hành chủ yếu trong nửa sau của năm với khoảng hơn 130.000 m2 diện tích sàn hiệu dụng [NLA] và đều là các diện tích cho thuê mới chất lượng cũng như tọa lạc tại các vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi.
Tổng diện tích trống cả thành phố trong 6 tháng đầu năm tăng lên gần 13.000 m2, trong đó bao gồm gần 9.000 m2 từ một khách thuê lớn chuyển tới tòa nhà văn phòng mới của mình. Trong những năm gần đây, các công ty lớn thuộc nhóm ngành tài chính-ngân hàng và nhóm sản xuất có xu hướng tự xây dựng tòa nhà văn phòng của riêng mình để làm việc, và một phần diện tích của tòa nhà nếu không sử dụng hết có thể được cho thuê bên ngoài. Theo đó, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 7,5%, hạng B là 10,7%, tăng lần lượt là 1,4 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với thời điểm cuối năm 2022.
Đặc biệt, xu hướng “Văn phòng xanh” dần trở nên rõ nét trên thị trường văn phòng tại TP.HCM. Hơn 75% nguồn cung văn phòng tương lai từ quý 3/2023 đến hết 2025 của TP.HCM là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh. Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A đã đạt một trong các chứng chỉ xanh với mức giá thuê trung bình cao hơn khoảng 6% so với các tòa nhà hạng A còn lại tại TP.HCM. Ngoài các chứng chỉ xanh phổ biến như LEED, BCA Greenmark, hiện tại các chủ đầu tư cũng như khách thuê lớn đều có xu hướng phát triển mặt bằng để đạt chứng chỉ WELL với nhiều lợi ích hướng tới người lao động.
Nhận định về bất động sản văn phòng cho thuê, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay: “Ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP.HCM. Vì thế, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng. Bên cạnh đó, đầu tư vào công trình xanh hoặc tòa nhà có yếu tố xanh, bền vững dần trở thành một thông lệ. Thực tế cho thấy, những tòa nhà hạng A với vị trí đẹp, tiêu chuẩn mặt bằng cũng như vận hành cao, vẫn thu hút được sự quan tâm của khách thuê dù chưa đi vào hoạt động chính thức. Điều này cho thấy nguồn cầu về dịch chuyển sang mặt bằng chất lượng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, bất chấp các thách thức đến từ nền kinh tế.”
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn và nguồn cung văn phòng dồi dào, các chủ tòa nhà buộc phải tung ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê.
Năm 2023 là năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019. Ảnh: Quỳnh Danh.
Trái ngược với đà tăng giá những năm trước, giá thuê văn phòng tại hai thành phố lớn của Việt Nam đều ghi nhận đà giảm trong năm 2023. Cụ thể, văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm TP.HCM có giá thuê trung bình lần lượt là 60,5 USD/m2/tháng và 35,5 USD/m2/tháng, giảm 2,4% [hạng A] và 1,4% [hạng B] so với cùng kỳ năm 2022.
Tương tự, giá thuê văn phòng hạng A và B ở trung tâm Hà Nội năm vừa qua đạt lần lượt 34,5 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng, giảm 1,4% và 1% so với cuối năm 2022, báo cáo của Avison Young Việt Nam cho biết.
Năm bùng nổ nguồn cung
Theo Avison Young Việt Nam, kinh tế khó khăn và tính cạnh tranh gia tăng do có thêm các tòa nhà mới đi vào hoạt động là hai nguyên nhân chính kéo giảm giá thuê văn phòng.
Thực tế, đơn vị này cho biết trong năm ngoái, thị trường TP.HCM ghi nhận hơn 82.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê mới từ 2 dự án The Hallmark và The Mett tại khu vực Thủ Thiêm [TP Thủ Đức], và trong quý IV/2023 đã ghi nhận thêm 34.200 m2 từ tòa VPBank Saigon Tower [quận 1]. Các dự án này đã góp phần nâng tổng diện tích cho thuê toàn thị trường lên gần 2 triệu m2 sàn, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 60%.
Còn tại Hà Nội, thị trường này đón nhận 28.588 m2 văn phòng cho thuê từ dự án Lotte Mall Westlake [quận Tây Hồ], nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A lên gần 900.000 m2.
Giá thuê trung bình, tỷ lệ lấp đầy thị trường văn phòng tại TP.HCM [trái] và Hà Nội [phải] trong giai đoạn 2019-2023. Ảnh: Avison Young Việt Nam.
Tương tự, CBRE cũng nhận định năm 2023 là năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019, trong đó, nguồn cung đều đến từ các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.
Cũng vì nguồn cung dồi dào, thống kê tại CBRE cho thấy cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng. Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm % và 5,8 điểm % so với năm trước.
Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm % và 1,4 điểm % so với năm trước.
Trong khi đó, thống kê của Avison Young lại cho thấy tỷ lệ lấp đầy vẫn đang ổn định ở cả hai thị trường.
Dẫu vậy, cả hai đơn vị nghiên cứu thị trường này đều ghi nhận khách thuê đang có xu hướng chú trọng vào các dự án có chất lượng cao, không gian hiện đại. Do đó, không ít doanh nghiệp đã dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.
"Đồng thời, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp các khách thuê có thể thương lượng được giá tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn", các chuyên gia tại CBRE nhận định.
Dù thuê mới, mở rộng hay chuyển địa điểm, đơn vị này cho rằng quyết định của khách thuê trong năm qua đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như biến động kinh doanh, sự điều chỉnh cấu trúc chi phí và nhân sự theo mô hình linh hoạt, các yêu cầu về sức khỏe và an sinh cũng như cam kết về ESG.
Giá văn phòng có thể tiếp tục giảm
Dự kiến trong năm 2024, CBRE cho biết thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000 m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office [quận Cầu Giấy], 36 Cat Linh Tower [quận Đống Đa], Heritage West Lake [quận Tây Hồ]...
Trong khi đó, nguồn cung mới tại TP.HCM chỉ xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Với bối cảnh này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, nhận định giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.
"Chỉ có số ít dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng... là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn", bà Thanh bổ sung.
Giá thuê mặt bằng văn phòng trong năm nay sẽ có xu hướng điều chỉnh có lợi hơn cho khách thuê. Ảnh: Quỳnh Danh.
Riêng tại thị trường TP.HCM, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, cho rằng nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển chất lượng từ văn phòng hạng B lên văn phòng hạng A.
"Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc", ông nhấn mạnh.
Các chuyên gia tại Avison Young Việt Nam cũng nhìn nhận phân khúc văn phòng không thể tránh khỏi những biến động thị trường và nguồn nhân lực.
"Tuy nhiên, đây là loại tài sản tạo ra dòng tiền tốt trong dài hạn, nhất là tại Việt Nam, nơi môi trường kinh doanh rất năng động và văn hóa làm việc trực tiếp vẫn còn phổ biến. Trong ngắn hạn, giá thuê được điều chỉnh giảm có thể giúp giữ chân và thu hút khách thuê", Avison Young Việt Nam nhận định.
Do đó, đơn vị này kỳ vọng đà tăng giá sẽ tiếp tục khi có nhiều dự án cao ốc văn phòng hiện đại, đáp ứng tiêu chí bền vững được tung ra thị trường.
Tri thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
Liên Phạm
cho thuê văn phòng bất động sản văn phòng The Hallmark The Mett JLL CBRE Avison Young