Kinh doanh bất động sản: 05 quy định pháp luật cần biết [ảnh minh họa]
1. Điều kiện kinh doanh bất động sản từ ngày 01/01/2021
Luật Đầu tư 2020 [có hiệu lực từ ngày 01/01/2021] với nhiều điểm mới nổi bật, trong đó sửa đổi điều kiện kinh doanh bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. [Xem chi tiết tại đây]
2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Để được đưa vào kinh doanh thì bất động sản cần đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Đối với nhà, công trình xây dựng
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
4. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân
Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì phạm vi kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân trong nước được quy định như sau:
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
5. Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Lưu ý: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Trung Tài
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Quyền sử dụng đất là một trong những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014. Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vô hình, quyền này không hiện hữu rõ ràng như nhà, công trình xây dựng do đó khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đó là hợp pháp. Nếu không có giấy tờ hợp pháp chứng minh về nguồn gốc cũng như quyền sử dụng đối với diện tích đất đó thì giao dịch không thể xảy ra do không có căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thủ tục đăng ký đất đai đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đối với việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, mặc dù hai hình thức kinh doanh này bên cho thuê, cho thuê lại không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn phải đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nhằm tạo thuận lợi cho việc quản lý đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời tránh tình trạng tranh chấp liên quan đến quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất này.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
Cũng như đối với nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh cũng không thể có tranh chấp xảy ra. Xuất phát từ nhu cầu giao dịch bất động sản giữa các bên mà pháp luật quy định điều kiện quyền sử dụng đất không có tranh chấp nhằm tạo sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, nếu có sự tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ khiến cho việc thực hiện giao dịch gặp phải những khó khăn, bất lợi và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, thuê lại quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Việc đặt ra quy định này nhằm tránh tình trạng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án nhưng vẫn được đưa vào kinh doanh để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đối với diện tích đất đó dẫn đến tranh chấp giữa các bên và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ thể liên quan đến quyền khai thác, sử dụng đất.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể khác. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất này phải trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn sử dụng đất mà các chủ thể vẫn tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì việc thực hiện các giao dịch trên là trái quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung bài viết Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh. Nếu có vướng mắc trong quá trình giải quyết vui lòng liên hệ LawKey để được giải đáp nhanh nhất.
Xem thêm:
Đưa đất không đủ điều kiện vào kinh doanh bị xử phạt như thế nào?
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
Trả lời:Theo Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện của BĐSđưa vàokinhdoanh được quy định như sau:
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a] Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐSthì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b] Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c] Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a] Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b] Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất.
* Bạn đọc Bùi Xuân Hải ở xã Tứ Cường, huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương, hỏi:Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc phối hợp xử lý trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung ở cấp xã được quy định như thế nào?
Trả lời:Vấn đề bạn hỏi được quy định tại Điều 8, Nghị định số 124/2020/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
1. Khi phát sinh việc nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung ở xã, phường, thị trấn [gọi chung là cấp xã], chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm:
a] Phân công cán bộ tiếp đại diện của những người khiếu nại để nghe trình bày nội dung khiếu nại. Trường hợp khiếu nại phức tạp, chủ tịch UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị-xã hội có liên quan tiếp, nghe đại diện của những người khiếu nại trình bày nội dung khiếu nại;
b] Chỉ đạo công an cấp xã giữ gìn trật tự công cộng nơi có nhiều người khiếu nại tập trung;
c] Thuyết phục, hướng dẫn người khiếu nại thực hiện việc khiếu nại đúng quy định của pháp luật.
2. Trưởng công an cấp xã có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với lực lượng bảo vệ, dân phòng giữ gìn trật tự công cộng nơi có người khiếu nại tập trung; xử lý các hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.
3. Chủ tịch UBND cấp xã thụ lý giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền theo quy định của pháp luật khiếu nại; nếu khiếu nại không thuộc thẩm quyền thì hướng dẫn công dân đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
QĐND