Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự quan trọng và phổ biến trước khi tiến tới khởi công các công trình xây dựng. Nhất là đối với các dự án xây dựng lớn, các hợp đồng xây dựng có thể được ký kết bởi rất nhiều bên: có thể có nhiều chủ đầu tư cùng hợp tác, có thể có nhiều nhà thầu cùng tham gia hoặc các bên thứ ba thực hiện các dịch vụ khác nhau phục vụ cho quá trình xây dựng. Vì mục đích và nội dung thỏa thuận là rất đa dạng nên cơ quan nhà nước quy định về hợp đồng xây dựng chặt chẽ, cụ thể tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.
Hợp đồng xây dựng là gì?
Hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự, do vậy cũng là sự thỏa thuận giữa các bên về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên, nhưng là trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 [viết tắt “LXD”] định nghĩa về hợp đồng xây dựng như sau: “Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng”.
Định nghĩa trên cũng được ghi nhận lại trong Khoản 1 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng [viết tắt “Nghị định 37/2015/NĐ-CP”].
Hợp đồng xây dựng mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, hợp đồng xây dựng vẫn có một số nét đặc thù cụ thể như sau:
Về chủ thể: bao gồm bên giao thầu và bên nhận thầu:
+ Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính [Khoản 2 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP].
+ Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu [Khoản 3 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP].
Về hình thức: theo Điểm c Khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Hợp đồng xây dựng phải được ký kết bằng văn bản với các nội dung được quy định cụ thể tại Điều 141 LXD và phải được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật. Ngoài ra tại Khoản 4 Điều 138 LXD quy định về ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng xây dựng là Tiếng Việt, trường hợp hợp đồng xây dựng có sự tham gia của bên nước ngoài thì ngôn ngữ sử dụng là Tiếng Việt và ngôn ngữ khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.
Dựa vào tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng để phân loại các loại hợp đồng được quy định chi tiết tại Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, cụ thể:
- Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng tư vấn xây dựng; Hợp đồng thi công xây dựng công trình; Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ; Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình; Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ; Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình; Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình; Hợp đồng chìa khóa trao tay; Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công và các loại Hợp đồng xây dựng khác.
- Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng trọn gói; Hợp đồng theo đơn giá cố định; Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; Hợp đồng theo thời gian; Hợp đồng theo giá kết hợp.
- Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng thầu chính; Hợp đồng thầu phụ; Hợp đồng giao khoán nội bộ; Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài.
Các lưu ý pháp lý cần thiết trong ký kết hợp đồng xây dựng.
Nguyên tắc ký kết trong hợp đồng xây dựng:
Về nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng phải phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 138 LXD và Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, cụ thể đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;
- Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;
- Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;
- Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu [nếu có] vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
- Tại thời điểm ký kết hợp đồng bên nhận thầu phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề, năng lực hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà thầu liên danh, việc phân chia khối lượng công việc trong thỏa thuận liên danh phải phù hợp với năng lực hoạt động của từng thành viên trong liên danh. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, phải có cam kết thuê thầu phụ trong nước thực hiện các công việc của hợp đồng dự kiến giao thầu phụ khi các nhà thầu trong nước đáp ứng được yêu cầu của gói thầu;
- Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư được ký hợp đồng với một hay nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính thì nội dung của các hợp đồng này phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện các công việc của hợp đồng để bảo đảm tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư xây dựng;
- Tổng thầu, nhà thầu chính được ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ, nhưng các nhà thầu phụ này phải được chủ đầu tư chấp thuận, các hợp đồng thầu phụ này phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã ký với chủ đầu tư. Tổng thầu, nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký kết, kể cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện;
- Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.
Về nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng được quy định tại Khoản 3 Điều 138 LXD và Điều 5 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, gồm:
- Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác;
- Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;
- Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.
Hiệu lực của hợp đồng xây dựng:
Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
- Bảo đảm đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng được nêu tại Mục I.1 trên.
- Đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng xây dựng được phân tích ở Mục I trên.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng được quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, cụ thể: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng [đóng dấu nếu có] hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu [đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng].”
Điều chỉnh hợp đồng xây dựng:
Trong trường hợp các bên muốn điều chỉnh hợp đồng thì hợp đồng xây dựng chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 143 LXD, cụ thể:
- Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Luật xây dựng và pháp luật khác có liên quan;
- Khi Nhà nước thay đổi các chính sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
- Khi dự án được điều chỉnh có ảnh hưởng đến hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
- Các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.
Đối với hợp đồng xây dựng thuộc dự án sử dụng vốn Nhà nước còn phải tuân thủ các quy định sau:
- Việc điều chỉnh đơn giá thực hiện hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh và hợp đồng theo thời gian;
- Đơn giá trong hợp đồng được điều chỉnh theo nội dung, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh hợp đồng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật;
- Khi điều chỉnh hợp đồng làm thay đổi mục tiêu đầu tư, thời gian thực hiện hợp đồng, làm vượt dự toán gói thầu xây dựng được duyệt thì phải được người quyết định đầu tư cho phép.
Đồng thời việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng phải tuân theo nguyên tắc là chỉ được áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng [Khoản 1 Điều 36 Nghị định 37/2015/NĐ-CP] và các điều kiện khác quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 36 Nghị định 37/2015/NĐ-CP đối với hợp đồng trọn gói và điều chỉnh giá hợp đồng.
Các mẫu hợp đồng tham khảo:
Bộ phận Tư vấn Pháp luật