Nếu ở các hàng hoá thông thường khác bạn có thể sở hữu hai chiếc điện thoại giống hệt nhau, hoặc có thể tìm thấy hai chiếc ghế, chiếc bàn... giống nhau như đúc nhưng ở bất động sản thì bạn lại không thể nào tìm được hai căn nhà tại cùng một mảnh đất, một địa chỉ, một tọa độ địa lý giống nhau. Bởi bản chất của bất động sản là tính duy nhất của nó.
Ở một vị trí trên trái đất chỉ có duy nhất một bất động sản như thế mà không thể tìm được ra cái thứ hai. Vì chính điều này mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt trong mắt những nhà kinh doanh.
Có thể bạn quan tâm: Quản Trị Quan Hệ Khách Hàng Trong Lĩnh Vực Kinh Doanh Bất Động Sản
Tại sao lại là Quý hiếm?
Như các bạn đã biết, trái đất chúng ta không phình to ra mà ngược lại, tình trạng nước biển đang xâm thực đất liền hằng ngày làm cho phần đất liền đang càng lúc càng bị thu hẹp lại. Trong khi đó, dân số càng ngày càng phát triển và con người thì lại ngày càng đông đúc hơn. Chính vì lý do đó mà bất động sản trở thành loại hàng hoá quý hiếm hơn bao giờ hết.
Bởi vì hai tính chất đặc biệt và Quý hiếm như vậy nên Bất động sản trong bản thân nó luôn có tính chất Tăng giá theo thời gian.
Bất Động Sản luôn tăng giá? Đọc đến đây có thể nhiều bạn đọc có thể sẽ phản đối tôi. Có thể bạn sẽ nghĩ rằng: "Tôi thấy rất nhiều người mua đất, mua nhà để đầu tư rồi bị thua lỗ rất nhiều tiền vì nhà đất rớt giá.
Vậy sao anh lại bảo Bất động sản luôn tăng giá?" Vâng, đúng là nhiều người đã mất rất nhiều tiền vì sự rớt giá của nhà đất. Tuy nhiên, sự thua lỗ của họ xuất phát từ việc họ đầu tư trong ngắn hạn và đầu tư vào đúng chu kỳ giảm của Bất động sản. Tôi vẫn khẳng định Bất động sản luôn tăng giá theo thời gian, và tăng giá này là tăng giá trong dài hạn. Để dễ hiểu điều này, bạn hãy xem chu kỳ giá của bất động sản dưới đây:
- Xét chu kỳ trong dài hạn, Bất động sản sẽ ngày càng tăng giá;
- Xét chu kỳ trong ngắn hạn, giá Bất động sản sẽ thay đổi lên xuống theo hình sin.
Ví dụ minh họa cho điều này, tôi xin kể bạn nghe câu chuyện của gia đình tôi
Năm 1998, bố mẹ tôi mua miếng đất đầu tay với giá trị là 60 triệu đồng. Sau đó, bố mẹ tôi đầu tư thêm và tổng số tiền là 300 triệu cho cả đất và tiền xây để tạo ra căn nhà mà gia đình tôi đang ở hiện nay. Đến nay sau gần 10 năm, giá trị căn nhà đã trên 3 tỷ đồng. Và bạn thấy đó.
Căn nhà đã tăng giá gấp 10 lần giá trị so với số tiền ban đầu sau một thời gian dài hạn.
Bên cạnh đó, vào đúng lúc bố mẹ tôi mua miếng đất trên. Một người bạn của bố tôi đã đổ tiền mua một chiếc xe Dream Thái. Hồi đó, sở hữu chiếc Dream Thái là niềm tự hào của nhiều người. Để sở hữu chiếc xe này, bạn bố tôi đã bỏ ra 9 cây vàng, thời điểm đó 9 cây vàng cũng có thể dùng để mua được một miếng đất để xây được căn nhà như của gia đình tôi. Tuy nhiên đến bây giờ chiếc xe Dream của bạn bố tôi bán lại giá chưa tới vài triệu đồng. Trong khi ngày đó nếu bạn bố tôi lấy số tiền này để đầu tư vào bất động sản thì giờ chú ấy đã sở hữu một tài sản trị giá tiền tỷ. Số tiền đó có thể mua được hằng trăm chiếc xe Dream thời điểm hiện tại.
Vậy bài học là nếu ngày hôm nay, nếu bạn đang định đem hết toàn bộ số tiền dành dụm được đi mua một chiếc xe đắt tiền thì hãy cân nhắc rằng số tiền đó nếu bạn đi mua bất động sản.
Tất nhiên với số tiền ít, bạn chỉ có thể mua được những Bất động sản ngoại ô xa xôi nhưng một thời gian dài sau đó [510 năm nhớ là chu kỳ dài hạn] thì có thể số tiền nhỏ bé ngày nào sẽ biến thành một số tiền khổng lồ giúp bạn có thể sở hữu hằng trăm chiếc xe mà trước đây bạn từng ao ước có được.
Một điều cần lưu ý khi bạn muốn đầu tư mua đất đai và chờ tăng giá trong dài hạn đó là hãy dùng số tiền sẵn có của mình hoặc dùng nguồn vốn đầu tư dài hạn. Sai lầm của nhiều nhà kinh doanh, đầu tư làm họ dẫn đến thua lỗ khánh kiệt trong bất động sản đó là việc dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư các dự án Bất động sản dài hạn.
Và vấn đề xảy ra là khi các khoản huy động, các khoản vay ngắn hạn đến lúc phải trả thì các dự án Bất động sản dài hạn vẫn chưa bán được để lấy tiền trả các khoản nợ. Vì vậy, cách an toàn nhất là hãy tích lũy nguồn vốn nhàn rỗi của mình trong bất động sản và bạn sẽ thấy đồng vốn của mình sinh sôi với tốc độ thần kỳ.
Có thể bạn quan tâm: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tới Thị Trường Bđs Nhà Đầu Tư Nên Quan Tâm
Đất đai hay quyền sử dụng đất là hàng hoá?
Các bạn cho mình hỏi đất đai hay quyền sử dụng đất đai là hàng hoá? Nếu quyền sử dụng đất là hàng hoá thì nó là động sản hay bất động sản?
Quy định về chủ thể quyền sử dụng đất
- 1. Tìm hiểu về quyền sử dụng đất
- 2. Chủ thể quyền sử dụng đất
- 3. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
- 3.1 Quyền chung của người sử dụng đất
- 3.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
- 4. Phân loại quyền sử dụng đất
- 5. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất
1. Tìm hiểu về quyền sử dụng đất
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [Hiến pháp năm 2013] quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.Tuy Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
2. Chủ thể quyền sử dụng đất
Cũng giống như Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã liệt kê ra những chủ thể sử dụng đất. Đây là những chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể bao gồm:
+ Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Để bảo đảm quyền cho người sử dụng đất Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải áp dụng các nguyên tắc sử dụng như sau: Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; Sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; Đồng thời người sử dụng đất phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
3.1 Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
3.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
4. Phân loại quyền sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể [là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân]: Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể [là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng]:Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian.Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý.Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.
5. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện quy bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể
Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất v.v….
Tìm hiểu về bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Thứ hai, Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai.
Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền như sau:
– Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :
Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.“Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất đứng tên thì về mặt pháp lí đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.“
Như vậy,người có quyền sử dụng đất nên ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Bên cạnh những quyền lợi nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi dưỡng đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Thứ ba, Quyền sử dụng đất là quyền tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này.
Luật Minh Khuê [sưu tầm & phân tích]