Bảng dự toán đầu tư dự án dịch vụ

ARCHITECTURE, ENGINEERING & ENVIRONMENTAL CONSULTING NDC JSC Head Office: 4F, My Dinh Plaza 2, Nguyen Hoang St, Nam Tu Liem Dist, Hanoi City, Vietnam Branch: 4th floor, 49 Pasteur Street - Nguyen Thai Binh Ward - District 1, Ho Chi Minh City Phone: +84(24)6666 7568 - Email: [email protected]

• 1. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 1 DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Quảng Ninh - 12/2015 CHỦ ĐẦU TƢ: ĐƠN VỊ TƢ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN
• 2. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 2 ĐƠN VỊ TƢ VẤN: CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Địa điểm đầu tƣ: Quảng Ninh, Tháng 12/2015 ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH (Tổng Giám đốc) NGUYỄN VĂN MAI
• 3. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 3 MỤC LỤC CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN........................................................................................ 4 1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ................................................................................................ 4 1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ..................................................................................... 4 CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN......................................................................... 6 2.1. Căn cứ pháp lý ......................................................................................................... 6 2.2. Giới thiệu tỉnh Quảng Ninh và Vịnh Hạ Long........................................................ 8 2.3. Các điều kiện và cơ sở của dự án .......................................................................... 12 2.4. Sự cần thiết đầu tƣ.................................................................................................. 13 CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ .................................................. 15 3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án............................................................................................ 15 3.2. Hiện trạng khu xây dựng dự án.............................................................................. 15 3.3. Giải pháp thiết kế mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật.................................................... 15 3.4. Nhân sự dự án ........................................................................................................ 18 3.5. Quy mô dự án......................................................................................................... 20 3.6. Tiến độ đầu tƣ ........................................................................................................ 20 CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG……………………………...21 4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng................................................................................ 21 4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ........................................................................ 23 4.3. Kết luận.................................................................................................................. 23 CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN………………………………………24 5.1.Kế hoạch sản phẩm dịch vụ .................................................................................... 24 5.2. Kế hoạch phát triển dự án……………………………..…………………………24 5.3. Kế hoạch Marketing…………………………………….……………………….24 CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN.............................................................255 6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ...................................................................................... 25 6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ ...................................................................................... 26 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .................................................... 29 CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH................................................. 31 8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính..................................................................................... 31 8.2.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án................................................................................. 34 8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội............................................................................................... 37 CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................. 38
• 4. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 4 CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN 1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ - Tên công ty : - Giấy chứng nhận đăng ký DN : - Địa chỉ trụ sở: - Đại diện theo pháp luật: Chức vụ: - Ngành nghề kinh doanh: 1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án - Tên dự án : Đầu tƣ khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hƣơng - Địa điểm xây dựng :Vụng Cặp Táo - Trên Vịnh Hạ Long. - Diện tích đầu tƣ :3.500 m² - Mục tiêu đầu tƣ :Xây dựng dự án khu thăm quan, vui chơi giải trí, mua hải sản địa phƣơng và các sản phẩm OCOP của tỉnh Quảng Ninh. - Mục đích đầu tƣ :  Tạo ra sản phẩm du lịch mới trên vịnh Hạ Long.  Đa dạng hóa các sản phẩm du lịch trên vịnh Hạ Long.  Quản lý tốt các hộ cá thể kinh doanh dự án, lồng bè trên vịnh Hạ Long tránh việc tranh giành, lừa đảo khách du lịch nhằm hƣớng tới du lịch lành mạnh.  Nâng cao chất lƣợng sản phẩm du lịch độc đáo trên vịnh Hạ Long.  Tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho ngƣời lao động. - Hình thức đầu tƣ : Dự án đƣợc thực hiện theo mô hình xã hội hóa đầu tƣ; hình thức đầu tƣ BOO (Xây dựng – sở hữu – kinh doanh). - Hình thức quản lý : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án do chủ đầu tƣ thành lập. - Vòng đời dự án : 50 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động (Tính toán hiệu quả tài chính cho 10 năm đầu tiên hoạt động) - Tổng mức đầu tƣ :29,677,400,000đồng + Vốn tự có là : 11,870,960,000 đồng chiếm 40%. + Vốn vay ngân hàng :17,806,440,000 đồng chiếm tỷ lệ 60%(Nguồn vốn vay này dự kiến vay trong thời gian 7 năm với lãi suất dự kiến là 10%/năm. Thời gian ân hạn gốc là 12 tháng). - Tiến độ đầu tƣ : + Năm 2015 : Hoàn thiện hồ sơ dự án + Năm 2016: Đầu tƣ, xây dựng trên diện tích 3.500 m2 + Cuối năm 2016: Dự án chính thức đi vào hoạt động
• 5. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 5 CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN 2.1. Căn cứ pháp lý Báo cáo đầu tư được lập dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau:  Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;  Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;  Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;  Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về đất đai của chính phủ;  Luật đầu tƣ số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;  Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế;  Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/1/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;  Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;  Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;
• 6. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 6  Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;  Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;  Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;  Căn cứ Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;  Căn cứ Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;  Căn cứ Thông tƣ số 05/2013/TT-BKHĐT ngày 31/10/2013 của Bộ trƣởng Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và công bố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ yếu;  Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng ngày 18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.  Quyết định 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ Tài Nguyện và Môi Trƣờng về việc áp dụng 5 Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số tiêu chuẩn đã quy định theo QĐ số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25/06/2002 của Bộ KHCNMT;  Căn cứ các pháp lý khác có liên quan; Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Đầu tƣ khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hƣơng của Công ty đƣợc thực hiện dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính nhƣ sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);  Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;  TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;  TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;  TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;
• 7. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 7  TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996: Yêu cầu về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;  TCXD 33-1985: Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngoài; công trình - tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984: Thoát nƣớc - mạng lƣới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996: Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nƣớc trong nhà;  TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;  TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;  TCVN 4513-1998: Cấp nƣớc trong nhà;  TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc và nƣớc thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;  TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;  TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sƣởi ấm;  TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;  11TCN 19-84: Đƣờng dây điện;  11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;  TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân dụng;  TCXD 25-1991: Tiêu chuẩn đặt đƣờng dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng;  TCXD 27-1991: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;  TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam). 2.2 Giới thiệu tỉnh Quảng Ninh và Vịnh Hạ Long 2.2.1Điều kiện tự nhiên tỉnh Quảng Ninh Quảng Ninh là tỉnh miền núi - duyên hải, hơn 80% đất đai là đồi núi. Vịnh Hạ Long có hơn 2000 hòn đảo lớn nhỏ. Vùng núi chia làm hai miền: Vùng núi miền Đông từ Tiên Yên qua Bình Liêu, Hải Hà, Đầm Hà đến Móng Cái. Đây là vùng nối tiếp của vùng núi Thập Vạn Đại Sơn từ
• 8. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 8 Trung Quốc, hƣớng chủ đạo là đông bắc - tây nam. Có hai dãy núi chính: dãy Quảng Nam Châu (1.507 m) và Cao Xiêm (1.330 m) chiếm phần lớn diện tích tự nhiên các huyện Bình Liêu, Hải Hà, Đầm Hà, dãy Ngàn Chi (1.166 m) ở phía bắc huyện Tiên Yên. Vùng núi miền tây từ Tiên Yên qua Ba Chẽ, Hoành Bồ, phía bắc thị xã Uông Bí và thấp dần xuống ở phía bắc huyện Đông Triều. Vùng núi này là những dãy nối tiếp hơi uốn cong nên thƣờng đƣợc gọi là cánh cung núi Đông Triều với đỉnh Yên Tử (1.068 m) trên đất Uông Bí và đỉnh Am Váp (1.094 m) trên đất Hoành Bồ. Vùng trung du và đồng bằng ven biển gồm những dải đồi thấp bị phong hoá và xâm thực tạo nên những cánh đồng từ các chân núi thấp dần xuống các triền sông và bờ biển. Đó là vùng Đông Triều, Uông Bí, bắc Yên Hƣng, nam Tiên Yên, Đầm Hà, Hải Hà và một phần Móng Cái. ở các cửa sông, các vùng bồi lắng phù sa tạo nên những cánh đồng và bãi triều thấp. Đó là vùng nam Uông Bí, nam Yên Hƣng (đảo Hà Nam), đông Yên Hƣng, Đồng Rui (Tiên Yên), nam Đầm Hà, đông nam Hải Hà, nam Móng Cái. Tuy có diện tích hẹp và bị chia cắt nhƣng vùng trung du và đồng bằng ven biển thuận tiện cho nông nghiệp và giao thông nên đang là những vùng dân cƣ trù phú của Quảng Ninh. Vùng biển và hải đảo của Quảng Ninh là một vùng địa hình độc đáo. Hơn hai nghìn hòn đảo chiếm hơn 2/3 số đảo cả nƣớc (2078/ 2779), đảo trải dài theo đƣờng ven biển hơn 250 km chia thành nhiều lớp. Có những đảo rất lớn nhƣ đảo Cái Bầu, Bản Sen, lại có đảo chỉ nhƣ một hòn non bộ. Có hai huyện hoàn toàn là đảo là huyện Vân Đồn và huyện Cô Tô. Trên vịnh Hạ Long và Bái Tử Long có hàng ngàn đảo đá vôi nguyên là vùng địa hình karst bị nƣớc bào mòn tạo nên muôn nghìn hình dáng bên ngoài và trong lòng là những hang động kỳ thú. Vùng ven biển và hải đảo Quảng Ninh ngoài những bãi bồi phù sa còn những bãi cát trắng táp lên từ sóng biển. Có nơi thành mỏ cát trắng làm nguyên liệu cho công nghệ thuỷ tinh (Vân Hải), có nơi thành bãi tắm tuyệt vời (nhƣ Trà Cổ, Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng...) Địa hình đáy biển Quảng Ninh, không bằng phẳng, độ sâu trung bình là 20 m. Có những lạch sâu là di tích các dòng chảy cổ và có những dải đá ngầm làm nơi sinh trƣởng các rạn san hô rất đa dạng. Các dòng chảy hiện nay nối với các lạch sâu đáy biển còn tạo nên hàng loạt luồng lạch và hải cảng trên dải bờ biển khúc khuỷu kín gió nhờ những hành lang đảo che chắn, tạo nên một tiềm năng cảng biển và giao thông đƣờng thuỷ rất lớn. Khí hậu Quảng Ninh tiêu biểu cho khí hậu các tỉnh miền Bắc Việt Nam vừa có nét riêng của một tỉnh miền núi ven biển. Các quần đảo ở huyện Cô Tô và Vân Đồn ... có đặc trƣng của khí hậu đại dƣơng. Quảng Ninh nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới có một mùa hạ nóng ẩm, mƣa nhiều; một mùa đông lạnh, ít mƣa và tính nhiệt đới nóng ẩm là bao trùm nhất. Do nằm trong vành đai nhiệt đới nên hàng năm có hai lần mặt trời qua thiên đỉnh, tiềm năng về bức xạ và nhiệt độ rất phong phú. Ảnh hƣởng bởi hoàn lƣu gió mùa Đông Nam Á nên khí hậu bị phân hoá thành hai mùa: mùa hạ nóng ẩm với mùa mƣa, mùa đông lạnh với mùa khô.
• 9. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 9 Về nhiệt độ: đƣợc xác định có mùa đông lạnh, nhiệt độ không khí trung bình ổn định dƣới 20o C. Mùa nóng có nhiệt độ trung bình ổn định trên 25o C. Về mƣa: theo quy ƣớc chung, thời kỳ có lƣợng mƣa ổn định trên 100 mm là mùa mƣa; còn mùa khô là mùa có lƣợng mƣa tháng ổn định dƣới 100 mm. Hệ thống giao thông tỉnh Quảng Ninh bao gồm: giao thông đƣờng bộ, đƣờng thủy nội địa, giao thông đƣờng biển, giao thông đƣờng sắt và các cảng hàng không hiện đại quy mô sắp đƣợc triển khai xây dựng. 2.2.2. Tình hình kinh tế xã hội Tỉnh Quảng Ninh Quảng Ninh là một trọng điểm kinh tế, một đầu tàu của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đồng thời là một trong bốn trung tâm du lịch lớn của Việt Nam với di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã hai lần đƣợc UNESCO công nhận về giá trị thẩm mĩ và địa chất, địa mạo. Quảng Ninh có nhiều Khu kinh tế , Trung tâm thƣơng mại Móng Cái là đầu mối giao thƣơng giữa hai nƣớc Việt Nam - Trung Quốc và các nƣớc trong khu vực. Năm 2010, Quảng Ninh là tỉnh có chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh đứng thứ 7 ở Việt Nam Quảng Ninh hội tụ những điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội quan trọng trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Là một tỉnh có nguồn tài nguyên khoáng sản,(Về trữ lƣợng than trên toàn Việt Nam thì riêng Quảng Ninh đã chiếm tới 90%.) nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng, cung cấp vật tƣ, nguyên liệu cho các ngành sản xuất trong nƣớc và xuất khẩu, đóng góp quan trọng cho sự phát triển kinh tế, tăng trƣởng GDP của tỉnh Quảng Ninh. Quảng Ninh với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long 2 lần đƣợc Tổ chức UNESCO tôn vinh. Với di tích văn hóa Yên Tử, bãi cọc Bạch Đằng, Đền Cửa Ông, Đình Quan Lạn, Đình Trà Cổ, núi Bài Thơ... thuận lợi cho phát triển du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch thể thao, du lịch văn hóa tâm linh. Quảng Ninh đƣợc xác định là 1 điểm của vành đai kinh tế Vịnh Bắc Bộ, là cửa ngõ quan trọng của hành lang kinh tế Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh. Có hệ thống cảng biển , cảng nƣớc sâu có năng lực bốc xếp cho tàu hàng vạn tấn,... tạo ra nhiều thuận lợi cho ngành vận tải đƣờng biển giữa nƣớc ta với các nƣớc trên thế giới. Quảng Ninh có hệ thống cửa khẩu phân bố trên dọc tuyến biên giới, đặc biệt cửa khẩu quốc tế Móng Cái là nơi hội tụ giao lƣu thƣơng mại, du lịch, dịch vụ và thu hút các nhà đầu tƣ; Là cửa ngõ giao dịch xuất nhập khẩu với Trung Quốc và các nƣớc trong khu vực. Quảng Ninh xếp thứ 5 cả nƣớc về thu ngân sách nhà nƣớc (2011) sau thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bà Rịa-Vũng Tàu và Hải Phòng.[2] Tính đến hết năm 2011 GDP đầu ngƣời đạt 2264 USD/năm.[3] (Hạ Long 3063 USD/năm [4] ,Móng Cái 2984 USD/năm ,Cẩm Phả 2644 USD/năm ,Uông Bí 2460 USD/năm). Lƣơng bình quân của lao động trong tỉnh ở các ngành chủ lực nhƣ than, điện, cảng và du lịch đều ở mức cao .(2011 Điện 8,6 Triệu đồng Than 7.7 Triệu đồng Du Lịch - Dịch vụ 9.2 Triệu Đồng)[5] Văn hóa, Du lịch Quảng Ninh là một địa danh giàu tiềm năng du lịch, là một đỉnh của tam giác tăng trƣởng du lịch miền Bắc Việt Nam, Quảng Ninh có danh thắng nổi tiếng là vịnh Hạ Long đã đƣợc UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới và di sản thế giới bởi giá trị
• 10. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 10 địa chất địa mạo. Vịnh Hạ Long là địa điêm du lịch lý tƣởng của Quảng Ninh cũng nhƣ miền bắc Việt Nam. Tiềm năng du lịch Quảng Ninh nổi bật với: Các thắng cảnh nổi tiếng Vịnh Hạ Long - với gần 2000 hòn đảo Đảo Cô Tô (phía Đông Bắc Quảng Ninh). Các bãi tắm đẹp nhƣ Hồng Vàn, Bắc Vàn, Vàn Chảy, đảo Cô Tô Con. Đƣợc đánh giá là những bãi biển đẹp nhất tại phía Bắc. Vịnh Hạ Long có diện tích 1.553 km2 với 1969 đảo, trong đó khu di sản thế giới đƣợc UNESCO công nhận có diện tích trên 434 km2 với 788 đảo, có giá trị đặc biệt về văn hoá, thẩm mĩ, địa chất, sinh học và kinh tế. Trên vịnh có nhiều đảo đất, hang động, bãi tắm, cảnh quan đẹp thuận lợi cho phát triển nhiều điểm, nhiều hình thức du lịch hấp dẫn. Vịnh Hạ Long cùng với đảo Cát Bà là khu du lịch trọng điểm quốc gia, động lực phát triển vùng du lịch Bắc Bộ. Các bãi tắm bãi tắm đẹp nhƣ Trà Cổ (Móng Cái), Bãi Cháy, đảo Tuần Châu đã đƣợc cải tạo, nâng cấp với nhiều loại hình dịch vụ phục vụ đa dạng các nhu cầu của khách. hay các bãi tắm đẹp nguyên vẻ hoang sơ nhƣ Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng ...(Vân Đồn). 2.2.3. Tình hình du lịch vịnh Hạ Long Vịnh Hạ Long, Di sản - kỳ quan thiên nhiên thế giới là một trong những điểm đến du lịch hàng đầu của Việt Nam. Hiếm có điểm đến nào mà du khách có thể có đƣợc những cơ hội trải nghiệm cùng một lúc nhiều các giá trị đặc sắc về tự nhiên, văn hoá, lịch sử và con ngƣời nhƣ ở Vịnh Hạ Long. Đây chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt và sức hấp dẫn đặc biệt của Vịnh Hạ Long so với các điểm đến du lịch khác. Điểm đến du lịch độc đáo Vịnh Hạ Long có diện tích tự nhiên rộng khoảng hơn 1.500km2 với gần 2.000 hòn đảo lớn nhỏ đã tạo nên nhiều cảnh quan kỳ vĩ. Ở trên hệ thống đảo trong khu vực trung tâm của Vịnh có nhiều hang động đẹp nổi tiếng nhƣ: Hang Đầu Gỗ, Bồ Nâu, Trinh Nữ, Sửng Sốt... Với những giá trị độc đáo, Vịnh Hạ Long đã hai lần đƣợc UNESCO công nhận là Di sản thiên nhiên thế giới bởi giá trị ngoại hạng về thẩm mỹ và địa chất, địa mạo. Đến năm 2011, Vịnh Hạ Long lại một lần nữa khẳng định đƣợc sức hấp dẫn của mình khi đƣợc bầu chọn là một trong 7 kỳ quan thiên nhiên mới của thế giới. Những danh hiệu đó đã đƣa Vịnh Hạ Long lên một tầm cao mới. Nhiều du khách trong và ngoài nƣớc chỉ ao ƣớc một lần đƣợc đặt chân đến Hạ Long để chiêm ngƣỡng vẻ đẹp có một không hai của di sản, kỳ quan thiên nhiên thế giới này. Không chỉ có vẻ đẹp thiên nhiên kỳ vĩ, cảnh quan đặc sắc, hệ thống hang động, bãi biển đẹp, Vịnh Hạ Long còn chứa đựng trong đó những giá trị lịch sử, văn hoá phong phú. Vịnh Hạ Long là một trong những cái nôi của ngƣời Việt cổ, với ba nền văn hoá tiền sử kế tiếp nhau, cách ngày nay từ 18.000 đến 3.500 năm đó là: Văn hoá Soi Nhụ, văn hoá Cái Bèo và văn hoá Hạ Long. Đây cũng là nơi ghi dấu lịch sử dựng nƣớc và giữ nƣớc của dân tộc.
• 11. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 11 Với những giá trị nổi bật đó, Vịnh Hạ Long đƣợc báo chí thế giới hết lời khen ngợi nhƣ trang cộng đồng du lịch Virtual Tourist, tạp chí nổi tiếng của Mỹ National Geographic, Bussiness Insider... bầu chọn là một trong những địa danh lãng mạn nhất cho các cặp tình nhân, nằm trong top 100 điểm dừng chân nên đến một lần trong đời cũng nhƣ top 10 điểm du thuyền hấp dẫn nhất thế giới. Vịnh Hạ Long đƣợc khuyên là nơi du khách khắp thế giới nên đến và trải nghiệm mộtnghỉđêm trên một chiếc thuyền buồm ngoài khơi... Hiện nay, loại hình du lịch tham quan, trải nghiệm nghỉ đêm trên Vịnh thu hút đƣợc rất nhiều du khách. Những năm gần đây, trung bình mỗi năm Vịnh Hạ Long đón từ 7 triệu lƣợt khách. Năm 2014, mặc dù bị ảnh hƣởng bởi những biến động phức tạp của tình hình chính trị khu vực và thế giới, đặc biệt là sự kiện Biển Đông đã làm giảm lƣợng khách quốc tế đến Quảng Ninh, nhƣng Vịnh Hạ Long vẫn đón trên 7,7 triệu lƣợt khách. Đây là con số có ý nghĩa đối với công tác quản lý, phát huy giá trị Vịnh Hạ Long. Từ một điểm đến chƣa thực sự nổi tiếng, giờ đây, Vịnh Hạ Long đã trở thành một điểm du lịch quan trọng hàng đầu trên bản đồ du lịch Việt Nam và thế giới. Bảo tồn gắn với phát huy giá trị di sản Trong thời gian qua, Quảng Ninh không chỉ coi trọng công tác quản lý, bảo tồn di sản một cách chặt chẽ mà nhiệm vụ khai thác, phát huy giá trị của Vịnh Hạ Long cũng đƣợc xác định là một việc làm cần thiết có ý nghĩa quan trọng “đƣa Vịnh Hạ Long thành một trong những điểm du lịch tốt nhất, chất lƣợng nhất, bền vững, hiệu quả và thân thiện với du khách”. Theo lãnhđạo Ban Quản lý Vịnh Hạ Long, việc khai thác hiệu quả, đúng hƣớng cũng sẽ là giải pháp tốt nhất để quản lý, bảo tồn hiệu quả Di sản, làm cho Vịnh Hạ Long thực sự phát huy đƣợc những tiềm năng, thế mạnh của nó. Điều đó đƣợc thể hiện rất rõ qua việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc bảo tồn và phát huy giá trị Vịnh Hạ Long đƣợc chú trọng rõ rệt. Các điểm đến, bến cập tàu, khu dịch vụ, đƣờng đi, đèn chiếu sáng… trong hang động đƣợc đầu tƣ, nâng cấp hoàn thiện hơn, đảm bảo phục vụ cho du khách tham quan đƣợc an toàn, thuận tiện và không ảnh hƣởng đến cảnh quan Di sản. Các công trình điểm neo đậu, lƣu trú tàu nghỉ đêm, các khu vực nhà quản lý, điều hành đƣợc đầu tƣ, nâng cấp hoàn thiện trong thời gian gần đây đều mang một diện mạo mới, hài hoà với vẻ đẹp của Di sản, tạo điều kiện thuận lợi cho du khách tham quan du lịch. Theo thống kê, những năm qua, có khoảng 65 dự án, công trình bảo tồn, tu bổ, tôn tạo với tổng vốn gần 500 tỷ đồng đã đƣợc triển khai trên Vịnh Hạ Long. Bên cạnh việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, các dịch vụ đặc trƣng trên Vịnh Hạ Long nhƣ tàu tham quan, nghỉ đêm trên Vịnh v.v.. đƣợc đầu tƣ với chất lƣợng cao, tạo thành những sản phẩm du lịch hấp dẫn riêng có của Vịnh Hạ Long đƣợc nhiều du khách lựa chọn, đặc biệt là khách du lịch nƣớc ngoài. Lãnh đạo Ban Quản lý Vịnh Hạ Long cho biết, trong thời gian tới, chiến lƣợc khai thác, phát triển du lịch trên Vịnh Hạ Long đƣợc tiếp tục đẩy mạnh theo hƣớng nâng cao chất lƣợng, đi vào chiều sâu và có những bƣớc đột phá mới thông qua việc xây dựng đề án tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc đối với các hoạt động dịch vụ du lịch. Việc bổ sung, mở thêm các tuyến tham quan trên Vịnh Bái Tử Long nhằm giảm áp lực tại
• 12. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 12 vùng lõi của Di sản; mở thêm một số điểm tham quan trên Vịnh Hạ Long, tăng sự lựa chọn cho khách tham quan; triển khai áp dụng mô hình hợp tác công - tƣ trong khai thác, phát triển du lịch trên Vịnh Hạ Long. Đồng thời chú trọng xử lý cơ bản những vấn đề liên quan đến môi trƣờng để bảo vệ giá trị đặc biệt của Vịnh Hạ Long. Bên cạnh đó, xây dựng các sản phẩm du lịch, nhất là các sản phẩm du lịch văn hoá, sinh thái, thể thao, giải trí... cũng nhƣ đẩy mạnh công tác quảng bá, xúc tiến, đào tạo nguồn nhân lực có tay nghề cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách khi đến với Vịnh Hạ Long cũng đang đƣợc chú trọng. Nhờ làm tốt công tác quản lý, bảo tồn và phát huy giá trị độc đáo của di sản, nên Vịnh Hạ Long luôn là điểm đến có sức hút mạnh mẽ với du khách trong và ngoài nƣớc, là một trong những sự lựa chọn hàng đầu của du khách nƣớc ngoài khi đến Việt Nam, đến với Quảng Ninh. 2.3. Các điều kiện và cơ sở của dự án 2.3.1. Vị trí- Giấc mơ của chủ đầu tư Vị trí triển khai dự án nằm trong Khu vực Ba Hang vịnh Hạ Long vì khu vực này kín gió và thuận tiện lƣu thông phƣơng tiện thủy, đảm bảo an toán cho du khách và cơ sở hạ tầng khi giông bão. 2.3.2.Năng lực của nhà đầu tư Ngoài vị trí đẹp trong mơ, dự án còn có những ƣu điểm sau: - Năng lực tài chính vững mạnh - Với hơn 20 năm kinh nghiệm kinh doanh dịch vụ du lịch trên địa bàn Quảng Ninh, có kinh nghiệm và vốn kiến thức, hiểu biết nhất định trong lĩnh vực kinh doanh du lịch trên vịnh Hạ Long và luôn đem đến cho khách du lịch những trải nghiệm độc đáo và an toàn trên Vịnh Hạ Long. - Là đơn vị đầu tiên triển khai, khai thác loại hình dịch vụ ngủ đêm trên Vịnh Hạ Long, đƣợc khách hàng đánh giá là một trong nhóm những Công ty du lịch mạnh tại Quảng Ninh. - Là đơn vị luôn đi đầu trong việc tạo ra các sản phẩm dụ lịch mới và độc đáo trên Vịnh Hạ Long. - Có kinh nghiệm quản lý, điều hành, phát triển thƣơng hiệu trong ngành du lịch, dịch vụ. - Dịch vụ cung cấp đa dạng, không gian phục vụ thoáng mát thân thiện với môi trƣờng bao gồm khu tái hiện khung cảnh đắt bắt cá truyền thống; ca nhạc cổ truyền; trƣng bày các đặc sản địa phƣơng và hải sản phong phú. Công ty chúng tôi đƣợc xây dựng trên mô hình Công ty Cổ Phần với cơ cấu vốn hết sức linh hoạt tạo điều kiện cho nhiều ngƣời cùng góp vốn, đặc biệt là những hộ cá thể kinh doanh lồng bè nhỏ lẻ trên Vịnh Hạ Long (Do các hộ cá thể này kinh doanh theo tính
• 13. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 13 chất tự phát, không niêm yết giá, tranh giành du khách….gây hình ảnh xấu cho du khách trong nƣớc và quốc tế). Với mục tiêu tạo cho các hộ cá thể này cơ hội là các cổ đông, Công ty chúng tôi cam kết bảo đảm quyền lợi cho họ và cùng họ chung tay bảo vệ di sản và xây dựng môi trƣờng du lịch có trách nhiệm tại Quảng Ninh. 2.3.3. Tiềm năng khai thác Thực hiện mục tiêu chuyển từ phát triển “nóng” sang “xanh”, phấn đấu trong những năm tới, Quảng Ninh sẽ trở thành tỉnh có ngành du lịch phát triển theo hƣớng hiện đại. Tỉnh đã có rất nhiều giải pháp quan trọng trong đó tập trung đầu tƣ phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tỉnh và các doanh nghiệp đã rất nỗ lực tìm kiếm, xây dựng các sản phẩm du lịch độc đáo và phát triển một cách đồng bộ cụ thể. Đa phần các dự án của Tỉnh đều tập trung trên đất liên hoặc trên các hòn đảo gần đất liền (thuận tiện cho việc đi lại nhƣ: đảo Tuần Châu, đảo Rều…). Còn trên Vịnh Hạ Long đang thiếu 1 trung tâm bán và giới thiệu hải sản Vịnh Hạ long, các sản phẩm OCOP của tỉnh Quảng Ninh, các sản phẩm lƣu niệm mang tính tập trung và các dịch vụ du lịch khác mang tính chuyên nghiệp và bài bản. Bên cạnh đó, ta cũng xem xét tính rủi ro của dự án: Lƣợng khách hàng trong thời gian đầu khai thác có thể ít so với dự kiến. Do giao thông chƣa hoàn thiện hay các điều kiện thời tiết không thuận lợi. Tuy nhiên đây chỉ là yếu tố tạm thời. Có thể khắc phục đƣợc. 2.4.Sự cần thiết đầu tƣ Quảng Ninh là một vùng đất giàu có về tiềm năng phát triển du lịch. Trên địa bàn tỉnh có vịnh Hạ Long, di sản thiên nhiên thế giới 2 lần đƣợc UNESCO công nhận và là 1 trong 7 kỳ quan thiên nhiên thế giới, là điểm đến quan trọng với khách du lịch quốc tế. Ngoài vịnh Hạ Long, Quảng Ninh còn có nhiều tiềm năng về du lịch sinh thái, văn hoá, tâm linh, với khu di tích danh thắng Yên Tử, cái nôi của Thiền phái Trúc Lâm - Phật giáo của Việt Nam và nhiều tài nguyên du lịch khác. Không những thế, Quảng Ninh còn có cửa khẩu đƣờng bộ, đƣờng biển thu hút hàng vạn lƣợt khách Trung Quốc và khách du lịch nhiều quốc tịch khác nhau nhập cảnh vào Quảng Ninh, để từ đó vào sâu nội địa. Lƣợng khách du lịch đến Quảng Ninh từ 2001 đến 2015 tăng bình quân khoảng 12%, trong đó khách quốc tế tăng 5% (số liệu của phòng nghiệp vụ - Sở VHTT&DL Quảng Ninh). Năm 2014, khách du lịch đến Quảng Ninh đạt 7,7 triệu lƣợt khách, trong đó khách quốc tế đạt 2,75 triệu (số liệu Cục Thống Kế tỉnh Quảng Ninh. 7 tháng đầu năm 2015, khách du lịch đến Quảng Ninh đạt 5,7triệu lƣợt (tắng 9% so với cùng kỳ), trong đó khách quốc tế đạt gần 1,5 triệu lƣợt (số liệu Hiệp hội Khách sạn Việt Nam). Con số này cho thấy, bƣớc chuyển biến mạnh mẽ về chất của ngành du lịch Quảng Ninh. Sự nỗ lực của tỉnh, ngành tạo điều kiện thuận lợi để hình thành, phát triển nên các sản phẩm du lịch. Và chính những yếu tố đó đã tạo thành thế và lực phát triển du lịch của Quảng Ninh. Với dự án trên Chúng tôi mang đến cho du khách trong và ngoài nƣớc không chỉ khám phá những núi đá vôi trùng điệp, những hang động tồn tại hàng nghìn năm mà còn
• 14. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 14 tạo ra địa điểm, không gian riêng cho du khách khu trƣng bầy, tham quan, thƣởng thức và mua sắm những sản vật nổi tiếng gắn liền với Vịnh Hạ Long với con ngƣời Hạ Long nhƣ: Cù kỳ, bề bề, sá sùng, Hầu….. mà ai đã một lần đến sẽ nhớ mãi. Ngoài việc đƣợc thăm quan, thƣởng thức các sản vật trên chúng tôi còn giới thiệu về mô hìn chế biếncác món ăn, đồ uống nổi tiếng củatỉnh Quảng Ninh nhƣ: Chả mực Hạ Long, rƣợu ba kích, miến Bình Liêu … tất cả đềuđƣợc làm từ nguyên liệu của tỉnh Quảng Ninh Chúng tôi tự tin mang đến cho du khách những trải nghiệm thú vị mang tính chuyên nghiệp và hƣớng tới sự bình ổn giá đối với các dịch vụ trên Vịnh Hạ Long
• 15. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 15 CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ 3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án Khu vực dự án là Vụng Cặp Táo– trên vịnh Hạ Long, Quảng Ninh vì khu vực này kín gió và thuận tiện lƣu thông phƣơng tiện thủy, đảm bảo an toàn cho du khách và cơ sở hạ tầng khi giông bão. Khu vực Vụng Cặp Táo phù hợp với tuyến thăm quan xuất phát từ cảng tàu khách du lịch Tuần Châu. 3.2. Hiện trạng khu xây dựng dự án 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Chi tiết địa điểm đầu tƣ :Vụng Cặp Táo trên Vịnh Hạ Long 3.2.2. Hiện trạng cấp điện; cấp –thoát nước Cấp nƣớc sinh hoạt: Sử dụng nƣớc sinh hoạt từ nguồn nƣớc sạch của thành phố thông qua các đội tàu cấp nƣớc đạt tiêu chuẩn. Hệ thống thoát nƣớc sinh hoạt: ... có khu thu gom và xử lý bằng hệ thống xử lý nƣớc thải sinh hoạt đạt tiêu chuẩn. ...Chi tiết cách xử lý theo phần Đánh Giá Tác Động Môi Trƣờng... Nguồn điện: Ƣu tiên sử dụng nguồn điện từ pin năng lƣợng mặt trời cung cấp điện chiếu sáng và sinh hoạt nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng. 3.3. Ý tƣởng và giải pháp thiết kế mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật 3.3.1 Tiêu chuẩn thiết kế mặt bằng + Phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt. + Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh thực phẩm, vệ sinh môi trƣờng. + Không gần các nguồn chất thải độc hại. + Đảm bảo nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, nƣớc từ mạng lƣới cung cấp chung. 3.3.2. Ý tưởng và giải pháp thiết kế 3.3.2.1. Phối cảnh tổng thể Ý Tƣởng và giải pháp thiết kế đối với hình sóng Hạ Long: Lấy cảm hứng từ biểu tƣợng rồng mẹ, một truyền thuyết văn hóa, tín ngƣỡng, tâm linh nổi tiếng của ngƣời Hạ Long.
• 16. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 16 3.3.2.2. Thuyết minh sơ bộ về ý tưởng thiết kế
• 17. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 17 Hạng mục phân khu chức năng: 1. Cầu tàu đến + cổng chào: Khi tàu cập cảng nhân viên sẽ chào đón khách bằng trống hội/kỳ lân. 2. Khu trƣng bày sản phẩm OCOP: Trên hành trình thăm quan khách sẽ đến khu vực trƣng bày sản phẩm OCOP của tỉnh Quảng Ninh. HD viên sẽ giới thiệu đến với du khách các sản phẩm đặc trƣng của Quảng Ninh nhƣ: Rƣợu Ba Kích Tiên Yên, rƣợu Nếp Cái Hoa Vàng Đông Triều, sá sùng Vân Đồn… 3. Khu trƣng bày hải sản tƣơi sống: HD viên sẽ giới thiệu với du khách những sản vật hải sản đƣợc đánh bắt và nuôi trồng trên vịnh Hạ Long nhƣ: cá song, bề bề, tu hài, hàu… 4. Khu biểu diễn hát đối của ngƣời dân chài trên vịnh Hạ Long: Du khách sẽ đƣợc đắm chìm trong làn điệu hát đối truyền thống, đƣợc tìm hiểu sâu hơn về văn hóa tinh thần của ngƣời dân chài sinh sống trên vùng nƣớc Quảng Ninh. 5. Khu biểu diễn hình thức đánh bắt hải sản: Du khách sẽ đƣợc tận mắt trải nghiệm các phƣơng pháp truyền thống đánh bắt thủy hải sản của ngƣời dân chài sinh sống trên vùng nƣớc Quảng Ninh. 6. Khu bán hải sản tƣơi sống: Đây là khu trƣng bày giới thiệu bày bán các sản vật đặc trƣng của vùng biển Hạ Long: + Du khách có thể mua những sản vật trên để làm quà về cho ngƣời thân/gia đình khi kết thúc chuyến thăm quan vịnh Hạ Long. + Du khách có thể mua và thƣởng thức sản vật trên trên tàu thăm vịnh Hạ Long. 7. Điểm dừng chân ngắm cảnh: Điểm dừng chân ngắm cảnh là khu vực du khách chụp ảnh lƣu niệm và ngắm nhìn toàn cảnh khu vực tuyệt đẹp của vụng Cặp Táo. 8. Khu ngồi chờ : là khu vực du khách thƣ giãn thƣởng thức những sản phẩm đặc trƣng của Quảng Ninh nhƣ: rƣợu Ba Kích Tiên Yên, chả mực Hạ Long, sá sùng Vân Đồn… 9. Cầu tàu về: Đây là khu vực neo đậu của các tàu chờ đón khách trở về tàu (đảm bảo giao thông thông suốt và an toàn cho du khách) 3.3.2.3. Quy hoạch giao thông, xây dựng
• 18. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 18 3.4. Nhân sự dự án Tuyển dụng và đào tạo nhân sự Công ty sẽ tuyển lao động theo hình thức ký hợp đồng lao động giữa giám đốc hoặc ngƣời đƣợc giám đốc ủy quyền và ngƣời lao động phù hợp với các quy định của pháp luật. Công ty sẽ ƣu tiên sử dụng lao động là ngƣời địa phƣơng, đặc biệt là ngƣời dân sống trong khu vực triển khai dự án. Những đối tƣợng lao động thuộc nhóm lao động phổ thông sẽ đƣợc công ty đào tạo kỹ năng công việc phù hợp với vị trí làm việc theo sự phân công của BGĐ. KẾ HOẠCH HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH + Đại hội đồng cổ đông: Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty, quyết định những vấn đề đƣợc luật pháp và điều lệ Công ty quy định. Đặc biệt, các cổ đông sẽ thông qua các báo cáo tài chính hàng năm của Công ty và ngân sách tài chính cho năm tiếp theo. + Hội đồng quản trị: Là cơ quan quản lý Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. HĐQT có trách nhiệm giám sát Giám đốc điều hành và những ngƣời quản lý khác. Quyền và nghĩa vụ của HĐQT do luật pháp và điều lệ Công ty, các quy chế nội bộ của Công ty và nghị quyết ĐHĐCĐ quy định.
• 19. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 19 + Ban kiểm soát: Là cơ quan trực thuộc Đại hội đồng cổ đông, do Đại hội đồng cổ đông bầu ra. Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính của Công ty. Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc. + BanGiám đốc: - Giám đốc Công ty: Giám đốc Công ty là ngƣời đại diện của Công ty trong việc điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Giám đốc Công ty do Hội đồng quản trị bổ nhiệm và miễn nhiệm, không nhất thiết là cổ đông và có thể là thành viên HĐQT. Giám đốc Công ty chịu trách nhiệm trƣớc Hội đồng quản trị và pháp luật về kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. - Phó Giám đốc Công ty: Các Phó Giám đốc Công ty giúp việc cho Giám đốc điều hành mọi hoạt động của Công ty trong các lĩnh vực theo sự phân công và uỷ quyền của Giám đốc, chịu trách nhiệm trƣớc Giám đốc Công ty và pháp luật về nhiệm vụ đƣợc phân công và uỷ quyền. - Kế toán trƣởng Công ty: Kế toán trƣởng của Công ty giúp Giám đốc Công ty chỉ đạo và tổ chức thực hiện công tác kế toán, tài chính của Công ty theo quy định của pháp luật. +Các phòng ban chuyên môn: Gồm các phòng, ban có chức năng tham mƣu và giúp việc cho Ban Giám đốc, trực tiếp điều hành theo chức năng chuyên môn và chỉ đạo của Ban Giám đốc. Khối tham mƣu của Công ty gồm: Phòng Tổ chức Hành chính; Phòng Kinh doanh; Phòng Kế toán; Phòng Marketing với chức năng đƣợc quy định nhƣ sau: - Phòng Tổ chức Hành chính: o Tham mƣu giúp Giám đốc công tác tổ chức - hành chính trong cơ quan nhƣ tổ chức bộ máy, đề bạt nhân sự, tiếp nhận lao động, sắp xếp lao động, thi đua khen thƣởng, cơ chế tiền lƣơng; o Tổ chức khánh tiết, tiếp khách, thăm hỏi ốm đau, hiếu hỷ; o Quản lý cơ sở vật chất văn phòng, phƣơng tiện vận tải, và cung ứng đầy đủ, kịp thời về hậu cần phục vụ cho sản xuất kinh doanh của Công ty; o Phục vụ tốt công tác nội vụ trong cơ quan - Phòng Kế hoạch Kinh doanh: o Xây dựng kế hoạch ngắn hạn, dài hạn cho việc kinh doanh khai thác và tiêu thụ sản phẩm có chất lƣợng, nhanh chóng, kịp thời; o Đề xuất phƣơng án sản xuất - kinh doanh, cơ chế quản lý, góp ý điều chỉnh cho phù hợp với đơn vị; o Tiếp thị, thu thập thông tin giá cả thị trƣờng, hàng hóa trên địa bàn, tham mƣu để giám đốc có quyết định phù hợp cho việc sản xuất, kinh doanh của đơn vị; o Trực tiếp soạn thảo Hợp đồng Kinh tế với các đối tác, có sự tham gia của Kế toán trƣởng trƣớc khi trình Giám đốc ký; o Khai thác và tìm kiếm thị trƣờng; - Phòng Kế toán: o Xây dựng kế hoạch ngắn hạn, dài hạn về tiền vốn cho sản xuất - kinh doanh, tránh gây phiền hà cho khách và ngƣời lao động; o Phòng kế toán phối hợp với phòng Tổ chức - Hành chính xây dựng quy chế quản lý tài chính trong Công ty; o Chịu trách nhiệm trƣớc Giám đốc và các cơ quan có liên quan về tính trung thực của số liệu báo cáo kế toán, doanh thu, chi và các nghiệp vụ phát sinh hàng ngày của Công ty; - Phòng Marketing:
• 20. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 20 o Marketing sản phẩm đến với khách hàng; - Các tổ bán hàng; tổ bảo vệ và vệ sinh làm việc trực tiếp trên bè từ 7h sáng tới 5h chiều hàng ngày: nhân sự các tổ này ƣu tiên ngƣời dân địa phƣơng; đặc biệt là các hộ dân trong khu vực thực hiện dự án. 3.5. Quy mô dự án Dự án Đầu tƣ Khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hƣơng nằm trong Vụng Cặp Táo – trên Vịnh Hạ Long, Quảng Ninh. Tổng diện dích xây dựng là 3.500m². Nôi dung dự án : - Tái hiện phƣơng thức đánh bắt thủy hải sản ngƣ dân truyền thống (dự kiến 100 m2 mặt nƣớc) ở khu vực nƣớc trống phía ngoài làng chài. - Khu vực tái hiện các loại hình văn hóa phi vật thể : rạp hát tái hiện văn hóa truyền thống nhƣ hát đối, ….. - Trƣng bày và bán các sản phẩm OCOP đặc sản của địa phƣơng - Khu chức năng bán thủy hải sản tƣơi sống cho khách tham quan có nhu cầu (khu vực này không tổ chức nuôi trồng thủy hải sản và chế biến sản phẩm). 3.6. Tiến độ đầu tƣ + 2015-2016 : Khởi công xây dựng đầu tƣ dự án + Cuối năm 2016: Chính thức đƣa dự án vào hoạt động
• 21. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 21 CHƢƠNG IV:ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG 4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng 4.1.1. Giới thiệu chung Xây dựng Dự án Đầu tư khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hương với diện tích 3.500m² Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng và cho xây dựng khi dự án đƣợc thực thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng. 4.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:  Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;  Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;  Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu công nghiệp;  Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng bắt buộc áp dụng;  Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;  Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;  Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ- BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng; Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
• 22. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 22 Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo đƣợc đúng theo các tiêu chuẩn môi trƣờng sẽ đƣợc liệt kê trong các bảng sau đây của Chính phủ Việt Nam (1995). Tùy theo từng trƣờng hợp, các quy định, điều khoản chặt chẽ nhất trong những tiêu chuẩn trên sẽ đƣợc áp dụng. Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trƣờng không khí Tên chất Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5937-1995 (mg/m3 ) Trung bình 1 giờ Trung bình 8 giờ Trung bình 24 giờ CO 40 10 5 NO2 0.4 - 0.1 SO2 0.5 - 0.3 Pb - - 0.005 O3 0.2 - 0.06 Bụi lơ lửng 0.3 - 0.2 Nồng độ cho phép của chất thải nƣớc mặt TT TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TCVN 5942-1995 Thông số Đơn vị Giá trị giới hạn A Giá trị giới hạn B 1 PH - 6-8.5 5.5-9 2 BOD5 (20o C) mg/l < 4 < 25 3 COD mg/l < 10 < 35 4 Oxy hòa tan mg/l  6  2 5 Chất rắn lơ lửng mg/l 20 80 6 Dầu, mỡ mg/l Không phát hiện 0.3 7 Chất tẩy rửa mg/l 0.5 0.5 8 Coliform MPN/100 ml 5,000 10,000 Ghi chú:
• 23. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 23 Cột A áp dụng đối với nƣớc mặt có thể dùng làm nguồn nƣớc sinh hoạt (nhƣng phải qua quá trình xử lý theo quy định). Cột B áp dụng đối với nƣớc mặt dùng cho các mục đích khác. Nƣớc dùng cho nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng. 4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án Đầu tư khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hương sẽ không làm ảnh hƣởng đến khu vực triển khai dự án: + Các lồng bè đều đƣợc lắp đặt sản xuất tại các xƣởng đóng tàu, đƣợc lai kéo tới khu dự án bằng tàu chuyên dụng. + Các vật liệu sử dụng cho dự án đều thân thiện với môi trƣờng. Dự án sử dụng vật liệu Gỗ táu là vật liệu chính phổ biến ở Quảng Ninh, chịu đƣợc nƣớc, không khí ẩm với nồng độ muối cao, thân thiện với môi trƣờng. Khu có mái che: giàn cây leo che phủ mái hài hòa cảnh quan xung quanh. Đề xuất vật liệu hệ thống phao nổi là thùng phuy nhựa Composite là vật liệu nhẹ, thân thiện với môi trƣờng. Các tác động tới môi trường khi dự án đi vào hoạt động: + Khói, bụi ảnh hƣởng đến môi trƣờng: không có. + Xử lý nƣớc thải sinh hoạt: ... có khu thu gom và xử lý bằng hệ thống xử lý nƣớc thải sinh hoạt đạt tiêu chuẩn. + Xử lý chất thải: Vào cuối ngày, nhân viên sẽ phân loại chất thải và đƣa lên tàu chuyển vào bờ chuyển cho Công ty môi trƣờng đô thị thu gom xử lý. + Hàng ngày có tàu tiếp tế thực phẩn (đã đƣợc nấu chín) cho toàn bộ cán bộ công nhân viên nhằm đảm bảo không đun nấu tại khu vực dự án, giảm thiểu cháy nổ và các tiêu cực ảnh hƣởng tới môi trƣờng. 4.4. Kết luận Việc đầu tƣ dự án từ lúc xây dựng đến khi đi vào hoạt động sẽ ít nhiều làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng xung quanh. Tuy nhiên, phía Công ty sẽ đảm bảo những tiêu chuẩn an toàn để giảm thiểu tối đa tác động đến môi trƣờng. Đồng thời, Công ty chúng tôi xin cam kết thực hiện tất cả các biện pháp triệt để để giảm thiểu một vài tác động môi trƣờng về xử lý chất thải và nƣớc thải sinh hoạt của Dự án; sẵn sàng báo cáo hoặc hợp tác với các cơ quan quản lý môi trƣờng để tạo điều kiện đánh giá hoặc quan trắc môi trƣờng cho thật thuận lợi.
• 24. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 24 CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN 5.1.Kế hoạch sản phẩm dịch vụ Mục tiêu của dự án: - Tạo ra sản phẩm du lịch mới trên vịnh Hạ Long. - Đa dạng hóa các sản phẩm du lịch trên vịnh Hạ Long. - Quản lý tốt các hộ cá thể kinh doanh nhà hàng, lồng bè trên vịnh Hạ Long tránh việc tranh giành, lừa đảo khách du lịch nhằm hƣớng tới du lịch lành mạnh. - Nâng cao chất lƣợng sản phẩm du lịch độc đáo trên vịnh Hạ Long. - Tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho ngƣời lao động. - Tạo doanh thu của dự án từ việc bán thủy hải sản tƣơi sống, các sản phẩn OCOP cho khách du lịch. - Nộp thuế nhằm đóng góp vào ngân sách của tỉnh. Thời gian hoạt động làng chài: từ 7h sáng tới 5h chiều hàng ngày. 5.2 Kế hoạch phát triển dự án Công ty dự kiến sau 06 tháng đi vào hoạt động sẽ đánh giá lại những ƣu, khuyết điểm nhằm khắc phục và phát huy phục vụ khách hàng hiệu quả hơn. Căn cứ vào nhƣ cầu thực tế, từ sau năm 2017 mở rộng diện tích thêm 7.500 m2 tại Vịnh Hạ Long và thêm 1 khu dịch vụ tại Vịnh Bái Tử Long. 5.3 Kế hoạch marketing Mục tiêu của chƣơng trình marketing là quảng bá, giới thiệu hình ảnh, sản phẩm dịch vụ của dự án đến rộng rãi mọi ngƣời trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh và khách vãng lai khác đặc biệt là khách du lịch nƣớc ngoài là đối tƣợng khách du lịch tiềm năng và chiếm số lƣợng lớn ở Vịnh Hạ Long Trƣớc thời điểm khai trƣơng 15 ngày, Công ty sẽ triển khai các chƣơng trình treo băng rôn, quảng cáo trên phƣơng tiện truyền thông, báo, đài, tờ rơi,.... Công ty sẽ tham khảo các chƣơng trình khuyến mãi, giá cả các đối thủ cạnh tranh nhằm đƣa một số chƣơng trình khuyến mãi phù hợp với nhu cầu của khách hàng tại địa phƣơng. Ví dụ: Giảm giá 10% cho hoá đơn trên hóađơn mua hàngcho khách mua các sản phẩm. Giới thiệu sản phẩm dịch vụ mới trên Vịnh Hạ Long thông qua các hội chợ du lịch trong nƣớc và quốc tế.
• 25. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 25 CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN 6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho Dự án “Đầu tƣ khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hƣơng” đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây: - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Luật số 32/2013/QH13 của Quốc hội : Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiêp; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tƣ và xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng công trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”; - Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp; - Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; - Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng; - Thông tƣ số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; - Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán và dự toán công trình;
• 26. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 26 6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ 6.2.1.Tài sản cố định Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ̣ án “Đầu tƣ khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hƣơng”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án. Tổng mức đầu tƣ của dự án 29,677,400,000 đồng, bao gồm: Đvt: 1,000vnđ Chi phí xây dựng và thiết bị Tổng diện tích xây dựng: 3.500 m2 Đơn giá khái toán trên 1m2 dự án: 7.000.000VNĐ (dự án xây dựng trên mặt nƣớc) Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình. Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: + Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ. + Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình. + Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; + Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình; + Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình; + Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình; + Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình; + Chi phí khởi công, khánh thành; GXL: chi phí xây lắp GTB: chi phí thiết bị  Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Bao gồm các khoản chi phí sau + Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở; + Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công; + Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình; + Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; + Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết bị, tổng thầu xây dựng;
• 27. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 27 + Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị; + Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng; + Chi phí quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng: tổng mức đầu tƣ, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng; + Chi phí tƣ vấn quản lý dự án;  Chi phí khác Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng nói trên: + Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tƣ; Chi phí bảo hiểm công trình; + Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;  Dự phòng phí Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”.Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lƣợng công việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt giá trong thời gian thực hiện dự án ; chi phí này còn dùng để chi trả chi phí lãi vay, chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. Tổng giá trị đầu tƣ Đvt: vnđ STT Khoản mục chi phí Cách tính Chi phí trƣớc thuế Thuế giá trị gia tăng Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng thiết bị Gxd + Gnt 22,272,727,273 2,227,272,727 24,500,000,000 2 Chi phí quản lý dự án 2.124% x (Gxd+Gtb) 473,072,727 47,307,273 520,380,000 3 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Gtv1 : Gtv13 1,298,054,546 129,805,455 1,427,860,001 3.1 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư 0.08% x (Gxd+Gtb) 17,818,182 1,781,818 19,600,000 3.2 Chi phí lập dự án 0.531% x (Gxd+Gtb) 118,268,182 11,826,818 130,095,000 3.3 Chi phí thiết kế xây dựng công trình 2.351% x Gxd 523,631,818 52,363,182 575,995,000 3.4 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật 0.176% x Gxd 39,200,000 3,920,000 43,120,000 3.5 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 0.172% x Gxd 38,309,091 3,830,909 42,140,000 3.6 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng 0.261% x Gxd 58,131,818 5,813,182 63,945,000 3.7 Chi phí giám sát thi công xây dựng 2.257% x Gxd 502,695,455 50,269,546 552,965,001 4 Chi phí khác Gk1 : Gk4 482,922,368 48,292,237 531,214,605 4.1 Chi phí kiểm toán độc lập 92,328,401 9,232,840 101,561,241
• 28. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 28 4.2 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán 56,503,058 5,650,306 62,153,364 4.3 Chi phí bảo hiểm công trình 334,090,909 33,409,091 367,500,000 5 Chi phí dự phòng Gdp1 + Gdp2 2,452,677,692 245,267,769 2,697,945,461 TỔNG CỘNG 29,677,400,066 LÀM TRÒN 29,677,400,000 6.2.2.Vốn lưu động sản xuất Nhu cầu vốn lƣu động cần cho dự án Đvt:1,000 vnđ Khoản phải thu 20% Doanh thu Khoản phải trả 15% CP hoạt động Tiền mặt 5% CP hoạt động Năm Cuối 2016-2017 2018 2019 2020 2021 1 2 3 4 5 Khoản phải thu (AR) 3,240,000 3,965,760 4,719,254 5,501,302 6,312,744 Thay đổi trong khoản phải thu ( (+)AR = ARt-1-ARt ) (3,240,000) (725,760) (753,494) (782,048) (811,442) Khoản phải trả (AP) 1,585,904 1,815,910 2,054,482 2,301,871 2,558,333 Thay đổi trong khoản phải trả ( (+)AP = APt-1-APt ) (1,585,904) (230,006) (238,572) (247,388) (256,462) Số dƣ tiền mặt (CB) 792,952 907,955 1,027,241 1,150,935 1,279,166 Thay đổi số dƣ tiền mặt ( (+)CB = CBt-CBt-1 ) 792,952 115,003 119,286 123,694 128,231 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 6 7 8 9 10 Khoản phải thu (AR) 7,154,444 7,297,532 7,443,483 7,592,353 7,744,200 Thay đổi trong khoản phải thu ( (+)AR = ARt-1-ARt ) (841,699) (143,089) (145,951) (148,870) (151,847) Khoản phải trả (AP) 2,824,133 2,880,615 2,938,228 2,996,992 3,056,932 Thay đổi trong khoản phải trả ( (+)AP = APt-1-APt ) (265,800) (56,483) (57,612) (58,765) (59,940) Số dƣ tiền mặt (CB) 1,412,066 1,440,308 1,469,114 1,498,496 1,528,466 Thay đổi số dƣ tiền mặt ( (+)CB = CBt-CBt-1 ) 132,900 28,241 28,806 29,382 29,970
• 29. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 29 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án Đvt:1,000 vnđ STT Hạng mục Tổng Tỷ lệ 1 Vốn chủ sở hữu 11,870,960 40% 2 Vốn vay 17,806,440 60% Cộng 29,677,400 100% Với tổng mức đầu tƣ là 29,677,400,000đồng (Hai mươi chín tỷ, sáu trăm bảy mươi bảy triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn), vốn chủ sở hữu chiếm 40% tƣơng ứng với số tiền là 11,870,960,000 đồng; vốn vay ngân hàng là 17,806,440,000 đồng chiếm 60%. Nguồn vốn này đƣợc vay trong 7 năm, ân hạn 12 tháng. Bắt đầu trả nợ gốc từ năm thứ 2; nợ gốc và lãi vay đƣợc trả đều hàng năm. 7.2 Tiến độ phân bổ nguồn vốn 2015 – 2016 : Khởi công xây dựng Cuối năm 2016 : Chính thức đƣa dự án vào hoạt động Đvt: 1,000 vnđ STT Hạng mục Quý I/16 Quý II/16 Quý III/16 Qúy IV/16 Tổng cộng 1 Chi phí xây dựng 6,125,000 6,125,000 6,125,000 6,125,000 24,500,000 2 Chi phí quản lý dự án 260,190 260,190 520,380 3 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ XD 356,965 356,965 356,965 356,965 1,427,860 4 Chi phí khác 132,804 132,804 132,804 132,804 531,215 5 Chi phí dự phòng 674,486 674,486 674,486 674,486 2,697,945 Tổng đầu tƣ 7,549,445 7,289,255 7,549,445 7,289,255 29,677,400 STT Hạng mục Quý I/16 Quý II/16 Quý III/16 QUÝ IV/16 Tổng Tỷ lệ 1 Vốn chủ sở hữu 3,019,778 2,915,702 3,019,778 2,915,702 11,870,960 40% 2 Vốn vay 4,529,667 4,373,553 4,529,667 4,373,553 17,806,440 60% Cộng 7,549,445 7,289,255 7,549,445 7,289,255 29,677,400 100%
• 30. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 30 7.3. Kế hoạch vay và trả nợ Số tiền vay 17,806,440 Thời hạn vay 7 năm Ân hạn 1 năm Lãi vay 10.0% /năm Thời hạn trả nợ 6 năm Bảng kế hoạch vay và trả nợ trong kỳ của dự án Đơn vị tính: ngàn đồng Ngày Dƣ nợ đầu kỳ Vay nợ trong kỳ Trả nợ trong kỳ Trả nợ gốc Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ 1 1/1/2016 4,529,667 4,529,667 1/2/2016 4,529,667 37,747 37,747 4,529,667 1/3/2016 4,529,667 37,747 37,747 4,529,667 1/4/2016 4,529,667 4,373,553 37,747 37,747 8,903,220 1/5/2016 8,903,220 74,194 74,194 8,903,220 1/6/2016 8,903,220 74,194 74,194 8,903,220 1/7/2016 8,903,220 4,529,667 74,194 74,194 13,432,887 1/8/2016 13,432,887 111,941 111,941 13,432,887 1/9/2016 13,432,887 111,941 111,941 13,432,887 1/10/2016 13,432,887 4,373,553 111,941 111,941 17,806,440 1/11/2016 17,806,440 148,387 148,387 17,806,440 1/12/2016 17,806,440 148,387 148,387 17,806,440 2 2017 17,806,440 4,748,384 2,967,740 1,780,644 14,838,700 3 2018 14,838,700 4,451,610 2,967,740 1,483,870 11,870,960 4 2019 11,870,960 4,154,836 2,967,740 1,187,096 8,903,220 5 2020 8,903,220 3,858,062 2,967,740 890,322 5,935,480 6 2021 5,935,480 3,561,288 2,967,740 593,548 2,967,740 7 2022 2,967,740 3,264,514 2,967,740 296,774 - 17,806,440 17,806,440 7,200,672
• 31. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 31 CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính 8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: -Thời gian hoạt động của dự án dùng để tính toán là 10 năm - Vốn chủ sở hữu và vốn vay - Doanh thu của dự án đƣợc căn cứ theo đơn giá dịch vụ cho các khách hàng hiện nay; Chi phí nguyên vật liệu đầu vào. - Chí phí vận hành, sản xuất và bảo dƣỡng: bao gồm các chi phí nhân công; chi phí nguyên, nhiên vật liệu; chi phí bảo dƣỡng các VTTB và bảo trì thay thế; các chi phí khác. - Chi phí khấu hao tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng thẳng. Trong tính toán áp dụng thời gian khấu hao theo QĐ 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định. - Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: áp dụng thuế suất theo luật thuế TNDN hiện hành số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013. - Đơn vị tính: ngàn đồng  Chi phí nhân sự của dự án Nhân sự của dự án gồm: bộ phận Ban lãnh đạo và nhân viên văn phòng đƣợc tính theo mức lƣơng hàng tháng, ngoài ra còn có nhân công trực tiếp làm việc tại bè. Tổng số nhân sự của Dự án cần dùng là 73 ngƣời. Chức vụ SL Lƣơng/ tháng Tổng lƣơng tháng CP BH/tháng Lƣơng/ năm CP Bảo hiểm/năm Hội đồng quản trị 3 15,000 45,000 9,900 585,000 118,800 Ban kiểm soát 3 10,000 30,000 6,600 390,000 79,200 Ban Giám Đốc 1 12,000 12,000 2,640 156,000 31,680 Phòng kinh doanh 3 6,000 18,000 3,960 234,000 47,520 Phòng Marketing 3 6,000 18,000 3,960 234,000 47,520 Phòng Kế toán 4 5,500 22,000 4,840 286,000 58,080 Phòng TCHC 3 5,500 16,500 3,630 214,500 43,560 Các tổ bán hàng 45 4,000 180,000 39,600 2,340,000 475,200 Tổ bảo vệ 5 4,000 20,000 4,400 260,000 52,800 Tổ vệ sinh 3 4,000 12,000 2,640 156,000 31,680 Tổng cộng 73 373,500 4,855,500 986,040
• 32. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 32  Chi phí thuê mặt nƣớc hàng năm Căn cứ theo QĐ 1170/2012/QĐ-UBND ngày 23/05/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định đơn giá thuê đất, thuê mặt nƣớc trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh Căn cứ theo điều 3: Giá thuê mặt nƣớc: Thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính Phủ và Mục II Phần B Thông tƣ 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính Phủ về tiền thuê mặt nƣớc cụ thể: - Dự án sử dụng mặt nƣớc cố định từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng/km2 /năm - Dự án sử dụng mặt nƣớc không cố định từ 50.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng/km2 /năm Dự án sử dụng diện tích mặt nƣớc khoảng 4ha; giá tạm tính CP thuê đất hàng năm năm 2015 là 50tr/năm. Mức tăng giá hàng năm là 2%/năm.  Chi phí khấu hao HẠNG MỤC Giá trị Thời gian KH KH/năm Chi phí xây dựng 22,272,727 10 2,227,273 Chi phí quản lý dự án 473,073 7 67,582 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 1,298,055 7 185,436 Chi phí khác 482,922 7 68,989 Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 2,452,678 7 350,383 2,899,662  Chi phí hoạt động tỷ lệ tăng/năm CP nguyên liệu 30% Doanh thu CP bảo trì, sửa chữa 1% CP xây dựng 2% CP lƣơng, bảo hiểm 2% CP tàu vận chuyển 10.0% Doanh thu CP quản lý, bán hàng 1.0% Doanh thu CP marketing 2.0% Doanh thu CP xử lý môi trƣờng 3.0% Doanh thu CP văn phòng 1.0% Doanh thu CP quỹ hỗ trợ 5.0% Doanh thu CP khác 1.0% Doanh thu
• 33. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 33 (Bên cạnh các chi phí phục vụ cho hoạt động của dự án thì hàng năm chủ đầu tƣ đều trích 5% doanh thu cho quỹ phúc lợi xã hội; quỹ này dùng cho các hoạt động cộng đồng, giúp đỡ những NLĐ có hoàn cảnh khó khăn,…) Bảng tính: Chi phí hoạt động qua các năm Năm Cuối 2016-2017 2018 2019 2020 2021 1 2 3 4 5 CP thuê mặt nƣớc 52,500 53,550 54,621 55,713 56,828 CP nguyên liệu 6,480,000 7,931,520 9,438,509 11,002,605 12,625,489 CP bảo trì, sửa chữa 245,000 249,900 254,898 259,996 265,196 CP lƣơng 4,855,500 4,952,610 5,051,662 5,152,695 5,255,749 CP bảo hiểm 986,040 1,005,761 1,025,876 1,046,394 1,067,321 CP tàu vận chuyển 2,160,000 2,643,840 3,146,170 3,667,535 4,208,496 CP quản lý, bán hàng 216,000 264,384 314,617 366,753 420,850 CP marketing 432,000 528,768 629,234 733,507 841,699 CP văn phòng 216,000 264,384 314,617 366,753 420,850 CP quỹ hỗ trợ 1,080,000 1,321,920 1,573,085 1,833,767 2,104,248 CP khác 216,000 264,384 314,617 366,753 420,850 Tổng CP hoạt động 16,939,040 19,481,021 22,117,905 24,852,473 27,687,576 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 6 7 8 9 10 CP thuê mặt nƣớc 57,964 59,124 60,306 61,512 62,742 CP nguyên liệu 14,308,887 14,595,065 14,886,966 15,184,706 15,488,400 CP bảo trì, sửa chữa 270,500 275,910 281,428 287,057 292,798 CP lƣơng 5,360,864 5,468,082 5,577,443 5,688,992 5,802,772 CP bảo hiểm 1,088,668 1,110,441 1,132,650 1,155,303 1,178,409 CP tàu vận chuyển 4,769,629 4,865,022 4,962,322 5,061,569 5,162,800 CP quản lý, bán hàng 476,963 486,502 496,232 506,157 516,280 CP marketing 953,926 973,004 992,464 1,012,314 1,032,560 CP văn phòng 476,963 486,502 496,232 506,157 516,280 CP quỹ hỗ trợ 2,384,815 2,432,511 2,481,161 2,530,784 2,581,400 CP khác 476,963 486,502 496,232 506,157 516,280 Tổng CP hoạt động 30,626,142 31,238,664 31,863,438 32,500,706 33,150,721
• 34. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 34 8.1.2.Doanh thu từ dự án Số lƣợt khách dự kiến/ngày 3,000 Số ngày khai thác 192 Mùa cao điểm 120 Mùa thấp điểm 50% 240 Số lƣợt khách/năm 576,000 Số lƣợt khách mua dự kiến so với tổng khách tham quan 30% Số lƣợt khách mua dự kiến 172,800 Nhu cầu mua hàng/ngƣời 250 DT dự kiến/năm khi đạt công suất 100% 43,200,000 Bảng tính : Doanh thu qua các năm của dự án Năm Cuối 2016- 2017 2018 2019 2020 2021 Tỷ lệ tăng 1.00 1.02 1.04 1.06 1.08 Công suất khai thác 50% 60% 70% 80% 90% Doanh thu 43,200,000 44,064,000 44,945,280 45,844,186 46,761,069 Tổng doanh thu 21,600,000 26,438,400 31,461,696 36,675,348 42,084,962 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 Tỷ lệ tăng 1.10 1.13 1.15 1.17 1.20 Công suất khai thác 100% 100% 100% 100% 100% Doanh thu 47,696,291 48,650,217 49,623,221 50,615,685 51,627,999 Tổng doanh thu 47,696,291 48,650,217 49,623,221 50,615,685 51,627,999 8.2.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án  Báo cáo thu nhập Thông qua báo cáo thu nhập, ta tính toán đƣợc lãi lỗ, hiệu quả kinh tế của dự án : Đvt: 1,000 vnđ Năm Cuối 2016- 2017 2018 2019 2020 2021 1 2 3 4 5 Doanh thu 21,600,000 26,438,400 31,461,696 36,675,348 42,084,962 Chi phí hoạt động 16,939,040 19,481,021 22,117,905 24,852,473 27,687,576 Chi phí lãi vay 1,780,644 1,483,870 1,187,096 890,322 593,548 Chi phí khấu hao 2,899,662 2,899,662 2,899,662 2,899,662 2,899,662 Lợi nhuận trƣớc thuế (19,346) 2,573,847 5,257,032 8,032,892 10,904,177 Thuế TNDN (20%) 514,769 1,051,406 1,606,578 2,180,835 Lợi nhuận sau thuế (19,346) 2,059,077 4,205,626 6,426,313 8,723,341
• 35. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 35 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 6 7 8 9 10 Doanh thu 47,696,291 48,650,217 49,623,221 50,615,685 51,627,999 Chi phí hoạt động 30,626,142 31,238,664 31,863,438 32,500,706 33,150,721 Chi phí lãi vay 296,774 - - Chi phí khấu hao 2,899,662 2,899,662 2,227,273 2,227,273 2,227,273 Lợi nhuận trƣớc thuế 13,873,713 14,511,890 15,532,510 15,887,706 16,250,006 Thuế TNDN (20%) 2,774,743 2,902,378 3,106,502 3,177,541 3,250,001 Lợi nhuận sau thuế 11,098,970 11,609,512 12,426,008 12,710,165 13,000,005  Báo cáo ngân lƣu Với suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ là 15% ; lãi suất vay vốn là 10%/năm đồng thời dựa vào tỷ trọng nguồn vốn  WACC bình quân = 13.1% Đvt:1,000 vnđ Báo cáo ngân lưu qua các năm Năm 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 1 2 3 4 5 NGÂN LƢU VÀO Doanh thu 21,600,000 26,438,400 31,461,696 36,675,348 42,084,962 Thay đổi khoản phải thu (3,240,000) (725,760) (753,494) (782,048) (811,442) Tổng ngân lƣu vào - 18,360,000 25,712,640 30,708,202 35,893,301 41,273,520 NGÂN LƢU RA Chi phí đầu tƣ ban đầu 29,677,400 Chi phí hoạt động 16,939,040 19,481,021 22,117,905 24,852,473 27,687,576 Thay đổi khoản phải trả (1,693,904) (254,198) (263,688) (273,457) (283,510) Thay đổi số dƣ tiền mă ̣t 846,952 127,099 131,844 136,728 141,755 Tổng ngân lƣu ra 29,677,400 16,092,088 19,353,922 21,986,061 24,715,744 27,545,820 NL ròng trƣớc thuế (29,677,400) 2,267,912 6,358,718 8,722,141 11,177,556 13,727,700 Thuế TNDN - 514,769 1,051,406 1,606,578 2,180,835 Ngân lƣu ròng sau thuế (29,677,400) 2,267,912 5,843,949 7,670,734 9,570,978 11,546,865 Hệ số chiết khấu 1.00 0.88 0.78 0.69 0.61 0.54 Hiện giá ngân lƣu ròng (29,677,400) 2,005,388 4,569,314 5,303,393 5,851,208 6,242,026 Hiện giá tích luỹ (29,677,400) (27,672,012) (23,102,697) (17,799,304) (11,948,096) (5,706,070)
• 36. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 36 Năm 2022 2023 2024 2025 2026 6 7 8 9 10 NGÂN LƢU VÀO Doanh thu 47,696,291 48,650,217 49,623,221 50,615,685 51,627,999 Thay đổi khoản phải thu (841,699) (143,089) (145,951) (148,870) (151,847) Tổng ngân lƣu vào 46,854,591 48,507,128 49,477,270 50,466,816 51,476,152 NGÂN LƢU RA Chi phí đầu tƣ ban đầu Chi phí hoạt động 30,626,142 31,238,664 31,863,438 32,500,706 33,150,721 Thay đổi khoản phải trả (293,857) (61,252) (62,477) (63,727) (65,001) Thay đổi số dƣ tiền mă ̣t 146,928 30,626 31,239 31,863 32,501 Tổng ngân lƣu ra 30,479,213 31,208,038 31,832,199 32,468,843 33,118,220 Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 16,375,378 17,299,089 17,645,071 17,997,973 18,357,932 Thuế TNDN 2,774,743 2,902,378 3,106,502 3,177,541 3,250,001 Ngân lƣu ròng sau thuế 13,600,636 14,396,711 14,538,569 14,820,431 15,107,931 Hệ số chiết khấu 0.48 0.42 0.37 0.33 0.29 Hiện giá ngân lƣu ròng 6,501,193 6,085,124 5,433,756 4,897,919 4,414,973 Hiện giá tích luỹ 795,123 6,880,247 12,314,003 17,211,921 21,626,894 Từ kết quả ngân lƣu trên ta tính đƣợc các chỉ số tài chính sau: STT Chỉ tiêu 1 Tổng mức đầu tƣ ban đầu 29,677,400,000đồng 2 Giá trị hiện tại thuần NPV 21,626,894,000 đồng 3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 25.12% 4 Thời gian hoàn vốn 06 năm  Nhận xét: - Tổng mức đầu tƣ ban đầu : 29,677,400,000đồng - NPV = 21,626,894,000đồng > 0 - IRR = 25.12% >>WACC=13.1%  Dự án sinh lợi cao và hiệu quả đầu tƣ lớn - Thời gian hoàn vốn 06 năm (tính cả thời gian xây dựng) + Nhận xét: Qua biểu phân tích các chỉ tiêu kinh tế của dự án cho thấy rằng dự án đều có NPV dƣơng, mang lại hiệu quả đầu tƣ. Chỉ số IRR dự án tƣơng đối phù hợp và đảm
• 37. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 37 bảo tính sinh lợi cho dự án không những đám ứng nhu cầu tài chính, mà dự án còn có ý nghĩa rất lớn trong việc bảo tồn các giá trị văn hóa truyền thống và phát triển du lịch. 8.3.Hiệu quả kinh tế xã hội Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Đầu tư khu dịch vụ du lịch Đỉnh Hương” rất khả thi thông qua các thông số tài chính. Vì vậy dự án hoạt động sẽ tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tƣ và khả năng thu hồi vốn nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp.
• 38. TƢ KHU DỊCH VỤ DU LỊCH ĐỈNH HƢƠNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 38 CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Qua quá trình nghiên cứu và tính toán với các điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tƣ nhận thấy việc đầu tƣ dự án, hoàn thiện các hạng mục sản phẩm dịch vụ phục vụ nhu cầu chung của khách du lịch. Đồng thời mang lại một số hiệu ứng tích cực nhƣ: - Tạo ra những sản phẩm du lịch độc đáo trên Vịnh Hạ Long. - Với dự án trên Chúng tôi mang đến cho du khách trong và ngoài nƣớc không chỉ khám phá những núi đá vôi trùng điệp, những hang động tồn tại hàng nghìn năm mà còn tạo ra địa điểm, không gian riêng cho du khách khu trƣng bầy, tham quan, thƣởng thức và mua sắm những sản vật nổi tiếng gắn liền với Vịnh Hạ Long với con ngƣời Hạ Long nhƣ: Cù kỳ, bề bề, sá sùng, Hầu….. mà ai đã một lần đến sẽ nhớ mãi. Chúng tôi tự tin mang đến cho du khách những trải nghiệm thú vị mang tính chuyên nghiệp và hƣớng tới sự bình ổn giá đối với các dịch vụ trên Vịnh Hạ Long. - Trực tiếp giới thiệu các sản phẩm OCOP của tỉnh Quảng Ninh tới các du khách trong và ngoài nƣớc. - Góp phần đóng góp ngân sách cho địa phƣơng. Trên cơ sở đánh giá, phân tích dự án. Tính khả thi của dự án là hoàn toàn có cơ sở Vì vậy, Công ty mong muốn các cơ quan ban ngành, các đơn vị tài trợ vốn đầu tƣ xem xét, phê duyệt để dự án sớm đƣợc triển khai đi vào hoạt động. Công ty cam kết: - Về tính chính xác của nội dung của hồ sơ dự án; - Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật Việt Nam và các quy định của Giấy chứng nhận đầu tƣ. Quảng Ninh, ngày tháng năm 2015 (Giám đốc)