Trả lời:
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [đã được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP]:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a] Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b] Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai [nếu có];
c] Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d] Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”
Do đó, trước khi mua dự án phân lô bán nền, bạn phải kiểm tra các điều kiện trên.
Trường hợp bạn đã mua phải “dự án ma” thì bạn có quyền khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp huyện; nếu có dấu hiệu hình sự, vụ án sẽ được chuyển sang cơ quan điều tra hoặc bạn có thể tố cáo đến cơ quan công an về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản này.
Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi năm 2017 quy định như sau:
“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a] Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b] Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c] Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d] Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a] Có tổ chức;
b] Có tính chất chuyên nghiệp;
c] Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d] Tái phạm nguy hiểm;
đ] Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e] Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a] Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
c] Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a] Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
c] Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”
Trong trường hợp cơ quan điều tra, truy tố, xét xử truy thu được khoản tiền trục lợi từ người thực hiện hành vi phạm tội thì người mua có thể được giải quyết lấy lại tiền.
Xem thêm: Tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản như thế nào?
Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: [email protected]
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
DỰ ÁN MA - CÁCH NHẬN DẠNG VÀ PHÒNG TRÁNH !
1]Dự án ma là gì?
- Ở đây chúng ta chỉ thảo luận đến khía cạnh CĐT bán dự án cho khách hàng, chứ không thảo luận việc giữa những cá nhân mua bán với nhau.
- Hiện nay trên thị trường trường có rất nhiều dự án nhà đất bị bỏ hoang. Người ta hay gọi đó là dự án ma, vậy thực chất dự án ma là gì và có những cách nào để né tránh những dự án ma như vậy?
- Nói tóm lại, dự án ma có rất nhiều hình thái, nhưng những hình thái cơ bản là những dự án không có thật, dự án chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý hoặc những dự án lách luật để hợp pháp hóa cho dự án chưa đủ điều kiện để mua bán. Có những dự án tuy đã ra được sổ nhưng vẫn có thể bị nhà nước thu hồi hoặc điều chỉnh thông tin trên sổ… làm tốn kém rất nhiều thời gian và tiền bạc.
2] Có những loại dự án ma như thế nào?
a] Phương thức cơ bản nhất chính là bán đất hoặc dự án không phải của mình.
- Trường hợp 1:
+ Bên bán chỉ cần kiếm một miêng đất nào thật hoang vắng của một ai đó, rồi bắt đầu cho môi giới tung tin ra là dự án rất có tiềm năng trong tương lai, sau đó môi giới sẽ bắt đầu kiếm khách cuối tuần xuống event tại dự án.
+ Khi người mua hỏi về pháp lý thì nhân viên sẽ nói là khi nào xuống dự án sẽ có nhân viên bộ phận pháp chế cho xem hồ sơ dự án, nhưng khi xuống đến nơi thì họ chẳng đưa ra được bất cứ giấy tờ nào.
+ Đến cuối tuần, họ chỉ việc dựng lên một cái sân khấu nho nhỏ và bày binh bố trận sẵn một số nhân viên môi giới giả làm khách hàng để tạo nhu cầu ảo, và thế là khách hàng cứ xuống đặt cọc ầm ầm mà chẳng cần quan tâm gì đến pháp lý hay chỉ đơn giản là họ có phải là chủ đất của miếng đất mà họ đang bán hay không. Nghe tuy có vẻ đơn giản đến khó tin nhưng thật sự hàng ngày đang có rất nhiều người đang bị và sẽ còn bị lừa dưới hình thức tưởng chừng như đơn giản này.
- Trường hợp 2:
+ Bên bán tìm những người có nhu cầu bán đất có diện tích lớn [đất ở nông thôn, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm…] để thỏa thuận mua bán.
+ Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng viết tay với chủ đất và đặt cọc để làm tin [chưa hoàn tất thủ tục sang tên chuyển nhượng, chưa lập thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép], bên bán cho nhân viên vẽ thành dự án "ma" có quy hoạch 1/500, phân thành lô, nền để bán.
- Trường hợp 3:
+ Lừa bán đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho bất kỳ dự án nào.
+ Thậm chí, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút
người mua.
+ Hầu hết những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.
+ Để chiếm được lòng tin của khách hàng, họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, rồi “bày binh bố trận” cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ “hot” cho dự án.
-Trường hợp 4:
Giả làm ngân hàng thanh lý nhà đất:
+ Để thu hút khách mua đất nền vùng ven, một số đối tượng đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như "bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, quận 9, Thủ Đức"... hoặc mạo danh là nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với khách.
+ Tuy nhiên, khi khách đề nghị được xem giấy tờ và vị trí lô đất trước khi mua thì nhân viên môi giới nói sổ đang được thế chấp tại ngân hàng và lô đất đang xây dựng hạ tầng nên chưa thể coi được.
+ Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền nói trên, khách hàng rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, đã có những trường hợp khách hàng "tiền mất tật mang" khi mua phải đất nền đã bị các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài
sản.
-Trường hợp 5:
Mạo danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất:
+ Thời gian qua, hàng loạt công ty bất động sản có uy tín trên thị trường đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.
+ Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi
số điện thoại giả mạo.
+ Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để “dụ” khách hàng.
b] Phương thức thứ hai chính là bán dự án trên đất nông nghiệp, chưa được phê duyệt 1/500 và chưa đáp ứng các điều kiện theo luật định để thực hiện việc phân lô, bán nền.
- Căn cứ theo quy định tại Đ41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định như sau: Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a] Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện;
b] Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c] Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ
tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai [nếu có];
Như vậy, không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền. Do vây, để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không người mua cần phải kiểm tra lại các điều kiện theo quy định tại Đ41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như trên. Một trong những quy định quan trọng đó chính là được phê duyệt 1/500.
c] Phương thức thứ ba chính là cam kết lợi nhuận theo mô hình đa cấp, lấy tiền cọc người sau trả lợi nhuận cho người trước. Đây cũng là mô hình mà Alibaba kết hợp để lừa đảo rất nhiều khách hàng, thậm chí cả nhân viên của công ty mình.
-
Đây là chiêu huy động vốn theo phương pháp Ponzi [lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp] có 5 biểu hiện phổ biến. Đầu tiên là bằng mọi giá mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc. Bước này được gọi là tiến hành huy động vốn trái phép.
- Dấu hiệu kế đến là cố tình chào bán dự án nhà đất chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra
- Đặc điểm nhận diện thứ ba là nghĩa vụ của chủ đất mập mờ,
thường không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản [chủ đất chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư] thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường được.
- Đặc điểm thứ tư là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền [ủy quyền sai luật]. Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu [F1] vì lỡ mua sản phẩm bất động sản có rủi ro về pháp
lý vẫn tiếp tục bán đi cho người khác [F2] tạo nên một vòng tròn giao dịch đa cấp không có hàng rào pháp lý vững chắc.
d] Phương thức thứ 4 chính là đất cá nhân nhưng rao bán như đất dự án, đây là một cách lách luật phổ biến được ứng dụng hiện nay:
Quy hoạch 1/500 còn được gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500, quy hoạch 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy
hoạch chung, bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí tới từng ranh giới lô đất.
- Đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha hay nhà ở chung cư nhỏ hơn 2ha thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nhưng phải đảm bảo bản vẻ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã phê duyệt.
- Đối với dự
án có quy mô trên 5ha và trên 2ha đối với nhà ở chung cư thì chủ đầu tư phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.
- Không cần lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đối với những công trình đơn lẻ.
- Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều dự án quy mô trên 5 ha hoặc trên 2 ha đối với nhà ở chung cư, nhưng Chủ đầu tư [thực chất là những cá nhân] không lập quy hoạch chi tiết 1/500, mà đã phân lô tách thửa để bán,
đó là trái với quy định của pháp luật. Vậy tại sao họ lại không thực hiện 1/500 cho dự án của mình? Để thực hiện 1/500 sẽ trải qua một quá trình khá phức tạp và tốn kém công sức, thời gian, và tiền bạc,…; chưa kể nếu không đáp ứng được những điều kiện luật định thì sẽ không được duyệt 1/500.
- Do đó, hiện nay có rất nhiều cá nhân quảng cáo là đất dự án và phân lô tách thửa để bán, nhưng thực chất dự án đó chưa hề có 1/500 vì chưa đáp ứng được những điều kiện luật định. Trong một vài
trường hợp vì một lý do sâu xa nào đó mà dự án kiểu này vẫn được cấp sổ, nhưng theo ý kiến cá nhân tôi thấy sẽ rất rủi ro nếu mua trúng loại dự án như thế này.
e] Phương thức thứ 5 chính là một lô đất hay một căn hộ bán cho nhiều người:
- Khi bán căn hộ cho nhiều người là chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng những vụ việc được khởi tố hình sự là rất ít.
- Do đó, khách hàng nên nhanh chóng khởi kiện ra tòa để phòng trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn hoặc tuyên bố phá sản doanh nghiệp.
- Khi một doanh nghiệp tuyên bố phá sản thì sẽ có thứ tự các đối tượng ưu tiên được hưởng các quyền lợi từ tài sản còn lại của doanh nghiệp đó. Đối tượng đầu tiên là ngân sách nhà nước, thứ 2 là ngân hàng mà doanh nghiệp đó vay tiền, thứ 3 là khách hàng có đơn khởi kiện... Do đó trước khi mua căn hộ, khách
hàng cần xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư và lưu ý các vấn đề về pháp lý trong việc mua bán.
- Khách hàng cần xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư và xem xét kỹ hợp đồng, xem chủ thể mình đang ký kết có thẩm quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Ví dụ như đơn vị môi giới thì không được nhận cọc của khách hàng khi chưa có văn bản ủy quyền từ Chủ đầu tư. Đồng thời khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ theo Điều 56 Luật KDBĐS
2014.
f] Phương thức thứ 6 chính là Chủ đầu tư hoặc Đơn vị môi giới thu tiền và chiếm dụng luôn tiền của khách hàng:
- Trường hợp 1:
Chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc và bắt khách phải mua hàng.
+ Trong buổi mở bán, nhân viên tư vấn sẽ hối thúc khách xuống cọc nhanh để được chiết khấu
giảm giá. Cộng với hiệu ứng chim mồi giả làm người mua ảo, làm cho khách hàng luôn trong tâm lý nếu không xuống tiền nhanh sẽ không còn hàng tốt để mua và không được giảm giá, nên nhanh chóng xuống cọc.
+ Nhưng khi đã xuống cọc rồi, khi khách về đến nhà cũng là lúc nhân viên công ty mang hợp đồng cọc đến. Tuy nhiên, giá trị lô đất trên hợp đồng bị “thổi” lên giá rất cao so với giá thị trường. Nếu khách hàng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, công ty sẽ bảo lưu toàn bộ hồ sơ tiền cọc qua một dự án khác chứ không trả tiền cọc. Công ty đã cố tình cài bẫy rồi chém giá trên trời để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng nên khách hàng cần phải tỉnh táo và đọc kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ gì.
- Trường hợp 2:
Công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản chiếm dụng tiền của khách hàng:
- Theo Đ63 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì Công ty môi giới chỉ có trách nhiệm tìm kiếm khách hàng, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
- Còn các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng và nhận tiền cọc từ khách hàng phải có sự ủy quyền từ CĐT. Nhiều trường hợp sau khi được tư vấn về dự án từ nhân viên môi giới của công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản, khách hàng đã xuống cọc ngay mà chưa biết công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản này đã được ủy quyền từ Chủ đầu tư [CĐT] hay chưa.
- Điều này dẫn đến việc một số công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản đã chiếm dụng luôn tiền cọc của khách hàng. Khi khách hàng tìm đến CĐT thì CĐT cũng không giải quyết được cho khách hàng vì CĐT chưa hề có bất kỳ ủy quyền nào cho những đơn vị như vậy.
g] Phương thức thứ 7 chính là Dự án đang bị thế chấp ngân hàng:
- Thời gian gần đây, tại nhiều dự án, khi đã vào ở và tự đi làm thủ tục để cấp sổ đỏ, nhiều cư dân mới ngã ngửa vì căn hộ của mình đang bị thế chấp ngân hàng hoặc cư dân đã ở tại dự án trong nhiều năm, nhưng đến một ngày ngân hàng đến siết nhà vì căn hộ đã bị CĐT thế chấp ngân hàng từ lâu.
- Trong khi, theo quy định của pháp
luật, chủ đầu tư chỉ được bán các căn hộ đã được giải chấp. Tuy nhiên, làm thế nào để biết được căn hộ của mình đã được giải chấp hay chưa là một bài toán khó đối với người mua.
- Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rất rõ với các điều khoản khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà.
- Cụ thể theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án. Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án bất động sản mà có nhu cầu huy động vốn góp hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp [ngân hàng] đồng ý.
-
Cách tốt nhất để tránh mua phải căn hộ bị thế chấp đó là mua căn hộ được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh. Theo điều 56 Luật KDBĐS 2014 như đã phân tích ở trên vê bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh, sẽ giảm thiểu rủi ro cho khách hàng rất nhiều.
3] Phân biệt dự án ma và dự án chậm pháp lý [pháp lý chưa hoàn chỉnh]
- Bản chất của đầu tư luôn mang trong mình nó những rủi ro nhất định, không có bất cứ loại đầu tư gì mà chắc ăn 100% sẽ thành công hoặc
không có rủi ro. Tuy nhiên, nếu chúng ta hiểu rõ về pháp lý thì chúng ta có thể giảm thiểu rủi ro một cách tối đa, đồng nghĩa với tỷ lệ thành công sẽ cao hơn. Khách hàng đôi khi hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án, tuy nhiên vẫn chấp nhận mua vì nhiều khách hàng vẫn chấp nhận rủi ro này một cách không công khai và thường dựa trên uy tín của CĐT.
- Trên thị trường, chiêu buôn bất động sản khi pháp lý chưa hoàn chỉnh được gọi là "bán lúa non". Tóm lại, dự án "bán lúa non"
là chỉ những dự án chậm pháp lý, nhưng vẫn là những dự án thật [không phải dự án ma]. Ngay cả những chủ đầu tư tầm cỡ và uy tín cũng phải áp dụng chiến thuật “bán lúa non” này một cách triệt để vì nhu cầu huy động vốn. Để đầu tư một dự án, CĐT phải bỏ ra một số vốn cực kỳ lớn, đôi khi CĐT thực hiện nhiều dự án cùng 1 lúc, thì nhu cầu huy động vốn là nhu cầu rất cần thiết. Nhưng pháp lý dự án thì theo một quy trình khá khó khăn và phức tạp khiến thời gian thực hiện dự án hoặc ra sổ,
đôi khi phải kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến.
- Đôi khi hệ quả khi mua phải những dự án như vậy cũng có thể chỉ là chậm hoàn thiện dự án, chậm ra sổ; nhưng đôi khi là dự án cũng có thể vĩnh viễn không ra được sổ vì vướng phải pháp lý trong quá trình thực hiện dự án tùy từng trường hợp cụ thể. Vì vậy khách hàng cần cân nhắc giữa lợi nhận và rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư.
4] Làm
cách nào né tránh những dự án ma?
Thứ nhất: Đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý
+ Rất nhiều dự án ma đã thành công trong việc lừa đảo khách hàng đặt mua sản phẩm vì đầu tư vào quảng cáo và đội ngũ nhân viên môi giới hùng hậu. Trên thực tế, khoảng cách giữa quảng cáo và thực tế luôn rất lớn; đòi hỏi nhà đầu tư cần phải tỉnh táo và đối chiếu những thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án đó xem có trùng khớp hay không. Những thông tin nào là thật, thông tin nào
chỉ là quảng cáo thì khi áp vào pháp lý sẽ thể hiện rất rõ. Đây được xem là bước quan trọng để giúp người mua xác định được dự án đó không phải là dự án ma.
+ Nếu thống kê chi tiết thì một dự án đất nền bao gồm rất nhiều giấy tờ. Nhưng dự án cơ bản cần các giấy tờ chính sau:
• Chấp thuận chủ trương đầu tư
• Phê duyệt quy hoạch 1/500
• Quyết định giao đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án
• Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm
thu xong phần móng [đối với căn hộ chung cư]
• Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai [đối với căn hộ chung cư]
• Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ [không phải Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ dự án]
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất
Thứ hai: theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án [sau đây gọi tắt là Chủ đầu tư] có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án.
+ Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua căn hộ.
+ Do đó, khi quan tâm đến dự án nào thì người mua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không và nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình hoặc khách hàng cần yêu
cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh.
Thứ ba:
+ theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua. Khách hàng cần
yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh thanh toán tiền gốc và tiền lãi cho từng căn hộ.
+ Tại khoản 1, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
+ Tại khoản 2 điều 56
luật này có quy định thêm: “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”.
Thứ tư:
+ Theo quy định tại các Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó [đối với căn hộ hình thành trong tương lai] và đã có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước.
+ Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình và chưa có văn bản nghiệm thu.
Thứ năm: Xác định loại hợp đồng:
+ Một lưu ý cũng vô cùng quan trọng bạn cần phải nắm đó chính là
cần phải xác định rõ loại hợp đồng [HĐ] sẽ ký kết với chủ đầu tư. những loại hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền,… và rất nhiều loại hợp đồng với các tên gọi khác nhau, vậy làm sao để biết hợp đồng nào sẽ có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp?
+ Theo quan điểm cá nhân tôi khi xác định một hợp đồng sẽ ký kết, không quan trọng là tiêu đề của hợp đồng đó mang tên gì; mà quan trọng là bản chất của hợp đồng đó là hợp đồng gì. Khi khởi kiện ra tòa án thì thẩm phán cũng dựa vào bản chất của hợp đồng để phân tích chứ không phải là tiêu đề của hợp đồng. Bên cạnh đó, để một HĐ có giá trị pháp lý trong 1 giao dịch BĐS với CĐT phải thỏa các điều kiện luật định, nếu không thỏa những điều kiện này thì có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mà người sẽ hưởng lợi từ HĐ vô hiệu thì luôn là CĐT [vì CĐT là bên soạn ra HĐ đó].
Vd: Theo quy định tại các Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó [đối với căn hộ hình thành trong tương lai] và đã có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước.
Vậy nếu khách hàng đã ký kết những HĐ như vậy thì hệ quả sẽ như thế nào? Nếu căn hộ vẫn được bàn giao như CĐT cam kết thì hợp đồng vẫn có giá trị; ngược lại nếu có xảy ra tranh chấp [do CĐT chậm bàn giao, không ra được sổ,… hay một lý do nào đấy] thì hợp đồng có thể bị Tòa tuyên vô hiệu một phần hay toàn bộ là do quan điểm của Tòa.
Bài nghiên cứu được thực hiện dưới góc độ cá nhân nên mong mọi người góp ý để bài viết có thêm góc nhìn đa chiều và hoàn thiện hơn. Xin chân thành cám ơn.
[Theo Phong Nguyen]
TÌM HIỂU THÊM:
Bài viết chưa đáp ứng thông tin bạn đang tìm kiếm ?
Hãy để lại câu hỏi cần tư vấn cho Chợ Đất !
Hoặc gõ vào ô tìm kiếm dưới đây: