Luật đất đai năm 2013 quy định như thế nào về nguyên tắc sử dụng đất

Từ 2013 đến năm 2020, toàn ngành Thanh tra đã thực hiện 6.028 cuộc , qua thanh tra phát hiện vi phạm 2.127,6 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 67.011,5 ha đất, riêng Thanh tra Chính phủ thực hiện 46 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 79.968,84 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi 25.351,6 ha đất. Qua thanh tra cho thấy, công tác quản lý đất đai còn buông lỏng để xẩy ra nhiều thiếu sót, vi phạm như: Quy hoạch sử dụng đất thiếu tính khả thi, không đồng bộ; việc giao, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục; lấn chiếm đất công để sử dụng; chuyển nhượng trái phép; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất không đúng quy định. Tình hình đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trên 60% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo nói chung, chủ yếu là về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội, xây dựng chợ, trung tâm thương mại; đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai... Các vụ việc đông người, phức tạp, kéo dài vẫn còn diễn biến phức tạp, tồn đọng nhiều vụ việc chưa được giải quyết hoặc đã giải quyết nhưng chưa dứt điểm. Nội dung chủ yếu khiếu nại về giá đất, phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; khiếu nại đòi lại đất cũ đã qua các thời kỳ thực hiện chính sách cải tạo nông nghiệp, cho thuê, cho mượn Những năm gần đây xuất hiện một số lĩnh vực mới phát sinh khiếu nại liên quan đến đất đai như: Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chuyển đổi tài sản công, cải tạo chung cư cũ, quy hoạch đất ở nhưng không thành đơn vị ở...

1. Những sai phạm về đấtđai được phát hiện qua côngtác thanh tra và giải quyếtkhiếu nại, tố cáo

Thực tiễn triển khai thihành Luật Đất đai qua công tác thanh tra và giải quyết khiếunại, tố cáo cho thấy những viphạm phổ biến như: [1] Giaođất, cho thuê đất không thôngqua đấu giá gây thất thu ngânsách; [2] Việc tổ chức đấu giáquyền sử dụng đất và các cơ sởnhà đất chưa phù hợp các quyđịnh của Luật Đất đai và cácquy định về đấu giá tài sảnnhà; [3] Xác định giá đất khigiao, cho thuê đất còn để xảyra vi phạm, xác định giá thutiền sử dụng đất chưa sát vớigiá thị trường, chưa thực hiệnđúng các phương pháp xácđịnh giá theo quy định; [4]Việc chuyển mục đích sử dụngđất còn chưa phù hợp quyhoạch, kế hoạch sử dụng đấtđã được phê duyệt; tình trạngtự ý cho phép hợp thửa,chuyển mục đích sử dụng đất,phân lô bán nền trái pháp luậtcòn xảy ra ở nhiều địa phương;[5] Việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất còn rấtchậm, vi phạm về thời hạn giảiquyết, gây ảnh hưởng đếnquyền, lợi ích hợp pháp của người dân; vẫn còn tình trạng buông lỏng quản lý đất đai để lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích; [6] Việc ban hành Bảng giá đất còn chưa sát giá thị trường; [7] Tại một số địa phương chất lượng quy hoạch còn thấp, còn bị động, có biểu hiện chạy theo nhà đầu tư, giao đất không đúng quy hoạch.

Chưa thống nhất giữa quyhoạch tổng thể phát triển kinhtế, xã hội vùng, quy hoạchphát triển ngành và quy hoạchphát triển kinh tế, xã hội củacác địa phương. Có tình trạngchậm cập nhật hoặc cập nhậtkhông đầy đủ các quy hoạchxây dựng, quy hoạch đô thị,quy hoạch nông thôn mới...vào quy hoạch sử dụng đất, kếhoạch sử dụng đất hàng năm.

2. Chồng chéo, mâu thuẫnvà không thống nhất giữaLuật đất đai năm 2013 vớicác luật chuyên ngành

Luật Đất đai năm 2013 vàcác luật chuyên ngành khácnhư Luật Đầu tư, Luật Đấuthầu, Luật Doanh nghiệp,Luật Nhà ở, Luật Kinh doanhbất động sản, Luật Lâmnghiệp, Luật tố tụng hànhchính mặc dù đã qua nhiều lầnsửa đổi, điều chính nhưng vẫncòn có những nội dung quyđịnh hoặc văn bản hướng dẫnthực hiện chưa đồng bộ, thốngnhất, gây chồng chéo, một sốnội dung có sự khác biệt nêngây khó khăn trong việc ápdụng, cụ thể:

- Luật Đất đai và Luật Nhàở: Điều 5, Luật Đất đai không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Do đó, hiện nay cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam nhưng quy định trong Luật Đất đai không có quy định là người sử dụng đất nên không thực hiện được các giao dịch.

- Về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư: Điều 149, Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, tại Điều 21, Luật Đầu tư lại cho phép các địa phương gặp khó khăn trong bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp được điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành một phần diện tích đất phát triển nhà ở, công trình, dịch vụ, tiện ích công cộng; quy định tại Luật Đầu tư cũng không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp. Tại Khoản 1, Điều 83, Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định: Khi doanhnghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động mà quyền sử dụng đất không bị xử lý theo quy định của pháp luật thì đăng ký biến động thay đổi tên người sửdụng đất..., trên thực tế, chưaxác định rõ là doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động của doanh nghiệp hay doanh nghiệp tư nhân chấm dứt hoạt động dự án [vì một doanh nghiệp có thể có nhiều dự án]; đối với trường hợp đưa nhiều thửa đất ở vị trí khác nhau vào mục đích sản xuất kinh doanh khác nhau [thực hiện nhiều dự án khác nhau] thì quy định này chưa phù hợp, vì khi một trong những dự án do nguyên nhân nào đó phải ngưng hoạt động để đổi tên người sử dụng đối với dự án này thì doanh nghiệp tư nhân phải chấm dứt hoạtđộng của doanh nghiệp, đồngnghĩa là phải chấm dứt luôn tấtcả các dự án khác.

- Luật Đất đai và Luật Kinhdoanh bất động sản: Điều 10,Luật Kinh doanh bất động sảnyêu cầu chủ đầu tư tham giahoạt động kinh doanh bất độngsản phải có vốn pháp định ítnhất 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, tạiĐiều 14, Nghị định43/2014/NĐ-CP yêu cầu chủđầu tư phải có vốn thuộc sởhữu của mình để thực hiện dựán không thấp hơn 20% tổngmức đầu tư đối với dự án cóquy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổngmức đầu tư đối với dự án cóquy mô sử dụng đất từ 20 hatrở lên. Như vậy, quy định giữahai luật không thống nhất vớinhau gây khó khăn trong quátrình áp dụng văn bản.

- Luật Đất đai và Luật Lâmnghiệp: Tại điểm b, Khoản 1,Điều 58, Luật Đất đai năm2013 quy định: HĐND tỉnhcho phép chuyển mục đích sửdụng dưới 20 ha đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng[Luật Đất đai chỉ nêu chuyểnmục đích sử dụng đất rừng,không phân biệt rừng tự nhiênvới rừng trồng]. Tuy nhiên, tạiKhoản 2, Điều 14, Luật Lâmnghiệp năm 2017 quy định:Không chuyển mục đích sửdụng rừng tự nhiên sang mụcđích khác, trừ dự án quantrọng quốc gia; dự án phục vụquốc phòng, an ninh quốc gia;dự án cấp thiết khác đượcChính phủ phê duyệt. Trongcác văn bản hướng dẫn thựchiện Luật Lâm nghiệp cũngchưa giải thích cụ thể về từngữ dự án cấp thiết khác nêncơ quan thực hiện chức năngquản lý rừng khó xác định tiêuchí nào là dự án cấp thiết đểxây dựng hồ sơ trình cấp cóthẩm quyền phê duyệt chophép chuyển mục đích sử dụngrừng sang mục đích khác. Mặtkhác, tại Khoản 3, Điều 20,Luật Lâm nghiệp không quyđịnh HĐND tỉnh có thẩmquyền cho phép chuyển mụcđích sử dụng rừng đặc dụng.

- Luật Đất đai và Luật Quảnlý tài sản công: Việc tổ chứcthực hiện đấu giá, trình tự,thành phần hồ sơ đấu giáquyền sử dụng đất, tài sảncông của 02 văn bản Luậtđược thực hiện khác nhau.Việc xác định đối tượng đểthực hiện bán đấu giá [đất;nhà, đất là tài sản công] còn cósự mâu thuẫn, chồng chéo,chưa cụ thể, dẫn đến vướngmắc khi tổ chức thực hiện đấugiá, trình tự, thành phần hồ sơđấu giá Đặc biệt là đối vớicác đối tượng đấu giá là: ĐấtNhà nước thu hồi do sắp xếplại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sởhoạt động sự nghiệp, cơ sở sảnxuất, kinh doanh mà tài sảngắn liền với đất thuộc sở hữunhà nước, đất giao cho UBNDcấp xã quản lý, đất đã được bồithường giải phóng mặt bằng từnguồn ngân sách nhà nước, trụsở cơ quan nhà nước đã thanhlý giá trị tài sản trên đất.

- Luật Đất đai, Luật Đấuthầu và Luật Đầu tư: Quy địnhvề đấu giá quyền sử dụng đấtvà đấu thầu dự án có sử dụngđất chưa tương thích với nhau,cụ thể: Luật Đất đai chỉ quyđịnh các trường hợp phải ápdụng hoặc không áp dụng đấugiá quyền sử dụng đất; LuậtĐấu thầu chỉ quy định cáctrường hợp phải đấu thầu lựachọn nhà đầu tư; Luật Đầu tưchỉ quy định các trường hợpquyết định chủ trương đầu tư.Do đó, khi xem xét một trườnghợp cụ thể, các địa phương cònlúng túng và khó khăn trongviệc áp dụng pháp luật để lựachọn nhà đầu tư thực hiện dựán [thông qua đấu giá quyền sửdụng đất, thông qua đấu thầuquyền sử dụng đất hay chỉ địnhchủ đầu tư].

- Về việc một số địa phươngtriển khai dự án xuất hiện mâuthuẫn trong áp dụng Luật Đấuthầu và Luật Đất đai trong đấuthầu và đấu giá dự án đầu tư cósử dụng đất.Tại Khoản 1, Điều 118,Luật Đất đai năm 2013 quyđịnh: Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, cho thuê đấttheo hình thức đấu giá quyềnsử dụng đất trong các trườnghợp: [1] Đầu tư xây dựng nhàở để bán hoặc cho thuê hoặccho thuê mua; [2] Đầu tư xâydựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê;[3] Sử dụng quỹ đất để tạo vốncho đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng; [4] Sử dụng đất thươngmại, dịch vụ; đất cơ sở sảnxuất phi nông nghiệp; [5] Chothuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đíchcông ích để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối; [6] Giaođất, cho thuê đất đối với đấtNhà nước thu hồi do sắp xếplại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sởhoạt động sự nghiệp, cơ sở sảnxuất, kinh doanh mà tài sảngắn liền với đất thuộc sở hữunhà nước; [7] Giao đất ở tại đôthị, nông thôn cho hộ gia đình,cá nhân; [8] Giao đất, cho thuêđất đối với các trường hợpđược giảm tiền sử dụng đất,tiền thuê đất.Tại Khoản 3, Điều 1, LuậtĐấu thầu năm 2013 quy định:Lựa chọn nhà đầu tư thựchiện Dự án đầu tư có sử dụngđất và điểm b, Khoản 1,Điều 1, Nghị định số30/2015/NĐ-CP, ngày17/3/2015 của Chính phủ quyđịnh: Dự án đầu tư sử dụngcác khu đất, quỹ đất có giá trịthương mại cao, cần lựa chọnnhà đầu tư thuộc danh mục dựán được phê duyệt theo quyđịnh tại điểm b, Khoản 1,Điều 10, Nghị định này để xâydựng công trình thuộc đô thị,khu đô thị, nhà thương mại,công trình thương mại và dịchvụ, tổ hợp đa năng mà khôngthuộc các trường hợp quyđịnh tại điểm a khoản này[tức là Dự án đầu tư theo hìnhthức đối tác công tư - PPP].Điểm b, Khoản 1, Điều 10về lập và phê duyệt danh mụcdự án quy định: Sở chuyênngành, cơ quan chuyên môntương đương cấp sở hoặcUBND cấp huyện đề xuất dựán sử dụng khu đất, quỹ đất cógiá trị thương mại cao cần lựachọn nhà đầu tư gửi Sở Kếhoạch và Đầu tư tổng hợp, báocáo Chủ tịch UBND cấp tỉnhxem xét, phê duyệt danh mụcdự án đầu tư có sử dụng đất.

Do chưa có sự thống nhấtgiữa Luật Đất đai và LuậtĐấu thầu quy định về đấu giáquyền sử dụng đất và đấuthầu dự án có sử dụng đất,nên một số nơi đã lựa chọnLuật Đấu thầu để thực hiệndự án có sử dụng đất, màkhông áp dụng pháp luật vềđất đai [thành phố ThanhHóa, tỉnh Thanh Hóa].

- Hiện nay, loại hình bấtđộng sản du lịch, nghỉ dưỡng[như: condotel, officetel, shophouse,] phát triển nhanh tạimột số địa phương, tuy nhiên,Luật Đất đai năm 2013 chưacó quy định cụ thể về chế độsử dụng đất đối với các loại bấtđộng sản trên, gây rất nhiềukhó khăn cho công tác quản lýnhà nước và kinh doanh bấtđộng sản đối với loại hình này.Loại hình biệt thự du lịch,biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộnghỉ dưỡng là đất ở khônghình thành đơn vị ở đã vàđang phát triển ngày càngmạnh tại Khánh Hòa và nhiềuđịa phương khác [Quảng Nam,Bà Rịa - Vũng Tàu, KiênGiang, thành phố Đà Nẵng]đã mang lại một số hiệu quảnhư: Thu hút mạnh mẽ dòngvốn đầu tư từ xã hội, thúc đẩyrõ nét về tăng tốc độ và quymô phát triển du lịch, dịch vụvà tốc độ đô thị hóa; góp phầngiải quyết việc làm, tăng thungân sách nhà nước... Tuynhiên, quá trình thực hiện đãphát sinh một số bất cập,vướng mắc, chủ yếu là do phápluật hiện hành chưa có quyđịnh về loại đất ở không hìnhthành đơn vị ở trong khu dulịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranhchấp, khiếu kiện trên diện rộngvề thời hạn sở hữu tài sản vàquyền sử dụng đất đối với nhàđầu tư thứ cấp đã nhận chuyểnnhượng; cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu tài sản và quyềnsử dụng đất; thực hiện quyềncư trú...; các vấn đề này liênquan đến nhiều lĩnh vực do cácLuật khác nhau điều chỉnhnhư: Luật Đất đai, Luật Đầutư, Luật Quy hoạch, Luật Xâydựng, Luật Nhà ở, Luật Kinhdoanh bất động sản, Luật Dulịch, Luật Cư trú và các quycủa pháp luật có liên quan, nêncần thiết phải được nghiên cứuđể có giải pháp đồng bộ.Biệt thự nghỉ dưỡng venbiển, căn hộ condotel thực tếvừa là căn hộ ở vừa là kháchsạn, biệt thự nghỉ dưỡng. Nếulà nhà ở, căn hộ ở thì Luật Nhàở điều chỉnh; nếu là khách sạn,biệt thự nghỉ dưỡng thì LuậtDu lịch điều chỉnh; nếu là nhàở trong một khu vực ở thì chịusự điều chỉnh của Luật Xâydựng. Biệt thự du lịch, căn hộdu lịch là loại sản phẩm bấtđộng sản mới đối với ViệtNam, vì vậy, các văn bản phápluật liên quan đến khái niệm,quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụngchưa ban hành nên rất khókhăn trong việc chấp thuậnđầu tư, quyết định chủ trươngđầu tư, tính toán áp lực của dựán lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầngxã hội. Khái niệm, tiêu chuẩn,quy chuẩn, giá và giá trị sửdụng: Biệt thự du lịch, căn hộdu lịch, nhà ở trong khu du lịchquy định tại các luật hiện hànhcòn chưa rõ ràng, đầy đủ.Quy định của Luật Đất đaivà các luật liên quan chưa cókhái niệm đất ở trong khu dulịch, thương mại[1]. Khái niệmvề bất động sản du lịch - condotel cũng chưa có quy địnhcủa pháp luật. Do đó, đất ởkhông hình thành đơn vị ởđược gán cho các dạng thực tếđã phát sinh như biệt thự dulịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel chưa được quy định tạibất cứ văn bản pháp luật nào,dẫn đến việc thực hiện nghĩavụ tài chính, trình tự cấp, giaođất, quá trình sử dụng, cấpgiấy chứng nhận quyền sửdụng đất, chuyển nhượng, thuhồi, bồi thường, hỗ trợ tái địnhcư các địa phương vận dụngkhác nhau, phát sinh tình trạnglợi ích nhóm, tham nhũng.

- Theo quy định tại LuậtĐất đai năm 2013, các dự ántreo được gia hạn thêm 24tháng, nếu sau 24 tháng đã giahạn mà đất đó vẫn bị treo thìNhà nước sẽ được thu hồi cảđất và các tài sản đã đầu tư trênđất. Tuy nhiên, quy định thuhồi tài sản đã đầu tư trên đấtchưa phù hợp với Hiến phápnăm 2013, vì tài sản này đượchình thành đúng pháp luật đầutư, nên Nhà nước có tráchnhiệm bảo vệ tài sản của nhà
đầu tư.

- Pháp luật về đất đai, khiếunại và Luật Tố tụng hànhchính: Chưa có quy định đồngbộ thống nhất về thời hiệu giảiquyết tranh chấp đất đai, thờihiệu khiếu nại và khởi kiệnquyết định giải quyết.Mâu thuẫn, chồng chéogiữa Luật Đất đai năm 2013với các luật chuyên ngành:Mâu thuẫn về khái niệm tàisản góp vốn [Khoản 1, Điều35, Luật Doanh nghiệp năm2014 với Điều 73, Luật Đất đainăm 2013]; Mâu thuẫn với quyđịnh về quyền thừa kế củapháp luật dân sự [Khoản 3,Điều 191, Luật Đất đai năm2013 với Điều 459, Bộ luậtDân sự].

3. Một số giải pháp hoànthiện pháp luật về đất đai

Để tiếp tục đổi mới chínhsách, pháp luật về đất đai trongthời kỳ đẩy mạnh toàn diệncông cuộc đổi mới, trên cơ sởtổng kết thực tiễn Nghị quyếtsố 19-NQ/TW, ngày31/10/2012 về tiếp tục đổi mớichính sách, pháp luật về đấtđai trong thời kỳ đẩy mạnhtoàn diện công cuộc đổi mới,tạo nền tảng để đến năm 2020nước ta cơ bản trở thành nướccông nghiệp theo hướng hiệnđại và quá trình thi hành LuậtĐất đai cũng như các vấn đềtồn tại qua thực tiễn nhữngnăm qua, xin đề xuất một sốgiải pháp sau đây:

- Bộ Tài nguyên và Môitrường chủ trì, phối hợp vớicác bộ, ngành có liên quan ràsoát các quy định của phápluật về đất đai còn chồng chéo,không đồng bộ với hệ thốngpháp luật khác và chủ trì tổnghợp các tồn tại, bất cập trongquá trình triển khai Luật Đấtđai trên thực tế. Từ đó, thammưu Chính phủ trong việc dựthảo Luật Đất đai [sửa đổi] chophù hợp.

- Đề nghị sửa đổi, bổ sungLuật Đất đai năm 2013 với mộtsố nội dung cụ thể như sau:

+ Tiếp tục hoàn thiện chínhsách, pháp luật về đất đai trêncơ sở khắc phục các vướngmắc, bất cập, bảo đảm sựthống nhất giữa Luật Đất đaivà các luật có liên quan; đổimới chính sách về quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất, giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất,phương pháp xác định giá đấtcụ thể theo hướng hiệu quả,bền vững, xác định rõ quyềnsử dụng đất là một loại hànghóa đặc biệt, được định giátheo cơ chế thị trường có sựquản lý điều tiết của Nhà nước.

+ Về công tác thu hồi đất,giao đất, cho thuê đất; bồithường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất, cần tổchức thực hiện việc giao đất,cho thuê đất công khai, minhbạch cho các đối tượng đápứng các điều kiện quy địnhtrong pháp luật về đất đai.Thực hiện nghiêm việc giaođất, cho thuê đất để thực hiệncác dự án phát triển kinh tế, xãhội thông qua phương thứcđấu giá quyền sử dụng đất, đấuthầu dự án có sử dụng đất; cóbiện pháp ngăn chặn tình trạngchuyển nhượng quyền sử dụngđất, chuyển mục đích sử dụngđất trái phép. Kiểm soát chặtchẽ và công khai, minh bạchviệc thu hồi đất, bồi thường,hỗ trợ, tái định cư, bảo đảmquyền lợi hợp pháp, hoạt độngsản xuất và đời sống của ngườicó đất thu hồi.

+ Đưa đất sử dụng cho dulịch [cũng là một loại hình củađất phi nông nghiệp] vàoChương X của Luật Đất đainăm 2013 theo hướng chophép thu tiền sử dụng đất theomục đích đất ở đối với đất đầutư dự án du lịch, nghỉ dưỡngđể nhà đầu tư, chủ sở hữu bấtđộng sản được Nhà nước bảohộ quyền sử dụng đất lâu dài,nhưng không cho phép hìnhthành đơn vị ở nhằm quản lýthống nhất, tạo điều kiện pháttriển du lịch thành ngành kinhtế mũi nhọn theo định hướngcủa Nghị quyết số 08-NQ/TW,ngày 16/01/2017 của BộChính trị.

+ Hoàn thiện các quy địnhhướng dẫn đối với công tácquy hoạch, kế hoạch sử dụngđất theo nguyên tắc phải đượclập từ tổng thể đến chi tiết;quy hoạch sử dụng đất củacấp dưới phải phù hợp vớiquy hoạch sử dụng đất củacấp trên; quy hoạch sử dụngđất cấp quận, huyện phải thểhiện nội dung sử dụng đất củacấp xã, phường; quy hoạch,kế hoạch của ngành, lĩnh vực,địa phương có sử dụng đấtphải bảo đảm phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch sử dụngđất đã được cơ quan nhà nướccó thẩm quyền quyết định,phê duyệt.

+ Hoàn thiện các quy địnhbảo đảm tăng cường công khaihoạt động quản lý và sử dụngđất theo quy định của phápluật. Để bảo đảm công khai,minh bạch hơn nữa, cần minhbạch toàn bộ các hoạt độngphê duyệt quy hoạch, kế hoạchsử dụng đất; thu hồi đất, chínhsách giải phóng mặt bằng, cóthể thực hiện bằng cách chođăng tải toàn bộ các nội dungthông tin về dự án bị thu hồi,các quyết định hành chính, giảitrình về các phương án đặt ravà quá trình thực hiện các biệnpháp thu hồi đất để nhân dânbiết và giám sát.

+ Hoàn thiện các quy địnhliên quan đến công tác giảiphóng mặt bằng: Hoàn thiệncác quy định về xác địnhkhung giá đất và chính sáchbồi thường bảo đảm giá đấtđược quy định có cơ sở khoahọc, bảo đảm hài hòa về lợi íchgiữa Nhà nước, chủ đầu tư vàngười bị thu hồi đất. Ngoàimức giá quy định chung đểtính giá trị bồi thường, cần cóquy định đặc thù trong một sốtrường hợp thu hồi đất để thựchiện các dự án, nhất là các dựán liên quan đến xây dựng hạtầng đô thị, các dự án phục vụlợi ích công cộng.

+ Hoàn thiện chính sáchbồi thường, hỗ trợ đối với đấtnông nghiệp trong địa giớihành chính phường nhằm giảiquyết tình trạng khiếu nạichênh lệch về giá trị trongthực tiễn thực hiện công tácbồi thường, hỗ trợ, tái địnhcư, giải phóng mặt bằng

+ Sửa đổi, bổ sung các quyđịnh về trình tự, thủ tục, thẩmquyền, thời hạn, thời hiệu giảiquyết khiếu nại, tố cáo, tranhchấp đất đai, nghiên cứu mởrộng thẩm quyền của Tòa ánnhân dân về việc giải quyếtcác tranh chấp về đất đai, bảođảm thống nhất, đồng bộ giữaLuật Đất đai, Luật Khiếu nại,Luật Tố cáo, Luật Nhà ở, LuậtĐầu tư, Luật Đấu thầu, LuậtTố tụng hành chính và cácluật khác có liên quan. Cần cóhướng dẫn cụ thể, chi tiết về ápdụng pháp luật trong việc giảiquyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo về đất đai để tránh các kẽhở, xung đột, thiếu đồng bộtrong hệ thống pháp luật hiệnnay có liên quan đến đất đai vàgiải quyết tranh chấp, khiếunại, tố cáo về đất đai.

TS. Đinh Văn Minh
[Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Thanh tra Chính phủ]