Tờ trình của Chính phủ không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ.
Nội dung này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] được Chính phủ trình Quốc hội, ngày 14/4.
Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.
TP HCM hiện có gần 500 chung cư xây trước năm 1975 cần sửa chữa, xây mới. Hà Nội gần 1.600 chung cư cũ và lên kế hoạch cải tạo 10 khu cũ trong 3 năm tới.
Thực tế việc chưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là một trong nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây lại chung cư cũ gặp bế tắc. Bởi, các tòa nhà vào diện cải tạo đều đã cũ, xuống cấp, hết khả năng nâng thêm tầng nên không thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo. Ngoài ra còn khó khăn khác, như chưa rõ quy định về cách xác định hệ số k [hệ số bồi thường], quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo.
Trước đó, khi trình lại Chính phủ dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sau khi tiếp thu các ý kiến.
Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở [sửa đổi], cơ quan này đề nghị Chính phủ rà soát và không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] trước đây và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các chuyên gia, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.
Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này Chính phủ giữ nguyên quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà [gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư]. Nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.
Hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở [nhà riêng lẻ, chung cư] tại các khu vực được phép sở hữu. Người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.
Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp Giấy chứng nhận với căn hộ nhà chung cư.
Tại dự thảo trình Quốc hội, Chính phủ cũng giữ các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu nhà ở, do đây là hai phạm trù, thời điểm khác nhau.
Chẳng hạn, khi mở thừa kế thì người nhận đã xác lập quyền sở hữu với tài sản tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này trước khi hoàn thiện các thủ tục hành chính và Nhà nước công nhận. Tức là, Nhà nước công nhận quyền sở hữu sau khi chủ sở hữu xác lập quyền này với nhà ở.
Theo Chính phủ, quy định sau khi được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử hữu. Bởi, nếu muốn được công nhận, chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với Nhà nước. Như vậy họ sẽ bị hạn chế khi thực hiện mua bán, giao dịch, tặng cho khi chưa được cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định đất đai, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, và được xác lập không phụ thuộc vào đăng ký quyền sử dụng đất.
Dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] gồm 13 chương, 196 Điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở 2014. Quốc hội dự kiến xem xét, thảo luận dự luật này tại kỳ họp vào tháng 5 tới.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được quy định theo tuổi thọ thiết kế công trình và thực tế sử dụng - Ảnh: Q.THẾ
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - khẳng định như thế tại tọa đàm "Quy định thời hạn sở hữu chung cư - những vấn đề pháp lý và thực tiễn" do tạp chí Luật Sư Việt Nam tổ chức ngày 25-11 tại Hà Nội.
Theo ông Khởi, không phải đến hôm nay mới đặt vấn đề này, mà năm 2021 cơ quan soạn thảo đã đặt vấn đề và Chính phủ đồng ý trình Quốc hội hai phương án. Quốc hội cũng đồng ý trình hai phương án, mỗi phương án đều có ưu và nhược điểm.
Trước đó, hai phương án về sở hữu nhà chung cư được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo luật là sở hữu nhà chung cư có thời hạn và giữ nguyên quy định sở hữu chung cư lâu dài như hiện nay.
Nhà chung cư hết tuổi thọ buộc phải phá dỡ
"Bộ đã đánh giá tác động rất kỹ cả hai phương án khi làm dự án luật, đã tổ chức năm hội thảo, trong đó ba hội thảo quốc gia, hai hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức để lấy ý kiến về dự thảo luật và sẽ tiếp tục hội thảo lấy ý kiến rộng rãi trong thời gian tới", ông Khởi cho biết.
Giải thích thêm về hai phương án sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật nhà ở, ông Khởi cho hay Bộ luật dân sự quy định rõ hai loại sở hữu, đó là mua bán tài sản sở hữu có thời hạn và tài sản sở hữu mãi mãi.
Riêng lĩnh vực phát triển nhà ở, tại TP.HCM nhiều doanh nghiệp đã bán nhà chung cư sở hữu có thời hạn, ví dụ Công ty Lê Thành đã bán nhà chung cư có thời hạn sở hữu 49 năm cho người dân.
Với những thắc mắc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư có phù hợp Hiến pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, ông Khởi giải thích: "Nhà chung cư liên quan cả ngàn người, đến một cộng đồng dân cư nên phải bảo đảm sức khỏe và an toàn của cộng đồng. Điều này hợp hiến, khác với nhà ở riêng lẻ, chỉ liên quan tới một hộ dân.
Còn về mặt khoa học, nhà chung cư đều có tuổi thọ. Mọi tài sản nhân tạo đều vậy. Khi hết tuổi thọ bắt buộc phải phá dỡ. Tuổi thọ công trình xác định dựa trên hai yếu tố, theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Chung cư giờ chỉ cấp phép dự án từ 20 tầng [công trình cấp 2] trở lên, vì vậy có thời hạn sử dụng tối thiểu từ 50 năm trở lên".
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, phát biểu tại tọa đàm - Ảnh: T.QUYẾT
Quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài
Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Vì thế, Bộ Xây dựng đang định hướng ghi rõ cả hai quyền này vào sổ hồng chung cư.
Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu.
Ông Khởi khẳng định việc bổ sung quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình cải tạo 2.500 khối chung cư cũ trên cả nước hiện nay.
Điều 99 Luật nhà ở hiện nay quy định hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ nhà chung cư nhưng không làm được vì không thể "đuổi" dân ra đường khi họ còn quyền sở hữu căn hộ.
Quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay bế tắc vì không có luật quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư cũ. Nên việc sửa đổi Luật nhà ở lần này phải bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Tất cả các nước họ đều quy định thời hạn sử dụng với nhà chung cư, không có nước nào không quy định thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, tâm lý người dân hiện nay chưa đồng thuận vì chưa hiểu kỹ, thực chất quyền sở hữu của họ vẫn còn đó.
Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu Nhà nước lấy đất, người dân sẽ được tái định cư, nếu không họ có thể góp tiền xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất đang ở. Như vậy, quyền thừa kế vẫn còn, đất đai vẫn còn, ông Khởi cho biết thêm.
Cùng quan điểm này, luật sư Nguyễn Văn Hậu - ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam - chia sẻ rằng chưa bao giờ chúng ta sửa cùng lúc ba luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, vấn đề mới, cách làm mới nên có nhiều ý kiến khác nhau.
Không có cơ sở để lo ngại người dân bị xâm phạm quyền sở hữu
Nghị quyết 18 của trung ương cũng nêu rõ quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu. Ý kiến khác nhau là bình thường nhưng nhà không còn thì không còn quyền sở hữu.
Từ một góc nhìn khác, TS Nguyễn Sỹ Dũng - nguyên phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội - nêu quan điểm: quy định về sở hữu nhà chung cư hợp pháp nhưng về tính hợp lý thì nên giữ như quy định hiện tại - sở hữu nhà chung cư lâu dài.
Góp ý với dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, luật sư Trương Anh Tú - chủ tịch Công ty TAT Law Firm, khuyến nghị nên dung hòa hai yếu tố quyền sở hữu của người dân và thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Nên sử dụng khái niệm thời hạn sử dụng nhà chung cư vì nhà chung cư hết hạn sử dụng vẫn không thể chấm dứt quyền sở hữu.
Luật sư Tú cũng đồng tình rằng lo ngại xâm phạm quyền sở hữu của người dân không có cơ sở, quyền sở hữu vẫn nguyên vẹn nhưng vì sự an toàn của cư dân thì công trình phải có hạn sử dụng, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ.
Luật sư Trương Anh Tú: Có thể tạo cuộc cách mạng về nhà ở
Việc bổ sung quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư kết hợp với việc Nhà nước tạo quỹ đất sạch đô thị để xây nhà chung cư bán cho dân là nhất cử lưỡng tiện, khi đó giá nhà sẽ chỉ còn 30% giá bán phổ biến hiện nay. Làm được vậy sẽ tạo cuộc cách mạng về nhà ở.