Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ [nhà ở liền kề, nhà biệt thự, nhà ở độc lập] gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- 2 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân [UBND] tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
Trường hợp nào thì được miễn giấy phép xây dựng nhà ở?
3 trường hợp dưới đây không bắt buộc phải có bản vẽ thiết kế xây dựng khi xây dựng nhà ở:
Thứ nhất, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Thứ ba, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi nào người dân được tự thiết kế nhà ở?
Khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014, quy định cụ thể: thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại Khoản 3 Điều này;
Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”.
Tóm lại, cá nhân, hộ gia đình được tự thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ đối với trường hợp nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc có chiều cao dưới 12m hoặc dưới 3 tầng. Khi tự thiết kế thì hộ gia đình, cá nhân có thể tham khảo mẫu thiết kế do UBND tỉnh, thành nơi có nhà ở công bố.
Dù được tự tay thiết kế nhà ở, nhưng phải đáp ứng các điều kiện:
- Tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng [nếu có].
- Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mĩ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Giấy phép xây dựng nhà ở là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình xây dựng. Vậy khi xây dựng nhà ở tại đô thị có phải xin giấy phép xây dựng hay không?
1. Những công trình nhà ở nào không phải xin giấy phép xây dựng
Theo quy định của pháp luật hiện nay .Cụ thể tại khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó có một số trường hợp xây dựng nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. [Trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa].
Như vậy, đối với quy định trên thì chúng ta dễ nhìn thấy đối với các công trình nhà ở tại đô thị không thuộc các trường trên thì bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở.
2. Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở trong đô thị là gì?
Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở tại đô thị bao gồm:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ….
- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng.
- Đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng [nếu có]; bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường….
- Trường hợp Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
- Đối với công trình từ 3 tầng trở lên và tổng diện tích sàn lớn hơn 250m2 phải được thiết kế bởi đơn vị tư vấn thiết kế
3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị cần chuẩn bị như sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng [theo mẫu].
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định,mỗi bộ gồm:- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì chỉ cần cung cấp là bản sao bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ phải có bản sao chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị bao gồm
- Bước 1: Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
- Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
- Bước 3: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ sẽ thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.
- Bước 4: Sau khi kiểm tra thực địa, trong thời hạn 8 ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư. Trường hợp đến thời hạn mà cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do. Nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật FBLAW trong hoạt động xây dựng nhà ở tại đô thị. Mọi vướng mắc của quý khách hàng sẽ được đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động xây dựng tư vấn nhiệt tình, nhanh chóng và chuyên nghiệp.
Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
- Điện thoại: 0961.156.954 – Hotline: 0973.098.987
- Email:
- Fanpage: Công ty Luật FBLAW
- Địa chỉ: 45 Đàm Văn Lễ, phường Trường Thi, Thành Phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Trân trọng./.
Khi xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng, trừ trường hợp công trình được miễn. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên đối với công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn [không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá] thì được miễn giấy phép xây dựng
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại điều 93 luật xây dựng 2014 [sửa đổi bởi LXD 2020] cụ thể
Đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này
– Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; nếu chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn
Khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo quy định tại điều 46 nghị định 15/2021/NĐ-CP việc xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nộp hồ sơ như sau:
Điều 46. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:a] Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;b] Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;c] Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;d] Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
Số lượng hồ sơ: 2 bộ
Cơ quan cấp phép: Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý [khoản 3 điều 103 luật xây dựng 2020]
Một số thắc mắc về giấy phép xây dựng
Chưa sang tên sổ đỏ thì ai đứng tên trên giấy phép xây dựng?
Chủ đầu tư xây dựng đứng tên và nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy người đứng tên trên sổ đỏ mới được xin cấp giấy phép xây dựng trên mảnh đất đó.
Xử phạt vi phạm hành chính khi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng?
Theo khoản 7 điều 16 nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a] Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
Xây nhà không có giấy phép xây dựng bị xử lý ra sao?
1. Xử phạt hành chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng2. Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm [hành vi vi phạm đã kết thúc]
3. Đối với công trình đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải xin giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh trong vòng 30 ngày
Phân biệt bản vẽ xin giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà?
Bản vẽ xin phép xây dựng là bản vẽ mặt bằng vị trí công trình cần thi công trên lô đất, chỉ rõ vị trí của công trình và những thông tin cơ bản về diện tích, chiều cao… mặt đứng và mặt cắt của công trình giúp UBND xã, quận, huyện, thị xã… xem xét và quyết định có cấp phép xây dựng hay không.
Bản vẽ thiết kế nhà ở là một bộ hồ sơ hoàn chỉnh về toàn bộ ngôi nhà. Là tập hồ sơ diễn giải về hình dáng, kích thước, chi tiết, kết cấu hoàn chỉnh của ngôi nhà, căn cứ vào bản vẽ đó xây nên ngôi nhà hoàn chỉnh. Thông qua bản vẽ mà các kỹ sư, thầu xây dựng biết được quy cách xây nên một ngôi nhà, biết được diện tích, các kích thước, bố trí ra sao,…
Mẫu bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
————————–
…………, ngày … tháng … năm ………
BẢN CAM KẾT
[Về việc bảo đảm an toàn cho công trình liền kề khi xây dựng]
Kính gửi: ….
– Tên tôi …………………… Số CMND:…….do Công an ……..cấp ngày……/……/………– Thường trú tại:………………………………………………………………………………………….
– Ngày ….. tháng………năm………Tôi có đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình ……………………
Nếu được phép xây dựng, cải tạo công trình trên, tôi cam kết:– Có biện pháp che chắn, chống đỡ trong khi thi công đảm bảo các điều kiện an toàn lao động và công tác vệ sinh môi trường cho các hộ xung quanh.– Hoàn toàn chịu trách nhiệm về sự ổn định, an toàn công trình được phép xây dựng trong quá trình thi công.
– Nếu gây lún, nứt, làm hư hại tới các công trình liền kề và xung quanh, tôi sẽ chịu trách nhiệm khắc phục và đền bù theo quy định. Quá trình thi công nếu có điều gì không đúng với nội dung cam kết trên, tôi sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm theo quy định của Pháp luật./.
………, ngày……… tháng………năm………
Người cam kết
[Ký tên, đóng dấu nếu có]