Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế quyền sử dụng đất khi bên nhận chuyển nhượng chết
Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế quyền sử dụng đất khi bên nhận chuyển nhượng chết
1. Quy định về trình tự, thủ tục khai nhận di sản
Tại Điều 612 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”. Theo quy định này, di sản phải là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người chết để lại.
Điều 503 Bộ luật dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”; khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Từ các quy định nêu trên, quyền sử dụng đất chưa thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng thì vẫn chưa thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng. Do đó, quyền sử dụng đất này chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục khai nhận di sản theo quy định pháp luật.
2. Căn cứ quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đã được ký công chứng là căn cứ để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện biến động chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật về đất đai. Do đó, bên nhận chuyển nhượng đã chết nhưng Hợp đồng vẫn có giá trị thi hànhvà là căn cứ thực hiện hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Theo Điều 614 Bộ luật dân sự quy định: “Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”; do vậy, những người thừa kế theo pháp luật của bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Hợp đồng chuyển nhượng này.
Theo đó, từ Hợp đồng chuyển nhượng [bên mua chết] kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người thừa kế theo pháp luật lập văn bản thỏa thuận [có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai] để cử một trong những người thuộc hàng thừa kế đại diện đứng ra lập thủ tục biến động sang tên người này. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người thừa kế thực hiện văn bản thỏa thuận phân chia di sản và phải được công chứng theo quy định pháp luật./.
Kính gửi: Luật Sư,
Hiện tại tôi cần sự tư vấn từ Luật Sư đối với trường hợp của ba tôi như sau:
Bà nội tôi có 3 người con ruột là 2 cô và ba tôi, và bà có mua căn nhà nhưng bà và cô Ba đã mất cách đây trên cả mấy chục năm, và tại thời điểm năm 2010 cô Hai và ba tôi tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở.
Ba tôi đã đồng ý cho cô Hai đứng đại diện giấy chứng nhận nhà và mọi thủ tục do cô Hai tôi làm, và hiện tại ba tôi yêu cầu phân chia tài sản thừa kế cũng như kê khai di sản thừa kế, nhưng cô Hai đã từ chối cũng như khẳng định căn nhà này đã bán cho người khác, ba tôi không có quyền tranh chấp.
Vì vậy tôi muốn hỏi ba tôi có cách nào có thể biết được căn nhà hiện tại do ai đứng tên không và ba tôi có bị cố ý bỏ sót là người đồng thừa kế không? [vì lúc làm giấy tờ ba tôi không hề giữ bất kỳ giấy tờ gì cho đến bây giờ].
Mong được Luật Sư tư vấn làm cách nào để có thể đòi lại quyền lợi cho ba tôi.
Cám ơn và Trân Trọng,
-----------
Khoản 4 điều 5 thông tư số 23/2014/TT - BTNMT quy định với trường hợp người sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa chia để một người đại diện đứng tên thì:
4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... [ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất]"
Như vậy nếu bố anh để cho cô hai đứng đại diện chủ sở hữu nhà mà không phải thỏa thuận cho cô Hai toàn bộ di sản thì phải có văn bản thỏa thuận chưa phân chia di sản thừa kế và đề nghị làm sổ đỏ đại diện trong đó phải có tên bố anh là một trong những người thừa kế quyền sử dụng đất. Còn nếu không, nhà đất đứng tên bà anh khi làm sổ đỏ phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy việc cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho cô Hai của anh khi không có một trong hai loại giấy tờ trên là sai. Gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại về việc cấp sổ đỏ. Sau đó khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế.
Theo quy định tại điều 18 thông tư số 04/2013/TT- BTNMTthì
Các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu thì được cung cấp các thông tin dữ liệu đất đai có trong cơ sở dữ liệu đất đai trừ các thông tin dữ liệu thửa đất sau đây:
+ Tên cơ quan, đơn vị quốc phòng, an ninh;
+ Thông tin về giấy tờ pháp nhân, nhân thân và địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Thông tin tọa độ thửa đất;
+ Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận [dữ liệu quét Giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất];
Như vậy, gia đình bạn không thể xác nhận được người đang sử dụng đất thông qua cơ sở dữ liệu về đất đai. Tuy nhiên, gia đình bạn có thể nhờ đến các tổ chức nghiệp vụ họ sẽ có cách giúp gia đình bạn lấy được thông tin.
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 03.2518.2518 / 0937.854.000
FB: Luatsuthanhdat / Luật Vichanly Law
Zalo : 03.2518.2518 / 0937.854.000
Địa chỉ:
CS1: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Phòng 1810, tòa HH1A, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội
Xin chân thành cảm ơn!