1. Cơ sở lý luận
Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó
2. Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản
Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển
+ Giá trị phát triển:
Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê…
+ Chi phí phát triển:
Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất có thể như:
o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng
o Chi phí xây dựng
o Chi phí lãi vay
o Chi phí khác có liên quan
o Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
+ Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan [phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay] và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
3. Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
4. Nhược điểm
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
5. Điều kiện áp dụng
- Áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển [đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo]
mn ơi !!! t có 1 bài tập này cũng thấy hay hay , t post lên cho mn cùng làm[ t làm rùi] đề bài: 1 dn đấu giá 1 lô đất như sau: s=10.000m2 tỷ lwj dc phép xây dựng 60% diệnt tích đất ,nêú đấu giá thành công ,dn dự tính xd trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó:
- tầng 1 :bãi gửi xe .tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần còn lại làm trung cư để bán
- mỗi tầng trung bình 30 căn hộ, với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết:
- thời gian phát triển 1 năm \
- chi phí quy hoạch : 500 tr - cp mặt bằng :100 tr
- cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/1 m2
- cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực tiếp
- phí đấu giá đất: 20 tr - cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá
- tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH .lãi suất 10%/năm -riêng chi phí xây dựng nhà mới được vạy 1 nửa -lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi phí mua giữ đất -tỷ suất sinh lwoif của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10%
-giá bán ước tính : 700tr/căn hộ
- cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm
- bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm - giả sử khoản thu này là vĩnh viễn -tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr
__________________________THE END________________
Nhắc nhở: Bạn cần format bài viết của mình sao cho đẹp mắt và dễ nhìn nhé. Nội dung thôi chưa đủ, cần hình thức nữa!
Last edited by a moderator: 1/3/11
........./............/….VÌ… ......./............[....MỘT…
...../'...............\....CỘNG…
.../...................\...ĐỒNG…
..[,[...................]..U&bank…
...\,\...\....\....\,_,/....VỮNG …
......\...\'._.'] ._]….MẠNH… .......\...\........THANKS… ........\...\...... …"MỌI NGƯỜI"...
.........\_.]...........BQT
[¯`°•.¸¯`°•[ †rãñ †µ¥ ]•°´¯¸.•°´¯]__Çãü_b€_bµΦñ_
FACEBOOK ://www.facebook.com/tuy.tran?ref=tn_tnmn
SKYPE :TRANTUY1990
Mail :t
YM: vuongquoccodonthekisau_902000
không ai làm được bài này sao , t làm rùi ,nhưng ko biết đúng hay sai ,mn cùng làm đi
........./............/….VÌ… ......./............[....MỘT…
...../'...............\....CỘNG…
.../...................\...ĐỒNG…
..[,[...................]..U&bank…
...\,\...\....\....\,_,/....VỮNG …
......\...\'._.'] ._]….MẠNH… .......\...\........THANKS… ........\...\...... …"MỌI NGƯỜI"...
.........\_.]...........BQT
[¯`°•.¸¯`°•[ †rãñ †µ¥ ]•°´¯¸.•°´¯]__Çãü_b€_bµΦñ_
FACEBOOK ://www.facebook.com/tuy.tran?ref=tn_tnmn
SKYPE :TRANTUY1990
Mail :t
YM: vuongquoccodonthekisau_902000
bài này tớ chưa học nên mọi người giải cho tớ xem qua cách làm với nhé. thanks mọi người nhìu nhá
có ai giải bài này chưa, chỉ với
Với bài tập này tôi trình bày như sau [có gì anh em góp ý]: 1. Ước tính doanh thu thuần
theo bài ta có: -DT bán căn hộ: [2x30x20]x700tr = 840.000tr
-DT từ cho thuê cưả hàng: 2 x 2.000 x 0.2tr=800tr
- Dt từ cho thuê nhà và gửi xe:
Theo Ct : V= A/i => [[0.2x2000x2]+[2x100]]/10% = 10.000tr
Chi phí quảng cáo..= 500tr
=> Giá trị phát triển = 840.000+10.000 - 500 = 849.500tr
3. Ước tính các chi phí
- Chi phí quy hoạch = 500tr
- Chi phí dọn dẹp = 100tr
- Chi phí đầu tư CSHT = 10.000m2x0.2tr=2000tr
- Chi phí xây dựng TT= 6000x22x3.5 = 462.000tr
- Chi phí gián tiếp : 462.000trx10%=46.200tr
+ Tổng chi phí XD = 462.000 + 46.200 = 508.200tr
Chi phí lãi vay = [500+100+2.000+508.200]x10%x50%= 25.540tr
Lơị nhuận nhà đâù tư yêu câù : 10%[500+100+2000+508200+25540]= 53.634tr
Tổng chi phí:589.974tr
4. Ước tính giá trị thặng dư cho BDS
B2-B3 =849.500 -589.974 = 259.526tr
5. Gọi Y là giá mua đất
Phí đấu giá 20tr
Cp quản lý : 0.04Y
Cp lãi vay: [Y+20+0.004Y]10%=0.104Y +2
Lơị nhuận yêu câù: 15%[Y+20+0.04Y+0.104Y +2]= 0.1716Y+3.3
Tổng Chi phí đâù tư: Y+20+0.04Y+0.104Y +2+0.1716Y+3.3 = 1.3156Y+25.3=259.526tr
Y = 197.268.199.597đ
Vâỵ có thể mua lô đất trên vơí giá 197,268 tỷ 19.7tr/ m2
Last edited by a moderator: 30/10/12
mọi người ơi cho mình hỏi khi nào thì chi phí quảng quá tính ở bước 2, khi nào chi phí quảng cáo tính ở bước 3, đọc tài liệu có bài nó cho vào bước 3. tks
mọi người ơi cho mình hỏi khi nào thì chi phí quảng quá tính ở bước 2, khi nào chi phí quảng cáo tính ở bước 3, đọc tài liệu có bài nó cho vào bước 3. tks