Nhà 3 chung là gì

Bởi Phạm Xuân Cần [Chủ biên]

Giới thiệu về cuốn sách này

Thời gian gần đây, tại TP Hồ Chí Minh nở rộ tình trạng xây dựng nhà “ba chung” kiểu mới [chung thửa đất, chung giấy phép xây dựng, chung chủ quyền] phá vỡ quy hoạch đô thị, gây ra nhiều hệ lụy và rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, việc quản lý loại nhà này lại đang khiến lãnh đạo các địa phương lúng túng…  

Lách quy định tách thửa

Mới đây, Cơ quan Thường trực Báo Nhân Dân tại TP Hồ Chí Minh đã nhận được đơn kêu cứu của 16 hộ dân tại địa chỉ từ 171/11/1 đến 171/11/16, đường TX52, phường Thạnh Xuân, quận 12, phản ánh về vụ việc họ có nguy cơ “tiền mất, nhà bị tháo dỡ”. Nguyên do là cả 16 hộ dân này đều mua nhà theo hình thức lập vi bằng từ một hộ dân. 

Các căn nhà mà 16 hộ dân mua có chung một thửa đất, chung một chủ quyền và chung giấy phép xây dựng. Chủ quyền nhà thì bị chủ đầu tư thế chấp cho nên ngân hàng ra thông báo phát mãi; các căn nhà bán cho người dân do chủ đầu tư xây dựng sai so với giấy phép xây dựng cho nên chính quyền địa phương nhiều lần ra thông báo tháo dỡ…

Tại huyện Nhà Bè cũng như nhiều địa phương khác trên địa bàn thành phố đã xuất hiện tình trạng người dân xin nhiều giấy phép xây dựng trên một thửa đất để lách quy định tách thửa. Theo cách thức này, chủ đầu tư vẫn được xây dựng nhiều căn nhà diện tích dưới chuẩn được tách thửa để bán cho người mua mà không phải thực hiện thủ tục tách thửa đất ở [phải làm đường giao thông, cống thoát nước, bảo đảm diện tích tối thiểu…], đây chính là nguồn gốc hình thành những căn nhà “ba chung” kiểu mới. 

Theo UBND huyện Nhà Bè, quy định về cấp phép xây dựng không bắt buộc chủ nhà chỉ được xây dựng một lần một công trình trên thửa đất hay bắt buộc khi xin phép xây dựng thì diện tích đất ở phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa. Giấy phép xây dựng chỉ yêu cầu việc xây dựng phải bảo đảm đúng mật độ xây dựng. Chẳng hạn, khu đất 400 m2 thì chỉ được xây dựng tối đa 50%. Lợi dụng sơ hở này, người dân hôm nay xin phép xây dựng một căn, hôm sau lại xin thêm một căn khác. Các công trình này cộng lại không vượt quá mật độ xây dựng thì huyện rất khó có cơ sở từ chối hồ sơ.

Lãnh đạo UBND quận Thủ Đức cũng cho biết, hiện nay hồ sơ xin xây dựng dạng nhà “ba chung” rất nhiều. Mặc dù biết người dân lách các quy định của pháp luật nhưng cũng không thể từ chối cấp phép. Ngoài ra, biết người dân bán nhà đồng sở hữu nhưng cũng không thể cấm vì luật cho phép đồng sử dụng, cũng không giới hạn bao nhiêu người được cùng đứng tên trên “sổ đỏ” cũng như không quy định mỗi người được sử dụng bao nhiêu đất. 

Không những vậy, Luật Xây dựng và các văn bản có liên quan cũng chỉ quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, phù hợp mục đích và quy hoạch sử dụng đất mà không giới hạn một căn nhà được phép xây bao nhiêu phòng, bao nhiêu diện tích. Do đó, không có cơ sở nào để không cấp phép xây dựng cho người dân trong những trường hợp này.

Kiên quyết xử lý

Để ngăn chặn tình trạng các đầu nậu đất đai mua gom đất xây nhà rồi chuyển nhượng bằng hình thức lập vi bằng qua các văn phòng thừa phát lại, các quận, huyện đã phát đi nhiều cảnh báo người dân. 

UBND quận 12 cho rằng, người dân mua bán, chuyển nhượng bằng hình thức lập vi bằng thông qua văn phòng thừa phát lại là không bảo đảm quy định pháp luật. Quận 12 đang tập hợp danh sách các trường hợp mua - bán nhà “ba chung” thông qua hình thức lập vi bằng để chuyển sang cơ quan công an điều tra làm rõ. Quận cũng khuyến cáo người dân khi mua bán, nhận chuyển nhượng cần liên hệ chính quyền địa phương để tìm hiểu kỹ về hiện trạng pháp lý nhà, đất cần mua như: Giấy chứng nhận, thông tin quy hoạch, giấy phép xây dựng, công trình có bị xử lý vi phạm xây dựng, có tranh chấp hay không; khi làm hợp đồng công chứng phải thông qua các văn phòng công chứng và nộp đăng bộ sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện [thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường].

Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu Sở Xây dựng thành phố phối hợp các địa phương xử lý triệt để các công trình sai phạm xây nhà “ba chung” trước ngày 15-10-2020. Đồng thời, rà soát các công trình nhà ở riêng lẻ đã xây dựng hoặc đang xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp, nhưng chủ sở hữu công trình không thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định, tự ý thay đổi kết cấu phòng bên trong công trình nhằm mục đích làm tăng số lượng phòng ở để cho thuê và để bán trong khi xây dựng hoặc sau khi hoàn công công trình; kiên quyết yêu cầu chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ thực hiện tự tháo dỡ hoặc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần sai giấy phép xây dựng đã cấp. Sau khi tháo dỡ, nếu phần công trình còn lại phù hợp giấy phép xây dựng thì buộc chủ sở hữu thực hiện hoàn tất công trình theo đúng quy định. 

UBND thành phố cũng yêu cầu UBND các quận, huyện phối hợp Sở Tư pháp rà soát, kiểm tra, có biện pháp xử lý đối với những văn phòng thừa phát lại có hành vi xác lập vi bằng các giao dịch chuyển nhượng trái phép nhà ở dưới hình thức “chung cư mi-ni”, "nhà ba chung". Rà soát, kiểm tra các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô hơn 300 m2 đã cấp phép xây dựng hoặc đang xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp. Nếu phát hiện có mục đích là xây dựng phòng trọ cho thuê thì yêu cầu chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ hoàn chỉnh và lập thủ tục điều chỉnh phù hợp các tiêu chí theo hướng dẫn của Sở Xây dựng. 

Cùng với đó, nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác cấp giấy phép xây dựng trong thời gian qua [nếu có vi phạm]. Kiên quyết xử lý hành vi mua bán, chuyển nhượng căn hộ không bảo đảm điều kiện kinh doanh căn hộ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản…

Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở gồm có các loại sau đây:

[1] Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm:

- Nhà biệt thự.

- Nhà ở độc lập.

- Nhà ở liền kề.

Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Căn cứ vào quy mô kết cấu công trình, nhà ở riêng riêng lẻ được phân thành các hạng khác nhau gồm: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.

Xem thêm: Nhà ở riêng lẻ là gì? Khi nào nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng?

[2] Nhà chung cư [hay còn gọi là chung cư] là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, gồm:

- Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở.

- Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

[3] Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

[4] Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

Đối tượng được thuê nhà ở công vụ gồm: Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang,…

Xem chi tiết: 4 điều về nhà công vụ mà cán bộ, công chức cần biết

[5] Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật.

[6] Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thể:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

- Cán bộ, công chức, viên chức.

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân

…

Mặc dù thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng không có nghĩa 100% trường hợp đều được hưởng chính sách trên mà phải đáp ứng những điều kiện theo quy định.

Xem chi tiết: Đối tượng, điều kiện, hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội 

Tiêu chí phân loại nhà cấp 1, 2, 3, 4

Hạng nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau, trong đó hạng nhà cấp IV [cấp 4], cấp II [cấp 3],… là những hạng nhà rất phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ tiêu chí phân hạng nhà ở.

Trước đây, Thông tư liên bộ số 7-LB/TT ngày 30/9/1991 hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất đã quy định rõ việc phân loại các hạng nhà nhưng hiện nay Thông tư này không còn được áp dụng.

Sau đó, các quy định về phân hạng nhà ở đều có điểm chung là căn cứ vào quy mô kết cấu công trình.

Căn cứ theo quy mô kết cấu công trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng khác nhau, gồm: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.

Trong các hạng trên thì nhà cấp IV [cấp 4] là loại nhà ở 01 tầng, chiều cao từ 06 mét trở xuống và diện tích nhỏ hơn 1.000 mét vuông.

Trên đây là cách phân loại nhà ở và tiêu chí phân loại nhà cấp 1, 2, 3, 4. Nếu có vướng mắc hãy gọi ngay tới tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai - nhà ở 1900.6199 của LuatVietnam.

>> Xin giấy phép xây dựng nhà ở: Hồ sơ và thủ tục thực hiện