Tại sao quyền sử dụng đất không trích khấu hao

Quyền sử dụng đất có được trích khấu hao

Theo quy định tại Điểm a và Điểm đ Khoản 2 Điều 4 Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Điều 4. Xác định nguyên giá của tài sản cố định
...
2. Xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình:

a] Tài sản cố định vô hình mua sắm:

Nguyên giá TSCĐ vô hình mua sắm là giá mua thực tế phải trả cộng [+] các khoản thuế [không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại] và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng.

Trường hợp TSCĐ vô hình mua sắm theo hình thức trả chậm, trả góp, nguyên giá TSCĐ là giá mua tài sản theo phương thức trả tiền ngay tại thời điểm mua [không bao gồm lãi trả chậm]. ...

đ] TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:

- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp [bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn].

+ Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng [+] các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ [không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất]; hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

- Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:

+ Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

+ Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê [thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.+ Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.

- Đối với các loại tài sản là nhà, đất đai để bán, để kinh doanh của công ty kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp không được hạch toán là TSCĐ và không được trích khấu hao.

Và cũng tại Điều 9 của Thông tư 45/2013/TT-BTC quy định:

Điều 9. Nguyên tắc trích khấu hao TSCĐ:

1. Tất cả TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao, trừ những TSCĐ sau đây: ...

- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất lâu dài có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp.

Căn cứ quy định trên, nếu QSDĐ nhận chuyển nhượng là sử dụng lâu dài thì không được trích khấu hao. Trường hợp này thì chỉ thực hiện trích khấu hao đối với tài sản trên đất. Nguyên giá thực hiện trích khấu hao là 2 tỷ cộng [+] các khoản thuế [nếu có] và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng. Nếu QSDĐ nhận chuyển nhượng là sử dụng có thời hạn thì được trích khấu hao QSDĐ và tài sản trên đất. Nguyên giá thực hiện trích khấu hao là 8 tỷ cộng [+] các khoản thuế [nếu có] và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng.

Nếu tài sản là nhà, đất đai để bán, để kinh doanh của công ty kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp không được hạch toán là TSCĐ và không được trích khấu hao.

Theo QĐ: 206/2003/QĐ-BTC thì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt và không được trích khấu hao! Vậy theo các bạn điều này có hợp lý không khi mà DN phải bỏ ra 1 khoản tiền lớn để có quyền sd đất [+ chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ,...] mà không được tính vào chi phí?

Hi Theo mình nghĩ là hợp lý. Vì chi phí đó được đưa vào nguồn vốn chủ sở hửu, nó làm tăng nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiêp.

Thân!

Theo QĐ: 206/2003/QĐ-BTC thì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt và không được trích khấu hao! Vậy theo các bạn điều này có hợp lý không khi mà DN phải bỏ ra 1 khoản tiền lớn để có quyền sd đất [+ chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ,...] mà không được tính vào chi phí?

Có lẽ vì đất là một loại tài sản cố định đặc biệt không hao mòn như các loại tài sản khác[xe, máy móc, vật kiến trúc...]. Thử nghĩ xem, doanh nghiệp mua một miếng đất thì 10 năm sau khi bán đi, thường chỉ có lời chứ đâu có lỗ nhỉ.

mà "chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng" đâu có nằm trong khoản tiền để có quyền sử dụng đất đâu nhỉ ?

Có lẽ vì đất là một loại tài sản cố định đặc biệt không hao mòn như các loại tài sản khác[xe, máy móc, vật kiến trúc...]. Thử nghĩ xem, doanh nghiệp mua một miếng đất thì 10 năm sau khi bán đi, thường chỉ có lời chứ đâu có lỗ nhỉ.

Cái này bác Virgin nói rất đúng, quyền sử dụng đất không có hao mòn nên không trích khấu hao.
Tuy nhiên cũng có những trường hợp đem quyền sử dụng đất [vd 1tỷ] đi góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới, doanh nghiệp này có thời gian hoạt động [vd như 30 năm] thì lại trích khấu hao trong vòng thời gian đó [30 năm].??? Còn tất cả các chi phí đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng .... đều cho vào TK 242 để phân bổ.

Cheers,

Reactions: baobinh641

Tuy nhiên cũng có những trường hợp đem quyền sử dụng đất [vd 1tỷ] đi góp vốn để thành lập doanh nghiệp mới, doanh nghiệp này có thời gian hoạt động [vd như 30 năm] thì lại trích khấu hao trong vòng thời gian đó [30 năm].???
Cheers,

Cái này gọi là QSDD có thời hạn và được phép trích khấu hao. Áp dụng đối với các TH được cấp giấy CN QSDD có thời hạn: được NN giao đất, nhận góp vốn, thuê đất trong khu CNghiệp.

Còn tất cả các chi phí đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng .... đều cho vào TK 242 để phân bổ.

Bạn xem lại QD206

mà "chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng" đâu có nằm trong khoản tiền để có quyền sử dụng đất đâu nhỉ ?

Đúng là chúng không nằm trong khỏan tiền để có QSSD nhưng không có chúng thì đám đất đó không sử dụng được [NG là....tính đến thời điểm đưa TS vào sử dụng].

To htvgroup, trừ khi BTC có quy định khác về NG của QSDD [lọai không được trích KH] thôi bạn ạ. Nhưng mình thấy như hiện nay cũng không vô lý, vì chúng là bộ phận cấu thành nên lọai TS không bị hao mòn mừ.

"Trí thông minh tài chính là sự phối hợp giữa khả năng kế toán, đầu tư, marketing và kiến thức pháp luật" - Robert Kiyosaki

Cái này gọi là QSDD có thời hạn và được phép trích khấu hao. ...

Cái này có văn bản nào không bạn, có thể trích dẫn ra để cho mọi người cùng nâng cao tầm hiểu biết.

...thuê đất trong khu CNghiệp....

Thuê đất thì tiền thuê được tính vào luôn vào chi phí [hoặc TK 242], cái này thì bạn :error: rồi.

Thực ra thì trong chuẩn mực kế toán số 04 và thông tư 89/2002/TT-BTC có phần nói về Quyền sử dụng đất [nằm trong tài sản vô hình]. Nhưng, những giải thích trong phần này không rõ ràng lắm và có sự mâu thuẫn nên không dễ gì mà đưa vào tài sản và trích khấu hao được. Các lý do có thể nêu ra như sau:

+ Hướng dẫn về Quyền sử dụng đất trong phần TSVH:


Tài khoản 2131 - Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng [đối với trường hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tư nhà cửa, vật kiến trúc trên đất], lệ phí trước bạ [nếu có]....Tài khoản này không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.

+ Trong phần 3 của thông tư 89 có đoạn sau:


3. Bổ sung Tài khon 242 - Chi phí tr trước dài hạn Tài khoản này dùng để phản ánh các chi phí thực tế đã phát sinh nhưng có liên quan đến kết quả hoạt động SXKD của nhiều niên độ kế toán và việc kết chuyển các khoản chi phí này vào chi phí SXKD của các niên độ kế toán sau. Thuộc loại chi phí trả trước dài hạn, gồm: - Chi phí trả trước về thuê hoạt động TSCĐ [quyền sử dụng đất, nhà xưởng, kho tàng, văn phòng làm việc, cửa hàng và TSCĐ khác] phục vụ cho hoạt động kinh doanh nhiều năm tài chính; - Tiền thuê cơ sở hạ tầng đã trả trước cho nhiều năm và phục vụ cho kinh doanh nhiều kỳ; - Chi phí trả trước phục vụ cho hoạt động kinh doanh của nhiều năm tài chính;

Vấn đề ở chỗ "Chi phí đã bỏ ra" để có được quyền sử dụng đất trong 1 khoảng thời gian xác định đã không rõ ràng.

Đối với các doanh nghiệp phát triển hạ tầng thì đó là chi phí thuê đất của nhà nước, chi phí gỉai phóng mặt bằng...Đây là phần giá trị xác định được. Và giá trị bỏ ra này sẽ chắc chắn thu lại lợi nhuận trong tương lai do sẽ cho thuê lại đất. Đây chắc chắn sẽ là tài sản vô hình của doanh nghiệp theo quy định và được trích khấu hao. Đối với doanh nghiệp đi thuê lại đất của các công ty phát triển hạ tầng thì tiền thuê đất này lại rơi vào sự điều chỉnh của TK 242 chứ không phải là giá trị TS vô hình của doanh nghiệp và không được trích khấu hao. Còn đối với công ty nhà nước thì sao ? Giá trị sử dụng đất là không thể xác định vì khi tiếp nhận đất là tiếp nhận trực tiếp từ nhà nước hoặc là chi phí giải phóng mặt bằng không nhiều. Do giá trị bỏ ra để có thể sử dụng mảnh đất là quá nhỏ so với giá trị thực của nó nên việc ghi nhận TS vô hình là không phản ánh đúng nên việc ghi nhận tài sản là không khách quan. Tốt nhất nên phản ánh vào chi phí trả trước và phân bổ dần. Đây chính là sự đau đầu của các công ty nhà nước khi định giá quyền sử dụng đất khi chuyển đổi lên Công ty cổ phần.

Bác nào có nhận định khác thì vui lòng cùng trao đổi nhé vì đây chỉ là nhận định của riêng tôi mà thôi nên có thể nó còn nhiều điều không khách quan lắm.

Facebook: //www.facebook.com/tranvanhungdj

Về : chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng, theo QĐ206/BTC thì chi phí này được tính vào nguyên giá của của TSCĐ. Tuy nhiên cũng có cách làm khác: doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình trên mảnh đất đó, chi phí đầu tư bao gồm chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng..... thì đến khi quyết tóan công trình hình thành 1 tài sản cố định mới sẽ bao gồm những chi phí này.

Về QĐ 206: trước giờ mình vẫn chưa rõ "Quyền sử dụng đất có thời hạn" là như thế nào ? bởi có thể phần này liện quan đến luật mà mình cũng không rõ lắm ? Không biết có bác nào đã từng đụng chạm đến vấn đề này có thể giải thích cho mọi người cùng biết.

Hiện nay có lẽ chưa có văn bản nào quy định QSDD lâu dài và QSDD có thời hạn cụ thể bao gồm những TH nào. Chắc phải phối kết hợp giữa chuẩn mực, chế độ quy định về QSDD và các văn bản hướng dẫn luật đất đai thôi các bác ạ. 1. QSDD lâu dài và QSDD có thời hạn: căn cứ vào thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy CN QSDD là lâu dài hay số năm được sử dụng. 2. Các DN được giao đất, được cho thuê, được cho thuê lại đất nếu được cấp giấy chứng nhận QSDD thì căn cứ vào giấy này để hạch tóan TSVH [DN có thể kiểm sóat được TS này thông qua việc sử dụng giấy CN này để thực hiện các quyền cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,…] 3. Chỉ có những DN thuê lại đất trong khu CN và DN được NN cho thuê đất thì mới được cấp giấy CN QSDD. Ngoài ra, các TH thuê đất khác thì không được cấp=> chi phí để trả tiền thuê đất sẽ treo 242. 4. QD206: “QSDD lâu dài là TSCDVH đặc biệt, DN ghi nhận là TSVH theo NGiá nhưng không được trích khấu hao”=>QSDD có thời hạn thì được trích khấu hao, thời gian trích KH là thời hạn được được phép sử dụng đất theo quy định. CM số 04 chỉ mới đề cập đến QSDD có thời hạn mà chưa nói đến QSDD lâu dài. 5. Điều 63, ND181. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá

- Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tính giá trị vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hóa. - Giá trị quyền sử dụng đất được xác định để đưa vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoá phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoá.

- Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm rà soát lại quỹ đất doanh nghiệp đang sử dụng, xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 và Điều 52 của Nghị định này.

6. Tài khoản 2131 - Quyền sử dụng đất: Phản ánh giá trị TSCĐ vô hình là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra có liên quan trực tiếp tới đất sử dụng, bao gồm: tiền chi ra để có quyền sử dụng đất, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng [đối với trường hợp quyền sử dụng đất riêng biệt đối với giai đoạn đầu tư nhà cửa, vật kiến trúc trên đất], lệ phí trước bạ [nếu có]....Tài khoản này không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất.

Chữ "riêng biệt" này phải được hiểu ntn ạ??? Có phải là TH cấp giấy CN QSDD nhưng chưa có TS gắn liền trên đất.

Trên đây chỉ là vài ý kiên của em. Có gì các bác ngâm cứu ND181 và các VB liên quan rồi bổ sung cho em với nhé! Many thanks.

"Trí thông minh tài chính là sự phối hợp giữa khả năng kế toán, đầu tư, marketing và kiến thức pháp luật" - Robert Kiyosaki

Về QĐ 206: trước giờ mình vẫn chưa rõ "Quyền sử dụng đất có thời hạn" là như thế nào ? bởi có thể phần này liện quan đến luật mà mình cũng không rõ lắm ? Không biết có bác nào đã từng đụng chạm đến vấn đề này có thể giải thích cho mọi người cùng biết.

Để làm rõ vấn đề này mình xin trích Phần 2đ Điều 4 tại QĐ 206:

đ. Quyền sử dụng đất:
Nguyên giá của tài sản cố định là quyền sử dụng đất [bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài]: là tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp...

Như vậy là quyền sử dụng đất có 2 loại rồi: Quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài. Và tại Mục 6 Điều 9 tại QĐ 206:

6. Quyền sử dụng đất lâu dài là tài sản cố định vô hình đặc biệt, doanh nghiệp ghi nhận là tài sản cố định vô hình theo nguyên giá nhưng không được trích khấu hao.

Như vậy Quyền sử dụng đất có thời hạn vẫn được trích khấu hao bình thường.
Cheers,

Tuy nhiên cũng có cách làm khác: doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình trên mảnh đất đó, chi phí đầu tư bao gồm chi phí giải phóng, san lấp mặt bằng..... thì đến khi quyết tóan công trình hình thành 1 tài sản cố định mới sẽ bao gồm những chi phí này.


DN nào làm như vậy thì chắc là :error: rồi anh ạ. Vì nếu nó không đủ đk để ghi nhận vào QSDD thì sẽ treo 242, chứ không thể nằm trong NG của TSCĐHH được.

"Trí thông minh tài chính là sự phối hợp giữa khả năng kế toán, đầu tư, marketing và kiến thức pháp luật" - Robert Kiyosaki

DN nào làm như vậy thì chắc là :error: rồi anh ạ. Vì nếu nó không đủ đk để ghi nhận vào QSDD thì sẽ treo 242, chứ không thể nằm trong NG của TSCĐHH được.


ý mình muốn nói là: quyền sử dụng đất có trước-> đã hình thành tài sản cố định 1. Sau đó Dn đầu tư công trình trên mảnh đất đó có cả chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, xây dựng....., cho nên hình thành TSCĐ thứ 2 bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp.

ý mình muốn nói là: quyền sử dụng đất có trước-> đã hình thành tài sản cố định 1. Sau đó Dn đầu tư công trình trên mảnh đất đó có cả chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, xây dựng....., cho nên hình thành TSCĐ thứ 2 bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp.

Thì em hiểu ý anh mà lị, hiihi...
Bây giờ lấn cấn vấn đề là các lọai phí này khi nào thì đưa vào NG của QSDD thôi chứ chưa có VB nào quy định NG của TSCĐ hình thành trên đất có bao gồm các chi phí này.

"Trí thông minh tài chính là sự phối hợp giữa khả năng kế toán, đầu tư, marketing và kiến thức pháp luật" - Robert Kiyosaki

Các bạn nói đúng rồi, QSDĐ có thời hạn thì được trích khấu hao theo đúng thời gian trên HĐ thuê đất, còn Quyền SDĐ ổn định lâu dài thì để tại TK 213 và không trích KH. Thế nhưng, ở Thông tư 23/2005, theo các bạn, quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 213 ? -Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan xác định như thế nào? - Quyền SĐ đất có thời hạn với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 242 ?

Mời các cao nhân.


Các bạn nói đúng rồi, QSDĐ có thời hạn thì được trích khấu hao theo đúng thời gian trên HĐ thuê đất, còn Quyền SDĐ ổn định lâu dài thì để tại TK 213 và không trích KH. Thế nhưng, ở Thông tư 23/2005, theo các bạn, quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 213 ? -Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan xác định như thế nào? - Quyền SĐ đất có thời hạn với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217 hay vẫn để TK 242 ?

Mời các cao nhân.

Mình không dám là cao nhân Nhưng mình nghỉ quyền SĐ đất ổn định lâu dài với mục đích cho thuê, sang nhượng kiếm lãi thì để ở TK 217, vì quyền sử dụng này rõ ràng không được sử dụng cho hđsxkd trong kỳ mà đang dùng cho thuê hoặc chờ tăng giá để sang nhượng kiếm lãi và cũng không dùng như một hàng hóa như đối với công ty kinh doanh bất động sản. -Trường hợp mua đất để đầu tư nhà xưởng nhưng không có vốn, không xác định mục đích nữa, nửa định bán, nửa định chờ huy động vốn, kế tóan vẫn xác định là bất động sản đầu tư vì trong thông tư 23 có đoạn ghi:"Quyền sử dụng đất [do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại] nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai" vẫn được xem là bất động sản đầu tư.

Đây chỉ là nói theo mình hiểu, nên bác nào có ý kiến nào khác thì trao đổi nhé

L I F E I S A C H O I C E:bigok:

Khấu hao đất

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land [đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land [đất thuê]. Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê [hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính] sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không [impairment test], nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn [cost] và giá bị đánh giá giảm [impaired] sẽ được hạch toán vào chi phí.

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land [đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land [đất thuê]. Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê [hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính] sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không [impairment test], nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn [cost] và giá bị đánh giá giảm [impaired] sẽ được hạch toán vào chi phí.


Anh Cung nói rất đúng rồi, chỉ có điều, Việt Nam chưa có chuẩn mực về Impairment assets và Chuẩn mực về Investment Property cũng chưa chấp nhận fair value model.

Thực ra là bắt nguồn từ các thông lệ kế toán quốc tế thôi. Ở nước ngoài không có khái niệm quyề sự dụng đất mà chỉ có khải niệm đất- Land. Land được phân làm hai loại: Freehold land [đất thuộc quyền sở hữu and leasehold land [đất thuê]. Nếu là leasehold land, thì chi phí thuê [hoặc là thuê hoạt động, hoặc là thuê tài chính] sẽ được tính vào chi phí. Còn freehold land không được tính khấu hao, vì một lẽ đơn giản, đất có hao mòn đâu mà tính khấu hao. Thay vào đó, hàng năm, khi có biểu hiện trên thị trường là đất sẽ bị mất giá, người ta sẽ đánh giá lại xem đất có thật sự bị mất giá hay không [impairment test], nếu có, phần chênh lệch giữa giá vốn [cost] và giá bị đánh giá giảm [impaired] sẽ được hạch toán vào chi phí.

Bạn nói rất đúng, nhưng chưa và có lẽ còn rất lâu nữa Việt Nam mới thực hiện được. Có lẽ nên định nghĩa lại một chút: - Quyền sử dụng : đối tượng có quyền sử dụng, sang nhượng, mua bán, cải tạo......

- Quyền sở hữu : gồm tất cả các quyền trên và quyền định đọat tài sản.

Về mặt pháp lý, đất đai ở Việt Nam khác với hầu hết tất cả các nước khác ở 1 điểm cơ bản, đó là: VN là đất nứơc XHCN, do vậy đất đai thuộc sở hữu tòan dân. Chính phủ thay mặt nhân dân cấp quyền sử dụng cho các đối tượng có nhu cầu, và chỉ chính phủ có quyền định đọat số phận mảnh đất đó. Chính điểm này đã gây tranh cãi và giảm thiểu hiệu quả của thị trường bất động sản, do vậy mới có luật đất đai 2003 và NĐ 81/CP để quy định [ví dụ như Nhà nước đảm bảo không thay đổi quy họach trong 10 năm sau khi duyệt QH chính thức], nhưng vẫn còn vướng mắc rất nhiều. Thực tế NN nói khi lấy lại đất thì đền bù theo giá thực tế của thị trường, nhưng không thể xác định được giá đó [bạn thấy khung giá đất mới của UBND TP quy định để đền bù thấp như thế nào]

Sơ qua như vậy để các bạn thảo luận tập trung thảo luận theo thực tế VN.


Tại sao quyền sử dụng đất không khấu hao ư?
Có lẽ chỉ tại 1 điều giản dị: Quyền sử dụng đất không bao giờ bị hao mòn. Chỉ những TSCĐ bị hao mòn trong quá trình sử dụng mới phải trích khấu hao.

To VIVAVINA Mình có tham gia vào quá trình góp ý cho các chuẩn mực kế toán đợt 1 và đợt 2 và phải nói ngay rằng là các chuẩn mực kế toán VN hầu hết đều được dịch từ IAS. Chỉ có điều là nếu IAS có benchmark treatment [chuẩn] và allowed alternative treatment [phương pháp khác], thì VN chọn một phương pháp [được cho là phù hợp]. Thành ra là có sự khập khiễng giữa các chuẩn mực kế toán và cái được gọi là "thực tiễn của Việt Nam". Lấy ví dụ nhé: Theo chuẩn mực kế toán VN về soạn lập các Báo cáo tài chính, kế toán phải tuân thủ theo nguyên tắc thận trọng. Nghĩa là phải lập dự phòng đầy đủ cho các khoản nợ xấu, nhưng thử hỏi mấy ông ngân hàng quốc doanh đang theo thông lệ của VN xem là các ông có lập dự phòng đầy đủ không? Ở đây, mình chỉ muốn đi tới một kết luận là khi làm kế toán, tuân thủ quy định thì đã đành rồi, nhưng phải tìm hiểu tại sao lại có quy định đó, quy định đó có hợp lý không và nếu cần thay đổi thì thay đổi như thế nào.

Quan điểm của mình về QSD đất là không tính khấu hao, mà chỉ đánh giá lại.

Page 2

Nghĩa là phải lập dự phòng đầy đủ cho các khoản nợ xấu, nhưng thử hỏi mấy ông ngân hàng quốc doanh đang theo thông lệ của VN xem là các ông có lập dự phòng đầy đủ không? Ở đây, mình chỉ muốn đi tới một kết luận là khi làm kế toán, tuân thủ quy định thì đã đành rồi, nhưng phải tìm hiểu tại sao lại có quy định đó, quy định đó có hợp lý không và nếu cần thay đổi thì thay đổi như thế nào.

Quan điểm của mình về QSD đất là không tính khấu hao, mà chỉ đánh giá lại.

Bạn nói rất đúng, nhưng thực tế của Việt Nam so với những chuẩn mực đã được thừa nhận của nước ngòai có khỏang cách xa lắm, đó là khỏang cách về lý lụân cơ bản. Đó là Tư bản CN và XHCN, Việt Nam chỉ chấp nhận "nền Kinh tế thị trường có điều tiết của Nhà nước" theo định hướng XHCN. Chưa kể đến những nếp nghĩ, cách làm ...vẫn chưa theo kịp bước tiến của thời đại nữa. BẠn đang nói về Ngân hàng. HẦu như ngành quan trọng nào cũngc ó Ngân hàng của riêng mình để hỗ trợ DN ngành. Trong tình trạng nhu cầu phát triển thì lớn, mà NSNN lại thiếu vốn, các DN phải đi vay để có vốn SX, trong tình hình như vậy, chỉ có Ngân hàng trong ngành là cho vay vì ngòai DN ra còn có sự chỉ đạo của cấp trên nữa. Khi NSNN không bố trí vốn cho những công trình đã thực hiện , rõ ràng cả một chuỗi mắt xích bị ảnh hưởng trầm trọng. Không những một công trình, mà nhiều công trình như vậy, để đối phó , người ta dùng đủ mọi cách phi kinh tế và phi luật pháp để "tồn tại". Vấn đề không chỉ nằm ở chỗ này, nhưng đây cũng là lý do chính khiến hầu hết các Tổng công ty nhà nước đều nợ hàng ngàn tỷ đồng, nguy cơ phá sản chỉ trong đường tơ kẽ tóc [người ta nói], nhưng bạn hãy tin rằng, sẽ chẳng có Tổng Công ty nào phá sản cả. 1/ Sẽ thành tập đòan -2/ Cổ phần hóa .Sau các tiến trình này, mọi nợ nần sẽ được "lành mạnh hóa"

Cách suy nghĩ của bạn rất tốt, rất cầu thị và đáng được hoan nghênh. Ở đây tôi chỉ muốn nói rằng, đất nước chúng ta còn rất nhiều rào cản, cản trờ - từ lý luận cho đến thực tiễn, trách nhiệm của chúng ta là tìm ra và xác định rõ những vật cản, đề ra các phương án giải quyết để Xã hội chúng ta ngày càng tiến bộ hơn.


Kết luận

Hoàn toàn đồng ý với kết luận của Vivavina. Điều cơ bản là phải tìm được ra chỗ hạn chế và khắc phục. Nói thêm về ngân hàng và doanh nghiệp, mặc dù như bạn nói là không co Tổng công ty nào phá sản, nhưng xin thưa là những tổng công ty đó đang trong tình trạng "chết dở" theo nghĩa đen, không ai dám đem chôn, vì chôn nó là chôn theo một loạt những cái khác nữa. Điều này dẫn đến là năng lực cạnh tranh của các Tổng công ty Quốc doanh nói riêng, và của nền kinh tế VN nói chung đang trong tình trạng rất ảm đạm. Nếu không có những điều chỉnh nhanh trong lĩnh vực ngân hàng- tài chính thì nguy cơ khủng hoàng tài chính của VN [như đối với các nước châu Á năm 1997] là hoàn toàn có thể trở thành hiện thực. Bây giờ đã thấy mầm mống rồi, khi thị trường bất động sản đang nguội dần, các công ty BĐS khó mà có tiền trả nợ cho ngân hàng.

Quan điểm của mình về QSD đất là không tính khấu hao, mà chỉ đánh giá lại.

Quan điểm của mình cũng tương tự như vậy, nhưng nên đưa nó vào mục tài sản đặc biệt có khả năng chuyển đổi có lẽ hay hơn. Quan điểm của BTC khi ra Quyết định 206/2003 có nói rằng: Quyền SD đất không hao mòn nên không trích khấu hao, trong đó có hàm ý rằng không hao mòn cũng có nghĩa không mất giá. Điều này rõ ràng sai, vì [quyền SD] đất hòan tòan có khả năng mất giá, và chính sách của Nhà nước cũng không bảo hộ vấn đề này. Bằng chứng là : Luật Đất đai quy định Nhà nước chỉ cam kết ổn định quy họach trong 10 năm. Ví dụ : khi DN mua QSĐ để xây trụ sở [khấu hao 20 năm], có sổ đỏ, khu trung tâm, không vướng quy họach. Nhưng quy họach này đã duyệt 5 năm trước đó. Mua QSD xong, quá trình chuẩn bị và xây dựng trụ sở mất 2 năm, Khi XD xong, giá trị của khu đất sẽ tăng rất nhiều [giá trị đất+Nhà]+[giá trị đất và nhà] Nhưng 3 năm sau Chính quyền điều chỉnh quy họach, phải giải tòa để làm Công viên chẳng hạn [là công rình phúc lợi công cộng] Chẳng cần tính tóan thì ta có thể thấy rõ là giá trị thu hồi [được đền bù] sau vụ đầu tư trên chỉ còn tối đa 30%. Như vậy, theo TT23/2005, đây không phải là Bất động sản đầu tư, mà là TSCĐ, thiệt hại là do yếu tố khách quan.

Do vậy, QSD đất theo quy định đó vẫn chưa ổn, và cần phải có nhiều nghiên cứu thảo luận hơn nữa.


cho mình ý kiến chút về quyền sử dụng đất:
nếu như trong trường hợp này là doanh nghiệp đi thuê đất trong khu công nghiệp với giá thuê tổng lô đất là 20 tỷ chẳng hạn, trong thời hạn 45 năm là phải hoàn trả lại cho bên cho thuê, vậy nếu không đưa vào trích khấu hao thì sau 45 năm số tiền 20 tỷ đó sẽ đi về đâu? nếu doanh nghiệp trả lại đất? mong được giải đáp! thanks so much!

-Quyền sử dụng đất lâu dài [ Mua quyền sử dụng đất ko có thời hạn] thì mình ko trích khâu hao. hạch toán vào TSCĐ vô hình và ko trích khấu hao. - Thuê mà có quyên sử dụng đất mà bạn trả tiền một lần cho nhiều năm hoặc một lần cho hết thời hạn thuê thì hạch toán vào tài sản vô hinh và trích khâu hao theo thời gian bạn trả tiền. - Thuế mà có quyền sử dụng đất nhưng trả tiền hàng năm một thì hạch toán vào chi phí trong kỳ - Thuê mà ko có quyền sử dụng đất thì hạch toán vào 242 phân bổ dần hoặc vào chi phí trong kỳ.

Bạn đọc chế độ kế toán DN ban hành theo QĐ 15/2006/QĐ-BTC. TK 213 và TK 242

Theo mình nếu đất đi thuê thí được tính khấu hao còn đất sủ dụng lâu dài thì không được tính khấu hao. VD như DN bạn có 5000 mét vuông đất đuợc sử dụng lâu dài thì sau 20năm nữa thì 5000 mét vuông đất của bạn vẫn vậy không thay đổi về diện tích sử dụng, nó chỉ thay đổi về giá trị của mảnh đất đó.Chính vì thế mà không được tính khấu hao.
Hihi...

Ở đây có hai vấn đề chúng ta phải quan tâm đó là : 1/_Quyền sử dụng đất : đó là quyền tôi được sử dụng mảnh đất đó để tiến hành hoạt động SXKD. 2/_Các chi phí để có được cái quyền đó : có nghĩa là tôi muốn sử dụng mảnh đát này ttôi phải bỏ ra các chi phí như : tiền thuế đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng .... Như vậy cho thấy khi sử dụng đất đó giá trị hữu hình của mảnh đất là không thay đổi bao nhieê mét vuông thì sau bao năm vẫn vậy nó ch thay đổi về mặt giá trị khi đem mảnh đất đó làm thế chấp, nhượng bán lại... do vậy đối với doanh nghiệp đây là tài sản vô hình không hao mòn do vậy không trích lkhấu hao giá trị của nó được xác định do nhà nước quy định Còn các chi phí doanh nghiệp bỏ ra để có cái quyền sử dụng mảnh đất đó không thể gọi là TSCĐ được vì nó là tập hợp cảu cả một chu kỳ dài sẽ được tập hợp và phân bổ dần

Tham gia một vài ý kiến vậy.

Trong một khoảnh khắc, tình yêu có thể đem đến mọi điều mà sự khó nhọc của cả đời người không đạt được

Ở đây có hai vấn đề chúng ta phải quan tâm đó là : 1/_Quyền sử dụng đất : đó là quyền tôi được sử dụng mảnh đất đó để tiến hành hoạt động SXKD. 2/_Các chi phí để có được cái quyền đó : có nghĩa là tôi muốn sử dụng mảnh đát này ttôi phải bỏ ra các chi phí như : tiền thuế đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng .... ....... Còn các chi phí doanh nghiệp bỏ ra để có cái quyền sử dụng mảnh đất đó không thể gọi là TSCĐ được vì nó là tập hợp cảu cả một chu kỳ dài sẽ được tập hợp và phân bổ dần

Tham gia một vài ý kiến vậy.

Hi bác thd6758, có lẽ bác chưa đọc kỹ topic này cũng như QĐ206/2003 rồi. Để tôi trích dẫn nguyên văn lại: "Điều 4: Xác định nguyên giá của tài sản cố định: ......... đ. Quyền sử dụng đất: Nguyên giá của tài sản cố định là quyền sử dụng đất [bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài]: là tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng [+] chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ... [không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất]; hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn. ....." Như vậy các chi phí bỏ ra cũng nằm trong NG của TSCĐVH là QSDĐ mà.

Topic này rất hay từ đầu. Và sau khi được các bác cao thủ thảo luận [từ tận 2005] thì tựu trung lại tôi thấy rằng vấn đề hạch toán khấu hao QSDĐ vẫn còn chưa rõ ràng, các văn bản hướng dẫn chưa đi đến thống nhất. Có lẽ cách soạn thảo văn bản của các bác Bộ Ngành liên quan có vấn đề chăng? hay không thể tạo ra được "thực tiễn Việt Nam" dựa trên chuẩn mực kế toán quốc tế?

Tuổi có già nhưng "cơ" không được phép già

know:

Topic này rất hay từ đầu. Và sau khi được các bác cao thủ thảo luận [từ tận 2005] thì tựu trung lại tôi thấy rằng vấn đề hạch toán khấu hao QSDĐ vẫn còn chưa rõ ràng, các văn bản hướng dẫn chưa đi đến thống nhất. Có lẽ cách soạn thảo văn bản của các bác Bộ Ngành liên quan có vấn đề chăng? hay không thể tạo ra được "thực tiễn Việt Nam" dựa trên chuẩn mực kế toán quốc tế?


Đã có hướng dẫn cụ thể rồi nhưng mình ko nhớ văn bản nào. Bạn có thể dùng google để tìm. Thực tiến VN nó khác thực tiễn của nước khác nên ko thể dựa hoàn toàn vào IAS được.

"Trí thông minh tài chính là sự phối hợp giữa khả năng kế toán, đầu tư, marketing và kiến thức pháp luật" - Robert Kiyosaki

Video liên quan

Chủ Đề