Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh

Cách đây chưa lâu, Chủ tịch UBND tỉnh Đoàn Anh Dũng đã ban hành Quyết định số 1179/QĐ- UBND ngày 21/6/2023 ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND các huyện, thị xã, thành phố (cấp huyện), thực hiện theo Nghị quyết số 73/NQ-CP của Chính phủ về phân cấp ở lĩnh vực này.

Ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho cấp huyện

Theo đó, UBND cấp huyện thành lập Hội đồng thẩm định giá đất do chủ tịch UBND huyện đứng đầu cùng lãnh đạo phòng ban chuyên môn, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về đất để xem xét, quyết định giá đất cụ thể, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất (SDĐ) khi giao đất tái định cư; tính tiền SDĐ, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Cấp huyện xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc phân cấp lĩnh vực đất đai này, nhiều địa phương trong tỉnh đã gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng trong triển khai nhiệm vụ. Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương chưa xác định được giá đất cụ thể để giao đất, cho thuê đất theo quy định. Không chỉ cấp huyện mà cấp tỉnh cũng vậy. Ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh nhìn nhận: “Thực trạng việc lập, thẩm định, phê duyệt xác định giá đất cụ thể là khâu yếu của tỉnh trong thời gian qua. Không chỉ hạn chế về nội dung, chất lượng mà tiến độ xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của nhiều dự án còn chậm, kéo dài ở cấp tỉnh, cấp huyện, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của các dự án đầu tư. Nhiều dự án không thực hiện được công tác đền bù giải phóng mặt bằng, không giao được đất cho doanh nghiệp. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách, đến quyền của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của tỉnh”.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Hải cho rằng, tập huấn giá đất cụ thể giúp cấp huyện tháo gỡ vướng mắc công tác này

Tập huấn chuyên sâu giá đất cụ thể

Cuối tháng 9 vừa qua, Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên & Môi trường, tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất cụ thể cho hơn 400 cán bộ lãnh đạo, công chức, viên chức các sở ngành chức năng; UBND huyện, thị xã, thành phố; xã, phường, thị trấn trên địa bàn toàn tỉnh. Phát biểu tại đây, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Hải nhấn mạnh: “Việc triển khai tập huấn công tác xác định giá đất cụ thể cho cán bộ, viên chức thực hiện nhiệm vụ liên quan này là cần thiết, cấp bách; trước đó đã được UBND tỉnh ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện. Xác định giá đất cụ thể sẽ giải quyết vướng mắc để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của nhiều dự án vướng mắc lâu nay, nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư, tạo nguồn thu ngân sách địa phương. Nội dung tập huấn quan trọng, các đại biểu tập trung tiếp thu tốt nhất các chuyên đề do chuyên gia trình bày, nâng cao kiến thức chuyên môn, phục vụ công việc mới”.

Chuyên gia của Bộ Tài nguyên & Môi trường Cao Đại Nghĩa hướng dẫn các phương pháp tính giá đất cụ thể

Trong khuôn khổ này, ThS. Cao Đại Nghĩa, Phó Trưởng phòng Giá đất, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, chuyên gia của Bộ Tài nguyên & Môi trường đã trình bày cụ thể chuyên đề giá đất với 5 nội dung chính gồm: Nguyên tắc định giá đất; phương pháp định giá đất; khung giá đất; bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trên cơ sở đó, các địa phương xác định 5 phương pháp xác định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Qua đó, các huyện có thể vận dụng 1 trong 5 phương pháp trên một cách phù hợp.

Trao đổi với chúng tôi, ThS. Cao Đại Nghĩa đã nhấn mạnh đến phương pháp so sánh trực tiếp đang được khá nhiều huyện, tỉnh trong nước áp dụng, tính tiền sử dụng đất phù hợp. Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Đồng thời, chuyên gia Cao Đại Nghĩa đã giải đáp các khó khăn, vướng mắc về công tác xác định giá đất cụ thể được các đại biểu tham gia tập huấn đặt ra. Chuyên gia lưu ý với các đại biểu rằng, phương pháp so sánh trực tiếp, có thể áp dụng cho nhiều địa phương trong tỉnh.

Tiếp tục chương trình làm việc, sáng 30-8, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại phiên họp, báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự án luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau.

"Các nội dung tại dự thảo luật mới chỉ là dự kiến bước đầu xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách, các cơ quan chưa thống nhất được phương án tốt nhất để chỉnh lý tại dự thảo luật", Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nói.

Cơ chế, phương pháp nào xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường?

Một nội dung đáng chú ý trong dự thảo luật lần này là về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158).

Trong quá trình thảo luận, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng. Một số ý kiến cho rằng, phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến các đại biểu, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại dự thảo luật về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Ngoài ra, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư...

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu rõ, tiếp thu ý kiến các đại biểu, dự thảo luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tiếp thu ý kiến các đại biểu, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng; tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật, bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

4. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

1. Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá đất bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá đất của thửa đất cần định giá;

2. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (được tính từ ngày 1-1 đến hết ngày 31-12) trước thời điểm định giá;

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

THẢO NGUYÊN

*Mời bạn đọc vào chuyên mục Chính trị xem các tin, bài liên quan.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ: Đề nghị bổ sung trường hợp miễn tiền thuê đất với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang

Tiếp tục chương trình làm việc tại Phiên họp thứ 25, chiều 25-8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về việc giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị bổ sung trường hợp miễn tiền thuê đất với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang. Phiên làm việc được thực hiện dưới sự điều hành của Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ: Không nên chỉ quy định sử dụng đất quốc phòng, an ninh để xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang ở vùng sâu, vùng xa

Cho ý kiến vào việc giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), sáng 25-8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu quan điểm về việc sử dụng đất quốc phòng, an ninh làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang.

Sửa đổi Luật Đất đai: Cần rà soát các quy định liên quan đến đất quốc phòng, an ninh

Theo đại biểu Phan Văn Xựng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần rà soát các quy định liên quan đến đất quốc phòng, an ninh nhằm bảo đảm đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quốc phòng, an ninh và công trình quốc phòng ở các vị trí chiến lược quan trọng...

Luật Đất đai (sửa đổi): Chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung từ hơn 12 triệu lượt góp ý

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh thông tin, đã có 12.107.457 lượt ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá là gì?

- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Có bao nhiêu phương pháp xác định giá đất?

Hiện Dự thảo đưa ra 3 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ).

Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị ...

Phương pháp định giá chi phí là gì?

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.