Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các quận huyện ý kiến về một số nội dung liên quan đến việc xử lý công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố.
Đây là những nội dung nhằm đảm bảo thống nhất trong thực hiện công tác kiểm tra hoạt động xây dựng, với việc xử lý công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ trên địa bàn.
Theo Sở Xây dựng Thành phố, với các công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ, ngoài khu vực quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, đã được cấp giấy phép xây dựng [GPXD]:
Nếu công trình có diện tích nhỏ hơn so với GPXD, không làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo GPXD được cấp, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không thuộc trường hợp điều chỉnh GPXD theo Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 thì đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ.
| Một số công trình nhà ở xây dựng sai giấy phép xây dựng đang được UBND quận 2, TP.HCM xử lý. |
Còn với trường hợp thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài công trình trong đô thị không thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc; điều chỉnh thiết kế bên trong công trình không làm thay đổi công năng, an toàn PCCC, chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc… theo GPXD được cấp thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung GPXD.
Công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ hoặc công trình sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ, ở nông thôn thuộc công trình được miễn GPXD theo quy định. Sở Xây dựng đề nghị UBND các quận huyện thực hiện quản lý trật tự xây dựng đối với công trình được miễn GPXD theo quy định.
Cụ thể, việc quản lý trật tự xây dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt. Tại các khu vực chưa có quy hoạch xây dựng, UBND các cấp theo phân cấp có trách nhiệm ban hành quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc để làm cơ sở cấp GPXD và quản lý trật tự xây dựng.
Về nội dung quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình được miễn GPXD, theo Sở Xây dựng, địa phương cần kiểm tra sự tuân thủ quy hoạch xây dựng, thiết kế đô thị [nếu có] hoặc quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc.
Còn với trường hợp thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì nội dung quản lý xây dựng là kiểm tra sự tuân thủ thiết kế đã được thẩm định và các quy định pháp luật liên quan.
- Thời gian gần đây, các quận - huyện vùng ven TP.HCM đang trở thành “điểm nóng” về vi phạm trật tự xây dựng khi nhiều công trình xây dựng sai phép và không phép mọc lên, có trường hợp 1 cá nhân xây sai phép đến 7 công trình.
Phương Anh Linh
Hoạt động xây dựng trên đất ở là một trong những hoạt động phổ biến nhất của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Vậy việc xây dựng trên đất hiện nay được pháp luật quy định cụ thể như thế nào?
1. Luật sư tư vấn luật xây dựng
Theo quy định của pháp luật xây dựng khi xây dựng nhà trên đất người sử dụng đất phải có giấy phép xây dựng. Tức nghĩa là người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục xin phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền [trừ một số trường hợp không phải xin phép]. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng dẫn đến việc xây dựng không phù hợp và người xây dựng bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt cao.
Để tránh các thiệt hại đáng tiếc xảy ra liên quan đến quá trình xây dựng, bạn có thể liên hệ với Công ty Luật Minh Gia để được chúng tôi tư vấn cụ thể về vấn đề này. Bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua cách thức: Gửi Email tư vấn hoặc gọi tới số Hotline 1900.6169.
2. Xử phạt ới hành vi xây dựng không có giấy phép
Nội dung yêu cầu tư vấn: Tôi có mảnh đất ở diện tích ngang 12m2 là đất ở có xin giấy phép xây dựng là 10m2 ngang. Khi cất nhà tôi xây 10m7 ngang, vi phạm 5 tấc chiều ngang nhưng trên diện tích đất của tôi có giấy Chủ Quyền sử dụng đất, là đất ở không có tranh chấp. Nhà đã xây xong đã vào ở,,,đội quản lý đô thị vào kiểm tra rồi xử phạt vi phạm 5 tấc ngang. Có giấy Quyết định là phạt là 7.500.000 [ bảy triệu năm trăm ngàn đồng], nếu không đóng phạt sẽ bị cưỡng chế đập phần vi phạm. Xin cho hỏi nếu tôi không đóng phạt có bị cưỡng chế vi phạm không? nhà đã xây xong và số tiền phạt 7.500.000đ phạt là đúng luật không?. Hiện tại nhà em ở TP Rạch Giá, Tỉnh Kiên Giang. Mong luật sư tư vấn giúp em. Cảm ơn!
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Vấn đề bạn đưa ra chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Vì bạn không cung cấp thông tin về việc bạn xây dựng nhà sai giấy phép vào thời điểm nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Giả sử hành vi xây nhà sai phép được thực hiện vào năm 2018 [sau ngày 15/01/2018] thì sẽ áp dụng nghị định 139/2017/NĐ-CP để giải quyết. Bạn lưu ý đối chiếu với quy định của pháp luật tại thời điểm bạn có hành vi xây dựng sai phép để xác định việc xử phạt. Vì bạn không cung cấp thông tin về việc bạn xin giấp phép xây dựng để xây mới hay cải tạo nên tùy từng trường hợp sẽ bị xử phạt theo các quy định sau:
- Trường hợp tổ chức xây sai giấy phép xây dựng được cấp mới
Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:
“4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp [trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này] đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
a] Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
b] Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
c] Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”
- Trường hợp tổ chức xây sai giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa:
Khoản 2 Điều 15 Nghị định 139/2017 quy định:
“2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp [trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này] đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:
a] Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
b] Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;
c] Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”
Ngoài ra thì còn bị áp dụng biện pháp bổ sung và khắc phục hậu quả theo quy định 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:
“11. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a] Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
b] Buộc bổ sung phương tiện che chắn theo quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
c] Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này;
d] Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 [mà hành vi vi phạm đã kết thúc], khoản 6 và khoản 7 Điều này.”
Như vậy sau khi có quyết đinh xử phạt vi phạm mà gia đình bạn không nộp phạt thì sẽ bị cưỡng chế thi hành bởi cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp hành vi vi phạm đã xảy ra và kết thúc trước ngày 15/01/2018 thì áp dụng xử phạt theo Nghị định 121/2013/NĐ-CP , tuy nhiên cần lưu ý trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:
“3. Hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 3, khoản 5, khoản 6, điểm b khoản 7 Điều 13 và khoản 2 Điều 70 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.”
Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013 quy định:
“9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.”
Những trường hợp tổ chức xây dựng sai giấy phép xây dựng đã xây dựng xong trước ngày 15/01/2018 nhưng không vi phạm chỉ giới xây dựng không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì sẽ phải nộp lại 40% giá trị phần xây dựng sai phép và sau khi nộp phạt thì sẽ được điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu việc xây dựng đó phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương.
-----------
>> Tư vấn thắc mắc pháp luật về Xây dựng, gọi: 1900.6169
Câu hỏi thứ 2 - Điều kiện tách khẩu khi chưa có nhà riêng
Chào các anh chị luật sư! Lời đầu tiên xin chúc anh chị sức khỏe, hạnh phúc. Thưa anh chị hiện Tôi xin trình bày 1 việc như sau mong A/C luật sư tư vấn giúp. Tôi đã lập gia đình được 4 năm nhưng hiện tại vợ chồng Tôi vẫn sống chung với bố mẹ ,nay Tôi muốn tách sổ hộ khẩu mới để ra ở riêng . Tôi đã có đất nhưng là đất trồng cây lâu năm do mẹ tôi tặng nhưng hiện tại do nằm trong diện quy hoạch nên không chuyển đổi được mục đích. Vì vậy Tôi dự định sẽ xây nhà trên đất của mẹ tôi đã có sổ đỏ nhưng mang tên mẹ Tôi. Các A/C tư vấn giúp Tôi làm thế nào để Tôi có thể tách được khẩu mà không cần Mẹ tôi phải làm thủ tục tặng lại cho tôi mảnh đất trên không . Cứ như bây giờ thì không biết phải chờ đến bao giờ Tôi mới tách được khẩu. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn như sau:
Điều 27 Luật cư trú 2006 quy định Tách sổ hộ khẩu
"1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:
a] Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;
b] Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.
2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do."
Như vậy, người đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có nhu cầu tách khẩu, được chủ hộ đồng ý thì có thể yêu cầu làm thủ tục tách khẩu. Do đó, khi chưa có nhà riêng nhưng người chủ hộ đồng ý và anh có nhu cầu tách khẩu thì có thể nộp hồ sơ tới cơ quan công an quản lý cư trú yêu cầu giải quyết.
Trường hợp anh muốn xây dựng nhà trên đất của người mẹ thì chỉ cần văn bản đồng ý của mẹ về vấn đề cho hai vợ chồng anh xây dựng nhà trên đất. Sau khi xây dựng xong anh có thể tiến hành thủ tục tách khẩu và ghi địa chỉ tại ngôi nhà vừa xây xong của hai vợ chồng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn liên hệ luật sư tư vấn dân sự trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.