Báo cáo thị trường văn phòng chia sẻ 2023 năm 2024

Thị trường thuê văn phòng của cả nước nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đang có nhiều biến chuyển mới. Xu hướng thuê văn phòng của các doanh nghiệp cũng đang dần thay đổi theo bối cảnh xã hội. Quý I/2023, thị trường này ở TP.HCM và Hà Nội có nguy cơ suy thoái. Cùng OFFICE DANANG tìm hiểu chi tiết trong bài báo cáo dưới đây ngay!

1. Các doanh nghiệp có xu hướng thay đổi chiến lược thuê văn phòng

Theo nghiên cứu từ công ty tư vấn Bất động sản JLL, các công ty sẽ xem xét danh mục đầu tư Bất động sản của họ để cân nhắc lại việc thuê không gian văn phòng, đầu tư vào công nghệ mới và ưu tiên tính bền vững. Vì vậy, thị trường thuê văn phòng có khả năng bị thu hẹp.

Báo cáo “Future of Work” của JLL mới đây chỉ ra rằng xu hướng làm việc linh hoạt sẽ vẫn vẫn tiếp tục sau đại dịch, với 56% tổ chức ở châu Á – Thái Bình Dương (APAC) nói rằng họ có thể sẽ cung cấp hình thức làm việc từ xa cho tất cả nhân viên vào năm 2025. Những người lãnh đạo trong mảng kinh doanh bất động sản (CRE) cũng tin rằng việc vận hành thành công hình thức làm việc linh hoạt sẽ là ưu tiên chiến lược quan trọng nhất trong 3 năm tới.

Điều này bao gồm việc khám phá các lựa chọn không gian linh hoạt, với tỷ lệ trung bình của không gian linh hoạt ở khu vực APAC dự kiến ​​sẽ tăng từ nay đến năm 2025.

Văn phòng bền vững đang đang trở thành xu hướng trên thế giới

Theo nghiên cứu của JLL, điều này bắt nguồn từ việc chuyển đổi sang hình thức làm việc linh hoạt đã trở thành một dấu hiệu của sự thay đổi tại nơi làm việc, đặt trọng tâm nhiều hơn vào cách các công ty có thể hỗ trợ tinh thần của nhân viên và duy trì năng suất.

Ngoài ra, các nghiên cứu cho thấy 80% tổ chức ở APAC đồng ý rằng không gian chất lượng cao là ưu tiên hàng đầu vì yếu tố này đã trở thành điều phù hợp nhất để tạo điều kiện thuận lợi cho hình thức làm việc linh hoạt.

James Taylor, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu về việc làm tại JLL khu vực APAC cho biết: “Văn phòng vẫn là một yếu tố quan trọng với các doanh nghiệp, nhưng giờ đây họ sẽ đầu tư để biến các văn phòng thành không gian sáng tạo. Các chiến lược danh mục đầu tư bất động sản để tăng cường tương tác xã hội giữa một lực lượng lao động phân tán theo địa lý sẽ quan trọng hơn bao giờ hết. Trọng tâm của các tổ chức hiện nay là tập trung vào sự hiệu quả thay vì quy mô”.

Cùng với một thế giới việc làm ngày càng hỗn hợp, tổng số nhân viên và diện tích bất động sản cũng dự kiến ​​sẽ tăng lên. Trọng tâm của các công ty sẽ là đầu tư vào không gian chất lượng để đảm bảo sự thành công lâu dài của hình thức làm việc linh hoạt.

“Văn phòng vẫn là một yếu tố quan trọng của công việc. Chúng tôi nhận thấy sức khỏe, tính bền vững và công nghệ ngày càng nổi bật trong việc định hình môi trường xây dựng”, Janlo de los Reyes, trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn chiến lược của JLL Philippines cho biết.

2. Thị trường thuê văn phòng đầu năm 2023 bắt đầu có sự thay đổi rõ rệt

Theo các chuyên gia và nhà đầu tư, thị trường thuê văn phòng ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại trong năm 2023. Theo báo cáo của công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers, thị trường văn phòng tại Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi kể từ đầu năm 2022 với nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp mở rộng hoạt động và những công ty nước ngoài mới gia nhập.

Cụ thể, dữ liệu từ công ty dịch vụ bất động sản Colliers cho thấy tính riêng trong tháng 8/2022, Việt Nam có gần 12.000 doanh nghiệp đăng ký mới hoạt động và gần 6.500 doanh nghiệp hoạt động trở lại.

Thị trường thuê văn phòng năm 2023 có nhiều thay đổi

Đối với phân khúc thị trường thuê văn phòng, các chuyên gia của Colliers kỳ vọng chủ sở hữu các dự án văn phòng sẽ điều chỉnh các dịch vụ và dịch vụ của các công ty này để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về tính linh hoạt trong hợp đồng thuê và khả năng phục vụ lực lượng lao động phân bổ trên toàn cầu.

Sau đại dịch Covid-19, hình thức làm việc từ xa đã dần trở nên phổ biến hơn, qua đó khiến các doanh nghiệp phải tính toán nhiều hơn đối với chiến lược đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, các công ty cũng đang hướng tới xu hướng phủ xanh văn phòng, hài hòa hơn đối với môi trường để tạo ra không gian xanh hơn. Khiến các chủ đầu tư cũng phải đánh giá lại các thiết kế khi xây dựng tòa nhà văn phòng.

\>>>> Xem thêm: Báo Cáo Thị Trường Văn Phòng Cho Thuê Tại Đà Nẵng Quý I/2022

Nguồn cung khan hiếm, doanh nghiệp thu hẹp không gian

Thông tin trên được đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 mới đây của CBRE Việt Nam. Trong quý 1/2023, thị trường thuê văn phòng TP.HCM chỉ có một tòa nhà mới đi vào hoạt động. Đây là tòa văn phòng hạng B đầu tiên tại quận Tân Phú, cung cấp gần 15.000m2 sàn cho thuê mới cho thị trường. Điều này cho thấy nguồn cung rất khan hiếm.

Tuy nhiên, giá thuê văn phòng của cả hai hạng A và B đều ghi nhận mức giảm nhẹ trong quý 1/2023. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A đạt 45,6 USD/m2/tháng (khoảng 1,1 triệu đồng), giảm 0,7% so với Quý 4/2022 nhưng vẫn ghi nhận tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với hạng B, mức giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Mức giá thuê này cho thấy các chủ nhà tòa văn phòng hạng A đã bắt đầu thận trọng hơn với các chính sách cho thuê để đối phó với tình hình suy thoái kinh tế hiện tại”, CBRE cho biết.

Các doanh nghiệp bắt đầu thu hẹp không gian văn phòng

Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu này, trên thực tế, giá chào thuê và giá chốt trên hợp đồng có thể chênh từ 15-20% tùy vào điều kiện chào thuê và diện tích thuê. Đáng chú ý, quý đầu năm 2023 ghi nhận nhiều giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính.

Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh. Một số chủ nhà cũng chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước ra thị trường.

Những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường thuê văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế. Trong khi đó, khách trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2. Theo đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý trước.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội suy yếu

Không chỉ CBRE, báo cáo trước đó của các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cùng chung nhận định thị trường thuê văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đang trong giai đoạn suy yếu.

Theo JLL Việt Nam, thị trường trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Tại TP.HCM, quý vừa qua tòa nhà Me Linh Point sau khi cải tạo đạt tiêu chuẩn và được bổ sung vào giỏ hàng Hạng A, nhờ vậy giúp diện tích hấp thụ thuần ở khu vực Trung tâm tăng thêm 11.499 m2. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%.

Thị trường thuê văn phòng ở TP.HCM và Hà Nội có dấu hiệu suy yếu

Trong quý 1/2023, giá thuê trung bình của văn phòng hạng A ở khu trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước do nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường. Giá thuê vẫn duy trì ổn định tính trên mỗi tòa nhà, do nhu cầu vẫn suy yếu mặc dù nguồn cung văn phòng cao cấp khan hiếm.

Trong khi đó tại thị trường thuê văn phòng hạng A Hà Nội, nhu cầu dù tích cực nhưng tiếp tục chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế, bằng chứng là tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý 1 chỉ đạt 3.637m2 diện tích sàn thực thuê, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Với nguồn cung mới và nhu cầu suy yếu, tỷ lệ trống tại thị trường thuê văn phòng Hà Nội tạm thời bị đẩy lên mức 18,3%, tăng 3,4% so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống khu vực trung tâm tăng 3,9% theo quý, ở mức 23,2%. Tổng diện tích trống tăng lên 86.321 m2 sàn vào quý 1, đa số nằm ở khu vực trung tâm.

Trong báo cáo mới phát hành hôm 12/4, Colliers Việt Nam cho biết, nhu cầu mở rộng văn phòng có xu hướng chậm lại trong bối cảnh thị trường lao động xuất hiện nhiều mô hình làm việc mới, linh hoạt. Thay vào đó, khách thuê đưa ra những yêu cầu mới trong điều khoản thuê, cũng như đòi hỏi chất lượng không gian cao hơn. Điều này đặt ra bài toán tối ưu diện tích và tiện ích, công năng văn phòng cho các chủ đầu tư và đơn vị cho thuê.

Tình hình thị trường thuê văn phòng tại Đà Nẵng

Tại Đà Nẵng, năm 2022, các hoạt động kinh doanh trên địa bàn Đà Nẵng dần khôi phục, tuy nhiên vẫn chưa đạt được mức như khi chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Điều này cũng ảnh hưởng khá lớn đến hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, và phân khúc thị trường thuê văn phòng cũng không phải là ngoại lệ.

Mặt khác, theo Colliers Việt Nam, với tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 83% và gần 90%, hạng C, với mức giá bình quân khoảng 8 USD/m2/tháng cũng đạt được tỷ lệ lấp đầy trên 90%, thị trường văn phòng Đà Nẵng không có thay đổi đáng kể.

Customers will experience many high-quality services in Phi Long Building

Trong năm 2022, thị trường thuê văn phòng tại Đà Nẵng về nguồn cung và nhu cầu không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Những thay đổi trong thị trường bất động sản văn phòng tại Đà Nẵng trong thời gian qua chủ yếu là nâng cấp và cải tạo các tòa nhà văn phòng hiện hữu để phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách thuê. Hai dự án The One và Viettel Building với quy mô lớn được xem là nguồn cung tiềm năng, thay đổi diện mạo cho phân khúc bất động sản văn phòng của Đà Nẵng.

Dự kiến giá thuê năm 2023 bình quân tăng khoảng 2-3%, tỷ lệ lấp đầy giữ mức trên 90%. Song song là sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối khu vực trung tâm, giá thuê phải chăng, dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến, không gian phong phú để phát triển thì các khu vực cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn khách thuê và nhà đầu tư.