Cbre hà nội khát văn phongf cho thuê 2023

Giám đốc một công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại Nam Từ Liêm cho biết từ cuối năm ngoái, đơn vị đã đóng cửa hai chi nhánh ở Hải Dương và Thanh Hóa, trụ sở chính tại Hà Nội giảm hai phần ba diện tích văn phòng đang thuê. Theo vị này, nếu như đầu năm 2022, sau nhiều đợt tuyển, nhân sự của công ty lên hơn 100 thì nay chỉ còn hơn 20 người. Nhân sự giảm gần 10 lần nên văn phòng đang thuê cũng phải thu hẹp lại để giảm chi phí vận hành.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản, nhiều công ty công nghệ và lĩnh vực khác cũng thu hẹp không gian làm việc. Theo dữ liệu của Savills, số lượng các giao dịch cho thuê văn phòng với công ty công nghệ thông tin trong nửa đầu năm nay giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 16%. Các công ty công nghệ và bất động sản, vốn chiếm cơ cấu lớn trong nhóm khách thuê văn phòng, đều trong đợt cắt giảm quy mô, nhân sự, dẫn đến làn sóng rời bỏ hoặc chuyển đổi mặt bằng văn phòng.

CBRE ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý II ở mức âm hơn 5.000 m2 do một số khách thuê thu hẹp diện tích hoặc chuyển tới văn phòng chia sẻ. Tỷ lệ trống văn phòng hạng B cũng tăng hơn 5% theo năm, đạt 15,5 %.

Báo cáo quý II của JLL cũng chỉ ra diện tích hấp thụ văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm gần 28% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 7.300 m2. Trong khi diện tích trống vẫn ở mức cao, khoảng 79.000 m2 trong quý II, tương đương tỷ lệ trống 17%. Lý do là nguồn cung mới tăng mạnh trong giai đoạn 2020-2023 trong khi nhu cầu thuê gần như không tăng trưởng giai đoạn này.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận bất động sản văn phòng đang đối mặt với "khủng hoảng thừa" bởi nguồn cung tăng trong khi nhu cầu giảm do doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh.

Một dãy các tòa nhà văn phòng tại phố Duy Tân, Cầu Giấy. Ảnh: Ngọc Diễm

Ông Bùi Hữu Ánh, Giám đốc Maison Office, đơn vị cho thuê văn phòng tại Hà Nội và TP HCM cho biết từ đầu năm đến nay, nguồn cung các tòa văn phòng cho thuê sẵn nội thất tăng cao trong khi hai năm qua gần như không xuất hiện. Lý do là nhiều doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trước hạn hoặc chuyển nhượng mặt bằng vì khó khăn. Những đơn vị này đột ngột dừng hợp đồng nên để lại gần như toàn bộ cơ sở vật chất, thay vì hoàn trả mặt bằng thô ban đầu.

Giám đốc Maison Office cũng cho hay đa số khách hàng hỏi thông tin thuê văn phòng cuối năm ngoái để ký hợp đồng thuê năm nay đều hoãn kế hoạch. Do đó những tòa văn phòng mới ra hàng thời điểm này sẽ khó khăn hơn bởi khả năng lấp đầy chậm hơn hẳn với giai đoạn 2021-2022.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết các khách thuê ngày càng ưu tiên những tòa văn phòng có giá cả phải chăng. Do đó, những tòa nhà có giá thuê cao, ở mức 40-50 USD mỗi m2 có số lượng giao dịch chậm hơn hẳn cùng kỳ năm ngoái.

Để duy trì tính cạnh tranh và đẩy mạnh công suất, nhiều đơn vị cho thuê hạ giá hoặc tăng cường khuyến mãi cho khách. Ông Ánh ví dụ một số tòa nhà đang áp dụng chương trình khách thuê ký hợp đồng 36 tháng sẽ được miễn phí tiền thuê vào tháng thứ 12, 24 và 36. Dù đơn giá thuê không giảm nhưng tổng giá trị hợp đồng thuê đã giảm ba tháng tiền thuê. Hay một số tòa văn phòng hạng B còn hỗ trợ lắp đặt cơ sở vật chất cho khách thuê thay vì bàn giao thô như trước đây.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp thay vì bỏ chi phí thiết kế văn phòng lớn đã lựa chọn thuê văn phòng trọn gói hoặc văn phòng chia sẻ (co-working space) trong ngắn hạn để tiết kiệm chi phí. Ông Ánh cho hay số lượng giao dịch văn phòng chia sẻ trong nửa đầu năm nay của Maison Office tăng gấp rưỡi so với cùng kỳ năm ngoái. Mô hình này có ưu điểm bán theo đơn vị chỗ ngồi hoặc phòng, thời gian thuê linh hoạt từ một tháng đến một năm. Có nơi cho thuê chỗ ngồi đáp ứng theo ngày, theo tuần.

"Giao dịch tăng nhưng phần lớn đơn hàng có số lượng dưới 10 chỗ, giảm 5-10 lần so với trước đây nên doanh số chung vẫn sụt giảm. Văn phòng trọn gói hoặc văn phòng chia sẻ cũng chỉ là giải pháp tạm thời của nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn", Giám đốc Maison Office nói.

Dù nhu cầu có xu hướng sụt giảm, nguồn cung văn phòng mới tiếp tục được bổ sung. Thị trường Hà Nội sẽ có thêm nhiều tòa nhà văn phòng quy mô lớn đi vào hoạt động trong năm nay với tổng diện tích cho thuê trên 90.000 m2.

"Tỷ lệ trống của các tòa nhà hiện hữu dự đoán gia tăng dưới áp lực từ làn sóng nguồn cung mới này", chuyên gia CBRE nhìn nhận.

Trong nửa đầu năm tới, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ có thêm khá nhiều nguồn cung mới, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ.

Hầu hết các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đang duy trì tỷ lệ lấp đầy khá cao. Trong ảnh: Dự án Vinhomes Ocean Park

Nguồn cung mới giải tỏa nhu cầu của thị trường

CBRE Việt Nam vừa chính thức được Công ty TNHH Phát triển Taisei Hà Nội lựa chọn là đơn vị tư vấn cho thuê chủ chốt cho Dự án Tòa tháp văn phòng Taisei (Khuất Duy Tiến, Cầu Giấy, Hà Nội).

Đây là dự án phức hợp, được phát triển và vận hành bởi Công ty TNHH Phát triển Taisei Hà Nội; thiết kế và xây dựng bởi Công ty TNHH Quốc tế Vinata. Cả hai đều là công ty trực thuộc Tập đoàn Taisei (Nhật Bản).

Dự án cao 20 tầng với tổng diện tích sàn hơn 24.000 m2, bao gồm 18 tầng văn phòng hạng A cho thuê và 2 tầng khối đế bán lẻ, dự kiến hoàn thành vào quý II/2024.

Vị trí chiến lược tại phía Tây Hà Nội và chất lượng xây dựng theo tiêu chuẩn Nhật Bản được xem là những lợi thế thu hút khách thuê và khách hàng tiềm năng trong thời gian tới.

Theo bà Trần Phương Nhung, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn và Dịch vụ giao dịch của CBRE Việt Nam, đây là một trong những tòa văn phòng hạng A mới trong 10 năm qua của thị trường phía Tây Hà Nội và sẽ là một trong những dự án phát triển nhất khu vực trong những năm tới.

Báo cáo thị trường quý III/2922 của Savills cũng cho thấy, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ghi nhận mức độ tăng trưởng tốt. Sự gia nhập của các toà nhà chất lượng cao mới đã giải tỏa nhu cầu của thị trường.

Trong quý III/2022, tổng nguồn cung văn phòng hiện có trên thị trường Hà Nội là 2,13 triệu m2, đến từ 189 dự án, giảm 1% theo quý sau khi có 2 tòa nhà ngừng cho thuê. Khu vực phía Tây có thị phần nguồn cung lớn nhất, chiếm 40% với khoảng 849.000 m2; tiếp theo là khu vực nội thành với 830.000 m2, tương đương 39% tổng nguồn cung.

-Báo cáo thị trường quý III/2922 của Savills

Trong quý này, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy khá cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và tăng 4% theo năm, trong đó văn phòng hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất (96%). Nhu cầu thuê diện tích trung bình là 300 - 500 m2.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội từ giờ đến cuối năm được cho là khả quan. Đặc biệt, các tòa nhà văn phòng hạng A và B tại khu vực Hoàn Kiếm sẽ đạt mức trên 95%.

Tuy nhiên, bước sang quý I và II/2023, thị trường văn phòng sẽ có thêm nguồn cung mới, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ.

Nguồn cung từ các tòa nhà dự kiến ra mắt từ nay giờ tới quý I/2023 không quá lớn, trung bình 10.000 - 30.000 m2/toà nhà, nên thị trường vẫn có khả năng hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định, đảm bảo cán cân cung - cầu.

Giá thuê tăng nhẹ

Theo dữ liệu từ Savills, giá thuê bình quân của toàn thị trường đạt 503.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, văn phòng hạng A có giá thuê cao nhất, với 822.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và tăng 6% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Theo bà Minh, giá thuê văn phòng hạng A tăng do sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới. Đến năm 2025, giá thuê ở khu vực trung tâm, nơi tập trung chủ yếu các tòa nhà hạng A dự kiến tăng 5%/năm, chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp.

Tại khu vực nội thành, giá thuê sẽ tăng 5%/năm, theo mức tăng giá hàng năm của tòa nhà Capital Place và sự gia nhập của các dự án cao cấp.

Giá thuê ở khu vực phía Tây (gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm) cũng sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các văn phòng hạng A tại khu vực này.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội có nguồn cung mới tương đối hạn chế. Tuy nhiên, cán cân cung - cầu đến cuối năm 2022 sẽ được cải thiện khi thị trường chào đón 4 dự án mới, cung cấp thêm 113.000 m2 mặt sàn văn phòng, chủ yếu là hạng B (64%) và hạng A (34%).

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét, đặc biệt trong tình hình diện tích trống tại khu vực trung tâm hạn chế. Điều này sẽ tạo động lực cho các dự án văn phòng mới có vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm phát triển. Ngoài ra, kết cấu hạ tầng phát triển như tuyến tàu điện và các tuyến vành đai cũng thúc đẩy thị trường bất động sản, giúp khách thuê dễ dàng dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm.

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm từ năm 2023 đến năm 2025 được đánh giá khá dồi dào với khoảng 699.000 m2 từ 19 dự án mới, như 36 - Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 - Trần Nguyên Hãn và các dự án tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake). Nguồn cung sẽ tập trung nhiều nhất tại khu vực phía Tây, trong đó Starlake cung cấp tới 430.000 m2, chiếm 28%.

Nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin.

Trong những tháng đầu năm 2022, nhu cầu mở rộng hoạt động của doanh nghiệp nước ngoài tăng cao. Đối với Savills Hà Nội, chỉ riêng năm 2021, có đến 50% giao dịch thuê văn phòng cho mục đích thành lập mới tại Hà Nội.

Theo chuyên gia của Savills, văn phòng tại khu vực trung tâm sẽ phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, với quy mô 50-100 nhân viên. Khu vực trung tâm bị hạn chế về chiều cao xây dựng và diện tích đất hẹp, khiến mặt bằng thuê trên một sàn thường không qua 1.000 m2/tầng. Trong khi đó, khu vực nội đô và phía Tây sở hữu diện tích mặt sàn lên tới 3.000 m 2/tầng, thích hợp với công ty có nhu cầu thuê diện tích lớn.

Tùy thuộc vào quy mô và nhu cầu diện tích sử dụng, các doanh nghiệp sẽ tìm được mặt bằng văn phòng cho thuê phù hợp. Nhiều công ty có động thái thay đổi mô hình làm việc, áp dụng các mô hình mới như văn phòng xanh. Thị trường đang có nguồn cung tốt, nên càng trở nên hấp dẫn hơn cho những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển. Đặc biệt, trong vòng 2 năm tới, Hà Nội sẽ có thêm ít nhất 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ xanh.