Trích luch chứng-thư thế vì hộ tịch là gì năm 2024

Theo quy định của pháp luật thì không có khái niệm “sổ nhà chung’, “sổ nhà riêng”, “sổ hồng”, “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đây lại là những cách gọi phổ biến của người dân thay vì gọi theo một cách đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.

Nhà sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung?

Hiện nay, nhà sổ chung với ưu điểm giá thành rẻ hơn so với mua nhà sổ riêng và hình thức này cũng được pháp luật công nhận nên đây trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân. Vậy nhà sổ chung là gì, có nên mua nhà sổ chung và nên lưu ý những điểm gì khi mua nhà sổ chung?

1. Nhà sổ chung là gì?

Trước khi tìm hiểu về nhà sổ chung chúng ta cần hiểu sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản khác gắn liền với đất, phải có ít nhất hai người trở lên và giữa những người này không có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc quan hệ ruột thịt với nhau. Mọi giao dịch liên quan đến đất hay tài sản gắn liền trên đất bao gồm cả mua bán, tặng cho, ủy quyền, thế chấp,...đều phải có sự đồng ý của các bên đồng sở hữu.

Cũng tương tự, Nhà sổ chung là nhà có ít nhất 2 chủ sở hữu (không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) có quyền định đoạt mua bán, sang nhượng,…. và được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Phân biệt giữa nhà sổ chung và nhà sổ riêng

Nhà sổ chung

Nhà sổ riêng

Chủ thể được cấp

Ít nhất 2 chủ sở hữu không có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc ruột thịt.

Một hoặc hai vợ chồng cùng sở hữu.

Chủ thể cấp

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên.

Hình thức và nội dung trên sổ hồng

- Bìa sổ ghi “cùng sử dụng đất với… (họ tên của những người chung quyền khác)”.

- Ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền.

- Ghi nhận hình thức sử dụng là “sử dụng chung”.

- Bìa sổ chỉ ghi nhận một sở hữu có quyền.

- Ghi nhận hình thức sử dụng là “sử dụng riêng”.

Quyền đối với bất động sản

Đồng sở hữu; khi thực hiện các giao dịch đối với đất hoặc tài sản gắn liền trên đất sản phải có sự thỏa thuận, đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.

Độc lập sở hữu, toàn quyền quyết định.

Tính pháp lý

Sổ hồng chung thường có thủ tục xử lý giấy tờ phức tạp và tốn nhiều thời gian do cần có sự phối hợp nhiều bên.

Đất sổ hồng chung là tập hợp nhiều căn nhà cùng trên một sổ hồng. Mọi thủ tục mua bán đều được xử lý tại văn phòng công chứng của Nhà nước.

Sổ hồng riêng thì dễ xử lý các vấn đề pháp lý hơn.

Đất sổ hồng riêng là nhà được xin phép xây dựng và hoàn công trên một nền đất thổ cư riêng. Về pháp lý, công chứng sang tên ở văn phòng công chứng Nhà nước, Ủy ban nhân dân huyện.

2. Những ưu điểm và khuyết điểm của Nhà sổ chung

2.1. Ưu điểm:

- Giá nhà sổ chung thường thấp hơn nhà sổ riêng nên sẽ phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người dân.

- Được Nhà nước công nhận và được thực hiện các giao dịch bất động sản như chuyển nhượng, sang tên,… nếu có được sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại.

2.2. Nhược điểm:

- Phức tạp về mặt pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò rất quan trọng trong quản lý của Nhà nước về đất đai và là phương tiện để người dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình một cách hợp pháp nhưng hiện nay, không thiếu các trường hợp nhiều người lợi dụng người dân nhẹ dạ cả tin, thiếu kinh nghiệm nên đã dùng chiêu trò sổ hồng, sổ đỏ chung “khống” và hứa hẹn tách thửa khi giao dịch thành công.

- Tranh chấp về định đoạt, sử dụng, khai thác: khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch bất động sản thì yêu cầu phải có sự đồng ký cũng như chữ ký của tất cả đồng sở hữu và việc này sẽ trở nên khó khăn nếu giữa những người sở hữu phát sinh tranh chấp liên quan đến đối tượng sở hữu.

- Khó khăn trong vay vốn: Về nguyên tắc thì vẫn được vay nhưng trên thực tế rất hiếm ngân hàng chấp nhận vì e ngại tính pháp lý ràng buộc giữa các đồng sở hữu.

- Khó khăn trong chuyển nhượng: không thể tự định đoạt quyền sở hữu của mình vì không thể hoàn thành thủ tục nếu như không có đủ chữ ký của những đồng sở hữu theo Điều 126 Luật Nhà ở 2014. Trong trường hợp này nếu vẫn muốn chuyển nhượng thì phải làm thủ tục tách thửa đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phần của từng người sở hữu. Khi đó, việc chuyển nhượng mới không phụ thuộc nào sự đồng ý, tuy nhiên, cần lưu ý về điều kiện để tách thửa của từng địa phương.

Vì thế, khi mua nhà thuộc sở hữu chung, cần phải cân nhắc để tránh những rủi ro về tranh chấp về sau này.

3. Có thể tách riêng Nhà sổ chung hay không?

Sổ đỏ, sổ hồng chung hay “nhà sổ chung” là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu không có quan hệ vợ chồng, con cái hoặc ruột thịt trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, để có thể được tách sổ riêng thì theo quy định về thủ tục tách thửa phải đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu mà pháp luật quy định tại mỗi địa phương. Do đó nếu muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu theo quy định của địa phương đó hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.

4. Những rủi ro khi mua nhà có sổ hồng chung

Thứ nhất, người mua sẽ bị hạn chế về quyền sử dụng đất và người bán không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng căn. Tất cả các thủ tục vay thế chấp, chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và thừa kế đều gặp rắc rối và hạn chế hơn, không thể tự mình định đoạt được quyền sở hữu của mình.

Thứ hai, khi mua nhà đất sổ chung thường gặp rủi ro về mặt pháp lý do mua nhà mà người bán chỉ có sổ chung. Được sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu mới có giá trị hợp pháp. Vì thế để thực hiện nhanh gọn, thì người bán thỏa thuận viết tay, trường hợp thỏa thuận viết tay mà không được công chứng chỉ ra văn phòng thừa phát lại lập vi bằng thì sẽ không được pháp luật công nhận. Vì luật pháp quy định việc mua bán nhà đất phải được lập hợp đồng mua bán và phải công chứng tại văn phòng công chứng.