Giai đoạn tiền tệ hóa của thị trường bđs năm 2024

Đặt vấn đề Trong các loại chế thị trường của nền kinh tế thì thị trường tài chính - tiền tệ được coi là thị trường có tác động và vai trò lớn nhất. Lý thuyết và thực tiễn đã chứng minh, chỉ một biến động nhỏ trong hệ thống tài chính - tiền tệ cũng gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đến cấu trúc của các thị trường khác, thị trường bất động sản được xem xét ở đây cũng không nằm ngoài quy luật này. Hiện nay, ở Việt Nam nguồn vốn có tính quyết định và vai trò lớn cung cấp cho thị trường bất động sản là từ hệ thống ngân hàng. Bên cạnh những mặt tích cực thì những dấu hiệu khó khăn cũng đã xuất hiện nguồn tín dụng của ngân hàng. Cần làm gì để bổ sung, thay thế nguồn vốn này để đảm bảo cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đảm bảo tính ổn định của thị trường tài chính - tiền tệ, tạo dựng sự bền vững trong nền kinh tế? Nghiên cứu này hy vọng sẽ đóng góp một phần câu hỏi đặt ra trên.

1. Quan hệ giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản - cấp độ tiền tệ hoá của thị trường

Trên thế giới, sự phát triển của thị trường bất động sản thường trải qua 5 cấp phát triển: Cấp độ sơ khai; Cấp độ tập trung hoá; Cấp độ tiền tệ hoá; Cấp độ tài chính hoá; Cấp độ trưởng thành. Mỗi cấp độ có những nét đặc trưng riêng, thể hiện từng nấc thang trong sự phát triển của thị trường. Đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, các cấp độ các nấc thang phát triển của thị trường đã và đang diễn biến như sau:

- Cấp độ sơ khai: cấp độ này diễn ra trước năm 2000. Ở cấp độ phát triển này, mọi chủ thể có đất, theo đúng nghĩa “là một hàng hoá”, thì đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch trên thị trường. Chính vì lẽ đó, nét đặc trưng của cấp độ phát triển sơ khai này là: các hoạt động diễn ra mang tính tự phát, chủ thể có quyền sử dụng đất coi là đối tượng quyết định hành vi giao dịch.

- Cấp độ tập trung hoá: cấp độ này diễn ra khoảng từ năm 2000 đến đầu năm 2003. Đặc trưng của cấp độ này thể hiện sự gia tăng mạnh mẽ của các chủ đầu tư, hoạt động mua bán trên thị trường theo định hướng phát triển kinh tế của từng vùng và từng phân mảng. Các chủ thể có chức năng xây dựng hoạt động đầu tư, xây dựng sôi động, và chủ thể này chính là nhân tố quyết định thị trường.

- Cấp độ tiền tệ hoá: cấp độ này bắt đầu từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đến nay, gắn với việc chính thức thực hiện những quy định về không phân lô, bán nền, không bán nhà trước khi hoàn thành móng. Đặc biệt từ cuối năm 2007, khi các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản đã khẳng định về việc các chủ thể đầu tư phát triển dự án phải hoàn trả lại các nhà đầu tư tiềm năng số tiền ứng trước để có suất mua căn hộ. Đây chính là tiền đề cho cấp độ tiền tệ hoá biểu hiện rõ ràng. Các hoạt động đi vay, thế chấp từ các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, thậm chí, chính trong các ngân hàng cũng tự tăng cường thêm các dịch vụ hoạt động, tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Đặc trưng của cấp độ phát triển này đang diễn ra hiện nay ở Việt Nam, ngân hàng là chủ thể quan trọng và quyết định trên thị trường.

Cục diện thị trường bất động sản trong thời gian qua, nếu chỉ xét về bên cung, phía các nhà đầu tư, có thể thấy:

- Lượng tín dụng được cung ứng cho thị trường bất động sản từ hệ thống các ngân hàng thương mại là khá lớn, với tốc độ gia tăng khá nhanh. Một số ngân hàng đã mở dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài 10 năm, 20 năm như ngân hàng Sacombank, An Bình, ANZ… Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay đối với các đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng khoảng 40% so với cuối năm 2006, chiếm khoảng dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Đối tượng đi vay khá đa dạng, gồm các đối tượng sửa chữa nhà, mua nhà; các chủ đầu tư các dự án nhà các khu đô thị, các công trình hạ tầng khu công nghiệp. Trong bối cảnh năm 2007, thị trường bất động sản tăng trưởng, nhu cầu có khả năng thanh toán tăng lên. Vì vậy, có rất nhiều dự án được khởi động, rất nhiều công trình được khởi công xây dựng, rất nhiều nhà đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường đầu tư phát triển.

- Trên thực tế, từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng, ngoài việc cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, còn có nhiều hoạt động trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản. Nhiều ngân hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong thị trường bất động sản như một hoạt động kinh doanh như các ngân hàng ACB Real, Sacom Real, VPREIT, BIDV Land… Có thể thấy, đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã đạt đến đỉnh điểm trong việc cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản cả về số dư tín dụng, cả về sự tham gia kinh doanh trực tiếp, cả về lợi ích đem lại. Đây chính là đỉnh điểm của giai đoạn tiền tệ hoá của thị trường bất động sản. Sự tập trung quá mức này, xét về dài hạn thì chứa đựng nhiều rủi ro cho cả phía ngân hàng và phía các nhà đầu tư đi vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nguồn vốn quá nhiều, lại từ một nguồn sẽ gây tình trạng mất cân đối cho nhà đầu tư, sẽ làm giảm tính thanh khoản cho chính các nhà cung cấp tín dụng, hệ thống ngân hàng, khi nguồn vốn này được cung ứng cao. Xét về phía chức năng của ngân hàng thì hiện tượng này sẽ làm tăng sự rủi ro cho ngân hàng khi hoạt động này vượt hơn khả năng của hệ thống.

Từ đầu năm 2008 sau Tết Âm lịch, tình hình đã thay đổi lớn trong mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng. Thứ nhất, ngân hàng không tiếp tục mở rộng tín dụng cho hệ thống bất động sản. Thứ hai, hệ thống ngân hàng tăng lãi suất tín dụng. Thứ ba, hệ thống ngân hàng rà soát lại các khoản tín dụng đã cho vay đối với thị trường bất động sản. Nói khác đi, hệ thống ngân hàng không tiếp tục đóng vai trò nguồn cung cấp tín dụng chủ yếu cho thị trường bất động sản nữa.

Như vậy, mỗi quá trình phát triển của thị trường bất động sản đều có những biến động và biểu hiện riêng của nó. Có thể thấy rằng, hai cấp độ phát triển ban đầu, do thị trường còn nhỏ hẹp, những yếu tố ảnh hưởng mạnh chưa có sức lan toả lớn. Nhưng khi những yếu tố ảnh hưởng mạnh, có tính hệ thống quyết định thị trường thì tác động của nó không chỉ với chính nó, với thị trường nó tham gia vào mà với cả nền kinh tế thì ảnh hưởng của nó rõ nét hơn.

Khi cần tăng tính thanh khoản của hệ thống ngân hàng, thì chính hệ thống này sẽ tự có những điều chỉnh cho bản thân nó. Đầu tiên là sẽ thu hồi những khoản cho vay đầu tư trước đó, giảm các hoạt động, dịch vụ có liên quan đến thị trường bất động sản. Kế tiếp là việc tăng lãi suất để tăng nguồn vốn huy động về ngắn hạn và cũng tăng lãi suất đối với các khoản cho vay để tăng khoản lãi thu về. Những giải pháp này của hệ thống ngân hàng vô hình chung đã tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư, đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản. Khi mà nguồn vốn cung cấp chủ yếu có xu hướng bó hẹp lại, biện pháp đầu tiên của các chủ thể này là phải tìm cách tiếp cận các nguồn vốn mới để bù đắp. Tiếp đến là việc triển khai các dự án đang hoạt động và tăng cường các giao dịch thị trường để thu hồi nguồn vốn.

Như đã nói ở trên, ở cấp độ phát triển này, nhân tố quyết định là hệ thống ngân hàng, và chính nhân tố này lại là nhân tố ảnh hưởng mạnh đến sự phát triển của cả hệ thống kinh tế nói chung. Do vậy, ở đây cần tìm giải pháp thay thế. Giải pháp này phải có sự thích ứng, tránh gây sự đổ vỡ của hệ thống bên trong và bên ngoài của nền kinh tế. Về nguyên tắc phát triển, đây chính là tiền đề cho cấp độ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản hình thành và phát huy vai trò của nó cấp độ tài chính hoá.

2. Thực trạng quan hệ bất động sản - tài chính trên thị trường bất động sản hiện nay

Thực trạng thị trường bất động sản trong thời gian qua, có thể có một số đánh giá khái quát về mối quan hệ này thông qua các biểu hiện thị trường như sau:

Thứ nhất, các giao dịch trên thị trường có xu hướng chững lại và giảm, biên độ giá giảm ở nhiều phân mảng thị trường, trong khi chi phí đầu vào có xu hướng tăng mạnh.

Trong 6 tháng đầu năm 2008, đặc biệt giai đoạn từ sau Tết Âm lịch 2008, tình hình thế giới có nhiều biến động, kinh tế vĩ mô trong nước diễn biến không thuận lợi ảnh hưởng mạnh tới nhiều thị trường hàng hoá khác nhau, trong đó có thị trường bất động sản. Lý giải cho những biến động này có nhiều quan điểm khác nhau. Từ góc độ thị trường bất động sản, những biểu hiện của nền kinh tế khi lạm phát tăng cao kéo theo sự gia tăng của giá nguyên nhiên vật liệu làm tăng chi phí đầu vào giá sắt thép, giá xi măng có lúc đã tăng gấp 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm 2007 dẫn đến một hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đối mặt với nguy cơ lỗ khi tiến hành thi công. Phía bên cung trong nước chững lại, các hoạt động triển khai và thực hiện dự án của các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dường như không có chuyển biến.

Thứ hai, nhà đầu tư trong nước thiếu vốn.

Hiện tượng này chính là hệ quả của cấp độ phát triển thứ ba của thị trường bất động sản. Khi các chủ thể là các nhà đầu tư có vai trò quyết định trên thị trường, với một thị trường phát triển chưa đầy đủ, còn chứa đựng nhiều yếu tố nặng về tâm lý, thì làn sóng đầu tư dàn trải, nhiều loại hình và hạng mục khác nhau sẽ là hiện tượng phổ biến. Với hiện tượng phổ biến như trên, thì lượng vốn đầu tư bao nhiêu là đủ được là điều rất khó ước lượng cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản lúc này.

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc nhà đầu tư trong nước thiếu vốn còn do chính hệ thống cung cấp vốn cho các chủ thể đầu tư này trước đó đang có xu hương thu hẹp, và thực hiện một số giải pháp nhằm đảm bảo tính thanh khoản cho chính hệ thống này. Biểu hiện của hiện tượng này là:

- Các ngân hàng thực hiện tăng lãi suất như là một biện pháp chống lạm phát và hồi tố mức lãi suất mới đối với những khoản vay cũ của thị trường bất động sản. Lãi suất cơ bản hiện là 14%, lãi suất cho vay ở mức không vượt quá 21%. Như vậy, bình quân trong năm 2008, các chủ thể đi vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản đã phải chịu khoản lãi suất gia tăng do chính các ngân hàng đẩy lên. Thêm vào đó, các chủ thể này còn phải trả gốc cho tổng vốn vay. Vô hình chung, hiện tượng này sẽ làm cho tổng lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản giảm đi rất lớn.

- Hệ thống ngân hàng đang tiết giảm tín dụng đối với thị trường bất động sản do phải đáp ứng yêu cầu hạn mức về số dư tín dụng. Số tín dụng mới tăng thấp hơn số vốn gốc mà thị trường bất động sản trả cho hệ thống ngân hàng. Điều này sẽ là một bất cập lớn cho thị trường bất động sản luôn cần nhiều vốn hơn để đầu tư, mở rộng sản phẩm, quy mô thị trường.

Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay của nước ta, về cơ bản vẫn là kinh doanh vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản lại phán ứng về trung và dài hạn.

Nhiều chuyên gia trên thế giới cho rằng, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản mà tỷ trọng vốn vay ngắn hạn chiếm khoảng 30% thì nguy cơ rủi ro rất lớn. Do vậy, ở Việt Nam nếu các ngân hàng, tổ chức tín dụng, cụ thể ở đây là các ngân hàng thương mại, khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải chuyển thành các hoạt động kinh doanh ít nhất là trung hạn, có như vậy mới làm giảm thiểu sự rủi ro cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có cơ chế chuyển đổi đối với hệ thống ngân hàng. Hơn nữa, hiện cơ quan tái cho vay thế chấp này cũng chưa được thành lập.

Gần đây, tuy Quyết định 105/2007/QĐ - TTg ngày 13 tháng 02 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Định hướng Tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020, được ban hành và có đề cập đến vấn đề này. Nhưng về cơ bản, việc triển khai cơ chế này vẫn chưa được thực hiện. Vì vậy, trong tình hình hiện nay, hệ thống ngân hàng luôn bị sức ép thu hồi nợ đối với thị trường bất động sản. Hệ quả là đến tháng 12/2008, hầu hết các doanh nghiệp có các khoản vay đối với ngân hàng sẽ đều đối mặt với việc phải có nguồn tiền để đáo nợ ngân hàng cho các khoản vay một năm phát sinh tín dụng trước tháng 12/2007 hoặc bắt đầu vào chu kỳ đáo nợ lớn cho các khoản vay 2 năm.

Thứ tư, hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các đơn vị kinh doanh bất động sản hay trực tiếp đầu tư vào các dự án bất động sản .

Trong thời gian qua, khi các giao dịch bất động sản trở nên sôi động ở hầu hết các phân mảng thị trường thì một loạt các ngân hàng có thêm dịch vụ đầu tư kinh doanh bất động sản. Thậm chí hàng loạt các công ty con nằm trong hệ thống ngân hàng này được thành lập với chức năng hoạt động như một công ty kinh doanh bất động sản. Về ngắn hạn đây là xu hướng chung chưa tác động gì lớn. Nhưng xét về dài hạn thì hình thức này không chỉ làm cho luồng tín dụng bị vận hành thiên lệch mà chính nó cũng tạo ra tác nhân làm cho hệ thống ngân hàng có thể gặp phải những rủi ro hệ thống. Tất nhiên, ở Việt Nam đây mới là giai đoạn đầu của những loại hình hoạt động này nên chưa có những vấn đề lớn trong rủi ro mang tính hệ thống.

Hiện nay có hai loại hình tài chính có tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, đó là công ty tài chính và các quỹ đầu tư chứng khoán:

- Trước hết, đối với các công ty tài chính. Các công ty này được thành lập và hoạt động theo Luật các Tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/NĐ - CP ngày 04/10/2002 về tổ chức và hoạt động của công ty tài chính và Nghị định 81/2008/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 79/2002/NĐ - CP.

- Thứ hai, đối với các quỹ đầu tư chứng khoán. Các quỹ đầu tư bất động sản có nguồn gốc trong nước hiện đang hoạt động theo khung khổ Luật Chứng khoán và các văn bản pháp quy về chứng khoán đó là Luật Chứng khoán, Nghị định số 14/2007/NĐ - CP ngày 19/01/2007 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Chứng khoán, Quyết định số 35/2007/QĐ - BTC ngày 15/05/2007 về quy chế tổ chức và hoạt động của công ty quản lý quỹ và Quyết định số 45/2007/QĐ - BTC ngày 05/6/2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về quy chế thành lập và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán quy định các quỹ đầu tư chứng khoán có thể đầu tư một phần vào thị trường ngoài chứng khoán. Tuy nhiên, để thành lập được các công ty quản lý quỹ chứng khoán và quỹ chứng khoán cần phải có người có chứng chỉ hành nghề chứng khoán và doanh nghiệp muốn lập quỹ đầu tư chứng khoán phải có một số năm hoạt động trong lĩnh vực chứng khoán: Chẳng hạn có hai quyết định có liên quan đến vấn đề này. Thứ nhất, Quyết định số 35/2007/QĐ - BTC có các quy định liên quan đến bản chất của thị trường chứng khoán cho các quỹ. Thứ hai, Quyết định số 45/2007/QĐ - BTC có các quy định liên quan đến bản chất thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản.

Do vậy, bản thân hệ thống ngân hàng đang gặp phải những khó khăn rất khó giải quyết đối với việc tiếp tục đóng vai trò là chủ thể quan trọng nhất trong thị trường bất động sản. Nghĩa là thị trường đã dần kết thúc giai đoạn tiền tệ hoá và cần chuyển sang một giai đoạn mới - giai đoạn tài chính hoá, cấp độ phát triển 4 của thị trường bất động sản .

3. Giải pháp nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới

1. Nhóm các giải pháp chung

Biếu hiện của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm hiện nay và năm 2009 sắp tới đó là tình trạng thiếu vốn. Để giải toả được tình thế này, chúng ta cần đẩy mạnh thực hiện các biện pháp sau đây:

Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư thứ cấp. Hạ giá thành, thúc đẩy hoàn thiện móng để đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng. Đối với hầu hết các doanh nghiệp đầu tư phát triển, nguồn tiến từ các nhà đầu tư tiềm năng vẫn là nguồn tiền lớn nhất. Tuy nhiên, hiện nay cùng với việc thắt chặt kỷ cương thị trường, để có thể thu hút được nguồn tiền này, các nhà đầu tư phát triển cần có tiềm lực tài chính để hoàn thành móng công trình.

Thứ hai, đẩy mạnh và tăng cường sự liên kết để huy động vốn từ các hoạt động giao dịch với các nhà đầu tư phát triển thứ cấp các doanh nghiệp thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết. Lượng vốn loại hình này đã và đang vận hành nhưng cần phải đẩy mạnh hơn nữa để tăng cường tiềm lực cho triển khai và tiếp tục thực hiện các dự án, công trình.

Thứ ba, huy động các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một nguồn vốn có thực lực mạnh, nếu được huy động đúng thì sẽ có khả năng hỗ trợ về vốn rất lớn cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên, để có thể huy động và sử dụng tốt nguồn vốn này, thì bản thân các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản phải có tiềm lực mạnh, có chiến lược rõ ràng mới có thể hấp thụ thành công vốn từ đối tác nước ngoài. Vì ngay trong lúc này một nghịch lý có thể thấy rất rõ đó là: khi các chủ thể có thể có yếu tố trong nước đang gặp khó khăn trong việc tìm nguồn vốn thì các dự án sản phẩm bất động sản cao cấp có yếu tố đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tiến hành triển khai. “Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong tháng 7 đầu năm, lượng vốn FDI đổ vào xây dựng các khu đô thị mới và văn phòng cho thuê chiếm 13 tỷ USD trong tổng số 44,4 tỷ USD vốn cấp mới. Cộng với 8,2 tỷ USD đầu tư vào khách sạn, du lịch, tổng vốn cấp mới” http://www,vnexpress,net/GL/Kinh%20-doanh/2008/08/3BA051FB/. Đây là một lượng vốn đầu tư khá lớn. Nguyên nhân một phần do cơ hội đầu tư vào Việt Nam vẫn được đánh giá tốt. Bên cạnh đó, xu hướng chuyển nguồn vốn đầu tư từ các thị trường truyền thống trước đây sang các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Thứ tư, hình thành hệ thống tài chính bất động sản. Tài chính bất động sản là một lĩnh vực được nghiên cứu kỹ lưỡng và đạt tới trình độ cao tại các nền kinh tế phát triển. Gần đây, có thể kể ra một số nghiên cứu quan trọng như Brueggeman 1997, Guo 2005, hay Haibin Zhu 2002. Kinh nghiệm thực tế của các nước cũng được nghiên cứu, như Shigeru Otsubo và Masahiko Tsutsumi 1996: “Is the “Japan Problem” real?” đã sử dụng vấn đề “bong bóng bất động sản” của Nhật Bản như là một trường hợp nghiên cứu điển hình về những bài học của việc thu hút nguồn tiền vào thị trường bất động sản. Nếu không có một lộ trình minh bạch và có cảnh báo hiệu quả thì bong bóng bất động sản sẽ làm tổn hại rất lớn đến nền kinh tế.

2. Nhóm giải pháp đối với các loại hình tài chính

Ngoài giải pháp chung trên, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong các giai đoạn tiếp theo, thì việc hình thành các kênh cung cấp các nguồn vốn gián tiếp, đặc biệt là các nguồn vốn trung và dài hạn, cần được đẩy mạnh và khơi thông. Một số định chế cần được đẩy mạnh huy động ở đây đó là:

- Thứ nhất, hình thành định chế thị trường thế chấp thứ cấp. Khi hệ thống ngân hàng thế chấp không tiếp tục “bơm” tín dụng vào thị trường bất động sản nữa, giải pháp này được coi là một kênh luân chuyển vốn cho hệ thống ngân hàng đồng thời đóng góp phần làm tăng nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản .

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản khi vay tiền từ hệ thống tín dụng đều phải thế chấp. Phần lớn trong số tài sản thế chấp của thị trường bất động sản đều là bất động sản. Việc khơi thông nguồn tiền từ hệ thống thế chấp thứ cấp sẽ làm kích hoạt nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Có thể có những quan ngại về rủi ro tín dụng của hệ thống thế chấp thứ cấp mà Fannie Mae và Fređie Mac đã gặp phải. Nhưng sự có mặt của hai công ty tái thế chấp này đã là sự lựa chọn rất khó thay thế trong những năm qua. Để làm được điều này cần ban hành văn bản pháp quy về mua bán nợ của thị trường bất động sản nhằm hình thành hệ thống thế chấp thứ cấp các thế chấp liên quan đến bất động sản . Đây là bước triển khai tiếp theo Quyết định 105/2007/QĐ - TTg ngày 13/02/2007 của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên trong ngắn hạn, điều này rất khó hiện thực, nếu có, điều này chỉ có trong trung hạn.

- Thứ hai, tăng cường các giải pháp nhằm tạo dựng, phát triển và thu hút các hiệp hội vay - tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm Mutual saving banks phục vụ cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là loại hình hoạt động rất hiệu quả ở một số nước phát triển như Cộng hoà Liên bang Đức, Cộng hoà Séc … Nguyên tắc hình thành và phát triển của hệ thống này dựa trên sự đồng thuận giữa ngân hàng, nhà đầu tư tiềm năng và người sử dụng bất động sản. Một nhóm những người sử dụng cuối cùng bất động sản tập hợp lại trong một nhóm tương hỗ để đầu tư vào bất động sản. Họ sẽ luân phiên được nhận bất động sản theo nguyên tắc “chơi họ” trong dân gian Việt Nam. Ngân hàng sẽ tham gia vào cùng với các nhà đầu tư tiềm năng, đầu tư phát triển và nhóm tương hỗ này. Đây là một giải pháp hữu hiệu nhưng là giải pháp trung và dài hạn.

- Thứ ba, hình thành và phát triển loại hình trái phiếu bất động sản. Loại hình này rất phù hợp trong tình thế giải toả hiện tượng “tiền tệ hoá” hiện nay. Tiềm năng của loại hình này là rất lớn. Về bản chất, trái phiếu bất động sản là trái phiếu có thể chuyển sang hình thức góp vốn. Tuy nhiên cũng cần phải có một số định chế, chế tài quy định riêng biệt để quản lý và điều hành các hoạt động này cho phù hợp và đúng pháp luật hiện hành. Hiện tại một số chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản đã bắt đầu sử dụng loại hình này. Chẳng hạn, Sacom Real đã phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ-Tp Hồ Chí Minh được bán hết chỉ trong 3 ngày, mang lại cho Sacom Real khoản thu 750 tỷ đồng. Đầu năm 2008, Sacom Real đã phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu dự án Phú Lợi, dành cho nhà đầu tư cá nhân. Lợi ích khi mua trái phiếu gồm lãi suất 1% mỗi tháng cùng với quyền mua căn hộ, được giảm 8% khi mua nhà. Điều này là rất hiện thực nếu có sự nỗ lực của các bên liên quan.

- Thứ tư, huy động sự tham gia đầu tư vào thị trường chứng khoán của các Công ty Bảo hiểm nhân thọ Life Isurances. Các công ty bảo hiểm nhân thọ là một kênh tài trợ lớn cho thị trường bất động sản vì cả thị trường bất động sản và quỹ bảo hiểm nhân thọ đảm bảo nguồn tài chính ổn định, chắc chắn cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản sẽ không phải chịu sức ép đáo nợ, sức ép trả lãi suất ngân hàng mà chi trả theo cổ tức. Hiện nguồn vốn đã có những cơ chế vận hành chưa có để hiện thực hoá.

- Thứ năm, huy động nguồn vốn từ các Quỹ Hưu trí Pension Funds. Quỹ này hoạt động rất hiệu quả tại các nước có nền kinh tế phát triển, hệ thống bảo hiểm hưu trí hoạt động mạnh. Đối với các quốc gia như Nhật Bản, Anh thì các quỹ hưu trí là một kênh tài chính rất lớn và quan trọng cho thị trường bất động sản. Đầu tư bất động sản là đầu tư của người già cũng có một phần từ khía cạnh này. Điều này chỉ có thể xuất hiện trong trung và dài hạn.

- Thứ sáu, hình thành và phát triển các công ty tài chính nhằm tăng cường kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản. Đây là giải pháp rất hữu hiệu và đang được thực hiện hoá từng bước. Trong vòng 3 tháng qua, Ngân hàng Nhà nước đã cấp phép thành lập một loạt các công ty tài chính vào hoạt động theo mô hình này, bao gồm: Công ty Tài chính Xi măng, Công ty Tài chính PPF, Công ty Tài chính GE Money, Công ty Tài chính Toyota… Đây là bước đi cần thiết trong thời điểm hiện nay, tiếp theo sự ra đời của các công ty tài chính trước đây như Công ty Tài chính HADINCO, Công ty Tài chính FPT… Có thể thấy, hầu hết các doanh nghiệp, tập đoàn có đăng ký chức năng đầu tư bất động sản đều thành lập các công ty tài chính. Đây là kênh huy động vốn trên 1 năm ổn định cho đầu tư bất động sản.

- Thứ bảy, thực hiện các cơ chế, chính sách để tăng cường huy động vốn từ các quỹ đầu tư. Về dài hạn, đây chính là giải pháp của thị trường bất động sản - nguồn vốn này là không hạn chế, không có sức ép đáo nợ. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có khung pháp lý và chế tài cho việc hình thành các loại quỹ đầu tư bất động sản. Một trong những quỹ đầu tư bất động sản được đề cập đến nhiều nhất là các Quỹ Đầu tư tín thác bất động sản Real Estate Investment Funds - REIT. Đây là một loại quỹ được hình thành và quản lý trên cơ sở uy tín và tính chuyên nghiệp của công ty phát hành và quản lý quỹ.

Tóm lại

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở bước chuyển cấp độ phát triển từ cấp độ tiền tệ hoá lên tài chính hoá. Xét tổng thể thị trường cả về phía cung lẫn phía cầu thì những khó khăn trên thị trường hiện nay là không thể tránh khỏi trong quá trình chuyển cấp độ phát triển. Giải pháp hiện nay cần thực hiện là nhanh chóng tạo ra cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn, phù hợp với xu thế chung của quốc tế, đảm bảo sự ổn định và phát triển thị trường các giai đoạn tiếp theo.