Khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
|
Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân = Thuế suất x Giá chuyển nhượng. Show Đây chính là công thức tính toán chung, nhưng không phải trường hợp nào kết quả tính toán cũng cho ra giống nhau. Bởi còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Cá nhân cư trú sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác với cá nhân không cư trú. Nếu gia chủ là cá nhân cư trú Nếu gia chủ là cá nhân cư trú thì khi nộp thuế, cần căn cứ vào cách tính tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã được bổ sung thêm các điều khoản về thuế vào năm 2014; Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-Bộ Tài Chính được sửa đổi bởi điều 17 Thông tư 92/2015/TT- Bộ Tài Chính; Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau: Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) theo từng lần x 2% thuế suất. Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất như sau: - Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng. - Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai), thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận. Với thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú. Thời điểm tính thuế: Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú được quy định như sau: - Cá nhân cư trú thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Người mua sẽ là người nộp thuế nếu như hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng. - Khi đã làm xong thủ tục đăng ký sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (đối với mô hình bất động sản đã hình thành) thì đó cũng chính là thời điểm tính thuế cụ thể. Còn trong trường hợp là những loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế chính là thời điểm bạn nộp hồ sơ khai thuế với đơn vị cơ quan có thẩm quyền. Nếu gia chủ là cá nhân không cư trú Đối với cá nhân không cư trú thì khi tính thuế cần căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 21 thông tư 111/2003/TT- Bộ Tài Chính; Điều 29 luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành. Cụ thể: - Giá chuyển nhượng nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân ăn sở hữu căn cứ vào việc bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn. - Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau. - Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản. - Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú Tóm lại, nộp thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của mỗi người dù là cư trú hay không cư trú khi tham gia vào hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Chỉ khác là cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế sẽ khác nhau.
Nội dung hỏi luật sư: Chào Công ty Luật Minh Gia, vợ chồng tôi định mua căn nhà với giá 1,850,000,000 (một tỷ tám trăm năm mươi triệu), nhưng bên bán chỉ khai bán với giá 500,000,000 (năm trăm triệu). Như vậy giữa bên bán và bên mua ai được lợi hơn và sau này tôi muốn bán thì không được bán dưới 500,000,000 đúng không?
Tư vấn về thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai, bất động sản Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước: Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần. Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.” Như vậy, khi giá trị căn nhà có sự biến động lớn (tăng hoặc giảm giá) một trong hai bên nhận thấy mình bị thiệt, khi đó rất dễ xảy ra tranh chấp và phía bên kia có thể đưa ra căn cứ 2 bên làm hợp đồng giả tạo (che giấu hợp đồng chuyển nhượng thật nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước) để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận (bên mua trả nhà, bên bán trả tiền), tuy nhiên các bên đưa nhau ra tòa cũng gặp không ít khó khăn, mất thời gian và gây tốn kém cho cả 2 bên. Anh có thể bán dưới 500.000.000 (năm trăm triệu) bởi giá cả khi mua bán nhà là tự do ý chí của các bên và theo giá thị trường tại thời điểm anh bán, pháp luật không cấm, trừ trường hợp nhằm trốn tránh các nghĩa vụ với Nhà nước.
-------------- Câu hỏi thứ 2 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ? Xin chào Luật sư.Tôi có một việc cần Luật sư tư vấn giúp như sau:Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của gia đình hàng xóm cũ được 1 tháng, nay gia đình đó đã chuyển đi nơi khác. Mảnh đất đó do lấn chiếm đất ao hồ trước năm 1993 mà có nhưng không nằm trong quy hoạch dự án nào cả (Thực ra có 1 quy hoạch treo gần 20 năm và hiện giờ đã bỏ nhưng phường không thông báo và dỡ bỏ bảng quy hoạch đó). Trên mảnh đất có 1 nhà mái bằng 1 tầng và 1 tum. Hàng năm địa chính vẫn thu thuế đất mảnh đất đó dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ. Giữa năm 2016 nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận cho các hộ sở hữu khu vực đất lấp ao đó. Chủ nhà hàng xóm cũ đã khai các thông tin vào hồ sơ xin cấp GCN và chuyển lên địa chính phường xem xét. Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận đó có được mang tên tôi không hay phải làm dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ? Thủ tục xin cấp GCN cần có những gì? Xin trân trọng cảm ơn! Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây: >> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không? >> Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, vì diện tích đất mà gia đình mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nên giao dịch mua bán trước đó do hai bên xác lập không có giá trị pháp lý. Liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo chủ trương cấp giấy của địa phương thì người sử dụng đất (bên bán) sẽ phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đứng tên họ trước, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì hai bên mới giao kết lại hợp đồng có công chứng và hoàn thiện hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho phía gia đình bạn được. Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời. Trân trọng! CV - Trần Thu Cúc - Công ty Luật Minh Gia
Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước: Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2022 mới nhất Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất bao nhiêu tiền?Quy định về cách tính số thuế phải nộp khi mua bán nhà đất trong đều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau: Công thức tính : Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% Đây là công thức chính xác nhất để tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2021. Trong đó: Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán, là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất 2020 do UBND cấp tỉnh (nơi bán nhà đất) quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đóng thuế là nghĩa vụ nhưng cũng là quyền lợi của cá nhân khi đang đóng góp tiền bạc vào sự phát triển của đất nước. Phạt cảnh cáo: đối với hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đấtPhạt tiền 1 - 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế của tổ chức: Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu hoặc lần 2 mà có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu nhưng có tình tiết nặng hoặc vi phạm lần 2 nhưng có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi vi phạm lần thứ 2 mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ 3 mà có tình tiết giảm nhẹ… Nếu người vi phạm là hộ gia đình, cá nhân thì mức phạt tiền bằng ½ mức phạt của tổ chức nói trên. Tổng hợp tin tức, hỏi đáp, kiến thức về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, căn hộ chung cư, khi mua bán nhà đất cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân |
