Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước: Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2022 mới nhất
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất bao nhiêu tiền?
Quy định về cách tính số thuế phải nộp khi mua bán nhà đất trong đều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Công thức tính : Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Đây là công thức chính xác nhất để tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2021.
Trong đó:
Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán, là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất 2020 do UBND cấp tỉnh [nơi bán nhà đất] quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đóng thuế là nghĩa vụ nhưng cũng là quyền lợi của cá nhân khi đang đóng góp tiền bạc vào sự phát triển của đất nước.
Phạt cảnh cáo: đối với hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
Phạt tiền 1 - 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế của tổ chức: Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu hoặc lần 2 mà có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu nhưng có tình tiết nặng hoặc vi phạm lần 2 nhưng có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi vi phạm lần thứ 2 mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ 3 mà có tình tiết giảm nhẹ…
Nếu người vi phạm là hộ gia đình, cá nhân thì mức phạt tiền bằng ½ mức phạt của tổ chức nói trên.
Hơn nữa, rủi ro về tranh chấp, kiện tụng sau khi khai man là rất lớn. Bên bán sẽ là đối tượng chịu nhiều thiệt hại hơn nếu tranh chấp xảy ra. Tòa án sẽ căn cứ vào giá được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó, bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền đúng như số tiền được ghi bên trong hợp đồng.
Tổng hợp tin tức, hỏi đáp, kiến thức về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, căn hộ chung cư, khi mua bán nhà đất cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân
Nội dung hỏi luật sư: Chào Công ty Luật Minh Gia, vợ chồng tôi định mua căn nhà với giá 1,850,000,000 [một tỷ tám trăm năm mươi triệu], nhưng bên bán chỉ khai bán với giá 500,000,000 [năm trăm triệu]. Như vậy giữa bên bán và bên mua ai được lợi hơn và sau này tôi muốn bán thì không được bán dưới 500,000,000 đúng không?
Tiếp theo, vợ chồng tôi đã đứng tên một căn nhà nhưng nay hai vợ chồng tôi đình đứng tên căn nhà này, chúng tôi muốn hỏi sau này khi bán chúng tôi phải nộp thuế Thu nhập cá nhân thế nào? Rất mong sự tư vấn từ công ty. Xin cảm ơn.
Tư vấn về thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai, bất động sản
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước:
Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.
Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.
Như vậy khi khai giá mua bán nhà thấp cả hai bên đều được lợi. Tuy nhiên việc khai giá quá thấp cũng chứa đựng nhiều rủi ro, bởi nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính.
Ngoài ra, căn cứ vào Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Như vậy, khi giá trị căn nhà có sự biến động lớn [tăng hoặc giảm giá] một trong hai bên nhận thấy mình bị thiệt, khi đó rất dễ xảy ra tranh chấp và phía bên kia có thể đưa ra căn cứ 2 bên làm hợp đồng giả tạo [che giấu hợp đồng chuyển nhượng thật nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước] để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận [bên mua trả nhà, bên bán trả tiền], tuy nhiên các bên đưa nhau ra tòa cũng gặp không ít khó khăn, mất thời gian và gây tốn kém cho cả 2 bên.
Anh có thể bán dưới 500.000.000 [năm trăm triệu] bởi giá cả khi mua bán nhà là tự do ý chí của các bên và theo giá thị trường tại thời điểm anh bán, pháp luật không cấm, trừ trường hợp nhằm trốn tránh các nghĩa vụ với Nhà nước.
Khi thực hiện việc bán nhà, anh chị không thuộc trường hợp được miễn thuế vì có nhiều hơn một căn hộ. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được tính như đã nói ở trên.
--------------
Câu hỏi thứ 2 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ?
Xin chào Luật sư.Tôi có một việc cần Luật sư tư vấn giúp như sau:Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của gia đình hàng xóm cũ được 1 tháng, nay gia đình đó đã chuyển đi nơi khác. Mảnh đất đó do lấn chiếm đất ao hồ trước năm 1993 mà có nhưng không nằm trong quy hoạch dự án nào cả [Thực ra có 1 quy hoạch treo gần 20 năm và hiện giờ đã bỏ nhưng phường không thông báo và dỡ bỏ bảng quy hoạch đó]. Trên mảnh đất có 1 nhà mái bằng 1 tầng và 1 tum. Hàng năm địa chính vẫn thu thuế đất mảnh đất đó dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ. Giữa năm 2016 nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận cho các hộ sở hữu khu vực đất lấp ao đó. Chủ nhà hàng xóm cũ đã khai các thông tin vào hồ sơ xin cấp GCN và chuyển lên địa chính phường xem xét. Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận đó có được mang tên tôi không hay phải làm dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ? Thủ tục xin cấp GCN cần có những gì? Xin trân trọng cảm ơn!
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:
>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?
>> Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đó, vì diện tích đất mà gia đình mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nên giao dịch mua bán trước đó do hai bên xác lập không có giá trị pháp lý. Liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo chủ trương cấp giấy của địa phương thì người sử dụng đất [bên bán] sẽ phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đứng tên họ trước, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì hai bên mới giao kết lại hợp đồng có công chứng và hoàn thiện hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho phía gia đình bạn được.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng!
CV - Trần Thu Cúc - Công ty Luật Minh Gia
Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, các bên sẽ phải chịu các khoản thuế, lệ phí như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…Để tìm hiểu chi tiết về nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất, bạn có thể tham khảo nội dung tư vấn dưới đây:
1. Tư vấn trách nhiệm chịu thuế của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất
Việc mua bán nhà đất thường có yêu cầu các bên mua, bán có thể thỏa thuận về việc nộp các khoản thuế, lệ phí theo quy định pháp luật. Vậy, bên bán nhà, đất chịu thuế gì, bên mua nhà, đất chịu thuế gì? Các khoản thuế cần phải nộp khi mua bán nhà đất là gì? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này, bạn hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:
+ Các khoản thuế cần phải nộp khi mua bán nhà đất theo quy định pháp luật;
+ Bên bán nhà, đất chịu những khoản thuế gì?
+ Bên mua nhà, đất chịu những khoản thuế gì?
+ Giải quyết tranh chấp khi các bên trong hợp đồng mua bán nhà, đất;
Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn dưới đây:
2. Bên phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất
Câu hỏi: Kính gửi Luật Minh Gia,Xin Luật Minh Gia tư vấn dùm 1 việc dưới đây :Tôi [bên mua nhà] và bên bán nhà ra phòng công chứng thực hiện việc mua bán nhà và chuyển nhượng đất, trong hợp đồng công chứng có qui định rõ : Thuê thu nhập cá nhân do bên bán nhà chịu, và lệ phí trước bạ do bên mua chịu.Sau khi công chứng hoàn tất, tôi sơ ý đã thanh toán hết tiền cho bên bán nhà [lẽ ra phải giử lại một ít tiền] khi nộp hồ sơ tính thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ, thì bên bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân [Bên bán nhà đứng tên trên nhiều bất động sản - nhiều nhà] , do vậy cơ quan thuế giử lại hồ sơ, khi nào bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân xong, mới trả hồ sơ, mặc dù tôi đã đóng thuế trước bạ đầy đủ theo qui định trong hợp đồng công chứngCâu hỏi 1 : - Với trường hợp trình bày ở trên, phải làm sao bắt bên bán nhà đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, để hoàn tất hồ sơ ?Câu hỏi 2 : Theo tôi nghĩ, việc bên bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thì không liên quan gì đến tôi nữa, vì tôi đã đóng thuế trước bạ đầy đủ vậy cơ quan thuế giử lại hồ sơ của tôi có đúng qui định không ??Xin cám ơn rất nhiều và mong nhận được tư vấn sớm.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:
Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 98 như sau:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và bên bán đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với mảnh đất đang chuyển nhượng. Việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với đất được quy định cụ thể tại Điều 63 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 63. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai
1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ [sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính] do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.
Theo đó, với trường hợp của bạn, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không hoàn thành loại thuế này, cơ quan có thẩm quyền sẽ không thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định về thuế thu nhập cá nhân với trường hợp chuyển nhượng bất động sản tại một số điều luật. Trong đó đối tượng nộp thuế và thu nhập chịu thuế lần lượt được thể hiện tại Điều 2 và Điều 3 như sau:
Điều 2. Đối tượng nộp thuế
1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.
Điều 3. Thu nhập chịu thuế
…
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a] Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
…
Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân và đối tượng phải chịu thuế ở đây là cá nhân có thu nhập này. Khi bán đất cho gia đình bạn thì bà B đã nhận được một phần thu nhập nhất định, phần thu nhập này phải chịu thuế thu nhập cá nhân và bà B là cá nhân phải chịu thuế.
Luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng thuế suất là 2% thu trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện trên hợp đồng mua bán, vấn đề này được quy định tại Điều 29 – Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:
Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người gánh chịu nghĩa vụ thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán bất động sản được là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.
Nếu bà B không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân, tức là đang có hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng mua bán. Bạn cần xem lại hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đã ký giữa hai bên có điều khoản nào liên quan đến trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên bán hay không, nếu có mà bà B không thực hiện thì bạn có thể gửi đơn đến Tòa án nơi bà B đang cư trú để giải quyết tranh chấp hợp đồng, yêu cầu bà B thực hiện những nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng [bao gồm cả nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với mảnh đất đang chuyển nhượng] và bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại với những thiệt hại do bà B chậm thực hiện nghĩa vụ mà phát sinh.
Theo đó, để giải quyết vấn đề bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi bà B đang cư trú để yêu cầu bà này thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.