Tiêu luận phương pháp so sánh trong thẩm định giá
|
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. Show Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá. Cơ sở để thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp so sánhPhương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của bất động sản. Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những bất động sản tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý.... Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định. Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính … Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường. Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định do người mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể. Các trường hợp áp dụng thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánhĐối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được. Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này được đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy vi tính ... Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp so sánhPhương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho thuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hàng hoá có thể “thay thế” nhau được. Tuy nhiên, do không có các bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá cả của bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây: Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những bất động sản “tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau... bao gồm:
Bước 2- Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được. Riêng đối với bất động sản, các thông tin cần phân tích là:
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh. Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tàisản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn). Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại. Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản). Bước 4- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánhƯu điểm:
Nhược điểm:
Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng. Nguồn: Tổng hợp Mọi thông tin hợp tác, vui lòng liên hệ theo địa chỉ: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE 93 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội Hotline: 024 2246 6968 Email: --> Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ởnhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sốngkinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nềnkinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở Việt Nam thẩm định giá tài sản mớiđược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thậpkỉ 90. Trong những năm gần đây nó cũng được phát triển rất nhanh chóng vớinhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ thẩm định giá ngàycàng chuyên nghiệp hơn.Tuy nhiên kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một sốnơi. Việc định giá chính xác (sử dụng phương pháp hợp lý) sẽ làm giảm thiệt hạicho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đếnviệc thẩm định giá tài sản. Đối với Việt Nam thẩm định giá còn là một nghề mớimẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựucủa nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụngphương pháp thẩm định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay ở nước ta chủ yếuáp dụng phương pháp so sánh, vì phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễáp dụng, có cơ sở vững chắc để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường. Tuynhiên việc áp dụng phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế.Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sốnghiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Hiệnnay phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bấtđộng sản. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: "Phương phápso sánh trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩmđịnh giá bất động sản ở Việt Nam".Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích cáccơ sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương phápnày trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.Kết cấu của đề tài bao gồm:1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Lời mở đầuChương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm định giá.Chương 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.Chương 3: Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ởViệt Nam.Kết luậnTrong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên đề tàicòn nhiều thiếu sót. Em mong thầy cô góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn đề tàinày.Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Vũ Minh Đức đã giúpem hoàn thành đề tài này.2Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁPSO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ1.1. Những khái niệm cơ bản:1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản:Cho tới nay có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá. Tuy nhiên cácđịnh nghĩa đều coi TĐG là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhấtđịnh.Theo từ điển Oxford: " Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinhdoanh"." Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểmcó tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG, là phân tích các dữ liệu thịtrường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trịcủa chúng" - Hiệp hội thẩm định giá Australia. Pháp lệnh giá công bố ngày 8/2/2002 đã giải thích về thẩm định giá tạiđiều 4 khoản 3 là: " thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tàisản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn của Việt Nam hoặc theo thônh lệ quốc tế".1.1.2. Khái niệm phương pháp so sánh:Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm địnhgiá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.1.1.3. Các thuật ngữ:- Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản đượctiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịchphổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thịtrường.3Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Tài sản tương tự: là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tươngđồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểmpháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tínhnăng kỹ thuật, tính năng sử dụng...- Tài sản so sánh: là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.- Các yếu tố so sánh: là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạngpháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường,điều kiện bán, điều khoản tài chính...) và các yếu tố khác có kiên quan (đặc điểmtài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèmtheo)... có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.- Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổitheo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ:mét, 2m, 3m, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sảnlượng/hecta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn...- Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố sosánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng),nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.- Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố sosánh về giá trị tuyệt đối.- Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đãđược điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩmđịnh giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sảncần thẩm định.- Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua, bán tài sản đãdiễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng- đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toáncho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.1.2. Thực chất của phương pháp so sánh:4Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Thực chất, phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thịtrường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đãđược giao dịch trên thị trường. Phương pháp so sánh quan tâm đến sự nhận biếtvà đo lường tác động của một, một số đặc điểm nào đó tồn tại hay không tồn tạiở các tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá, hoặc một số đặc tính có tronggiá cả, tiền thuê của tài sản. Trong phương pháp so sánh trước hết là tìm kiếmcác tài sản đã được giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sảnthẩm định giá và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sựkhác nhau nào giữa các tài sản này.1.3. Cơ sở của phương pháp so sánh:Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tươngtự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Vì thế phương pháp này quan tâm đếnsự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một sốđặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so sánh được.1.4. Nguyên tắc ứng dụng:Phương pháp so sánh áp dụng các nguyên tắc cơ bản sau:- Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sảnnhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. Nguyên tắc thaythế là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩmđịnh giá. Nó là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh. Thực hiệnnguyên tắc này đòi hỏi các thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá báncủa các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh vàđánh giá giá trị của tài sản cần thẩm định giá.- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựatrên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản.Giá trị của các yếu tố này phụ thuộc vào sự thiếu vắng nó sẽ làm giảm đi baonhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vàotoàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).Chương 2: CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO 5Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau.- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dựkiến đưa vào so sánh không đáp ứng được yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏidiện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộngvào mức giá giao dịch thành công.- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bánkèm các tài sản không phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộnggiá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản sosánh hay tài sản thẩm định giá.- Tình hình thị trường lúc giao dịch: của tài sản cần thẩm định giá và tài sản sosánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh.Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.- Địa điểm, địa thế.- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất...Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần qui đổi về giá giao dịchtrên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vàochứng cứ thu thập từ thị trường.- Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bấtđộng sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạngvới nhau về mặt qui hoạch của khu vực hay không.- Đặc điểm của tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khácnhư: gara, đường đi, hàng rào, cây cối...). * Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:- Giá bán, thuê- Vị trí, khả năng sinh lời- Thòi gian kinh doanh7Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Chiều rộng mặt tiền- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng- Hệ thống phòng hỏa- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác- Các yếu tố khác* Văn phòng:- Giá thuê - Diện tích sử dụng- Địa điểm, vị trí- Hệ thống điều hòa- Hệ thống thông tin liên lạc- Cầu thang máy, lối thoát hiểm- Dịch vụ vệ sinh, môi trường- Hệ thống đảm bảo an ninh- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu- Chất lượng quản lý- Điều kiện bán, thuê mướn- Các yếu tố khác* Bất động sản công nghiệp:- Địa điểm, vị trí- Giá thuê- Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông- Mức độ thuận lợi/khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ.* Trang trại:- Đất đai, mặt nước- Đặc tính pháp lý- Vị trí- Địa hình8Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Khí hậu và lượng mưa- Qui mô- Năng suất- Hệ thống tưới, tiêu- Đường vào, ra- Hàng rào và cống- Đường nước và điện- Nhà cửa- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm công trình xây dựng phục vụ trang trạib. Động sản:- Các thông số đặc trưng kinh tế, kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị- Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp thiết bịkèm theo...2.1.3. Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:a) Thời gian thu thập thông tin:- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khitài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thờiđiểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá và với địađiểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thờigian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thểthu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tínhđến thời điểm cần thẩm định giá.Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểmchuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giáthì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếutố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành côngtheo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm côngbố hoặc do thẩm định viên về già thống kê tính toán cho phù hợp với biến độngcủa giá thị trường trong khoảng thời gian này.9Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 b) Điều kiện thu thập thông tin:Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giaodịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sảnđã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thậpthông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩmđịnh viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉdẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từmua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phươngtiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm địnhviên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh...Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trườngthu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phươngtiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet... thìthẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứngthận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụngvào phân tích, tính toán.Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơngiá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấphơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí,tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.10Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giaodịch, địa điểm diễn ra giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, cácchứng cứ so sánh... trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểmtra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụviệc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).2.1.4. Phân tích thông tin:Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khácbiệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản sosánh. Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức:- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theocặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí... tìm ra mức điềuchỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích sosánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tíchđịnh tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm)hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).2.1.5. Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệchcác yếu tố so sánh.- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việcphân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượnghóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thànhtiền) sau.a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánhchuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trườngsau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/métdài mặt tiền, giá/sào...- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/2m;11Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Kho hàng: giá/2m, giá/3m;- Cầu tầu, bến cảng: giá/2m, giá/ha;- Bệnh viện: giá/giường bệnh;- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV...), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;-...b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năngsinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hìnhdạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nột thất, ngoại thất, tỉ lệsử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêuhao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.c) Nguyên tắc điều chỉnh:- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từcác chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố địnhnhững yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩmđịnh giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩmđịnh giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).d) Phương thức điều chỉnh:- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tốso sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiệnthanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy,thiết bị).12Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kếtquả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trịtài sản thì cộng với nhau.- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tốso sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiệnhạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu(đối với máy, thiết bị). Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân-kếtquả thì nhân với nhau; những yếu tố nào liên quan đến tài sản có quan hệ tươngtác thì cộng với nhau.- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra cácbằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điềuchỉnh cho phù hợp.đ) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.e) Nguyên tắc khống chế:Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênhlệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A-bảng dưới) với mức giá cuối cùng(là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G - bảng dưới)không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánhSTT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm Tài sản so Tài sản so Tài sản so13Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 định giá sánh 1 sánh 2 sánh 3A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biếtB Tổng diện tíchCGiá bán/2mChưa biếtD Điều chỉnh theo cácyếu tố so sánhD1 Yếu tố so sánh 1Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhGiá sau điều chỉnhD2 Yếu tố so sánh 2Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhGiá sau điều chỉnhD3 Yếu tố so sánh 3Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhD4 Yếu tố so sánh 4Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhD5 Yếu tố so sánh 5Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnhD6 Yếu tố so sánh 6Tỷ lệTỷ lệ điều chỉnhMức điều chỉnh... ... ... ... ...E Mức giá chỉ dẫn/m2G Mức giá chỉ dẫn tổngtài sảnH Thống nhất mức giá chỉ dẫnSố lần điều chỉnhTổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)2.1.6. Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định:Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệchgiữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H-bảng trên) khôngquá 10%.14Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyếtđịnh chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giábán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh chomột tài sản so sánh) càng ít càng tốt.- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếutố so sánh càng nhỏ càng tốt.2.2. Ứng dụng trong thực tế:2.2.1. Điều kiện áp dụng:Phương pháp so sánh được áp dụng có hiệu quả khi có các điều kiện sau:- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự đượcmua bán trên thị trường- Phải so sánh được với tài sản thẩm định giá- Chất lượng thông tin phải cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được- Thị trường phải ổn định2.2.2. Các trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sảntrong các trường hợp sau:- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùmgxây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng vàcác nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.- Đất trống- Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho việc thẩm định giá để mua,bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị đểđánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đaicủa nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặccho thuê có thể sử dụng được.2.2.3. Một số ví dụ về phương pháp so sánh:a. Ví dụ 1:15Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diệntích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 nămso với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận)có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự vớithửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giáThửa đấtso sánh 1Thửa đấtso sánh 2Thửa đấtso sánh 31 Giá bán Chưa biết, cần thẩmđịnh giá1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ2 Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m23 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩmđịnh giá22 triệuđ/m2 20 triệuđ/m2 22,5 triệu đ/m24 Tình trạng pháp lýĐã cấp sổ đỏ Chưa hợp thứchóa quyền sửdụng đấtĐã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10 m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt ngõ 8 m6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấpnước tốt; thoát nướckém, hay bị ngập khimưa toĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốtĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốtĐiện ổn định,cấp và thoátnước tốt7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc8 Cảnh quan Nhìn ra khuđông dân cưNhìn ra khuđông dân cưNhìn ra khuđông dân cưNhìn ra côngviên9 Điều kiện thanh toán Thanh toán tiền mặtngay 1 lần khi muaThanh toán tiềnmặt làm 2 lần,60% ngay khimua, 40% sau đó1 nămThanh toán tiềnmặt ngay 1 lầnkhi muaThanh toán tiềnmặt ngay 1 lầnkhi muaNgoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2.16Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kémhơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng ĐôngNam 10%.- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm. Lời giải : 1/ Phân tích thông tin thu thập- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%,điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau: Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này chothấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìnra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là:(100% - 105%) / 105% = - 4,76%- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều nàycho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sảnthẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%. 17Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ởhướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều nàycho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướngĐông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%.Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10%2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu:Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửađất so sánh:TT Yếu tố so sánh Thửa đấtcần thẩm địnhgiáThửa đấtso sánh 1Thửa đấtso sánh 2Thửa đấtso sánh 3A Giá bán Chưa biết, cầnthẩm định giá1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đB Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60 m2C Giá bán/m2 Chưa biết 22 triệu đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5triệu đ/m2D Điều chỉnh theo cácyếu tố so sánh D1 Điều kiệnthanh toánTrả ngay Thanh toán 2 lần Không điềuchỉnh Không điềuchỉnhTỷ lệ điều chỉnh - 0.07 Mức điều chỉnh - 1,47 trđ Giá sau điềuchỉnh 20,53 tr đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5 triệu đ/m2 D2 Tình trạng pháp lýĐã cấp sổ đỏ Chưa sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏMức điều chỉnh + 1 triệu đ/m2 18Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Giá sau điềuchỉnh 21,53 triệu đ/m2 D3 Vị trí (Lợi thếkinh doanh)Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m 2 mặt ngõ 8 mTỷ lệ 100% 100% 90% 105%Tỷ lệ điều chỉnh 11.11% - 4.76%Mức điều chỉnh + 2,22 tr đ - 1,07 tr đ D4Cơ sở hạ tầng Bị ngập khi mưa Tốt Tốt TốtTỷ lệ 100% 110% 110% 110%Tỷ lệ điều chỉnh - 9,09%- 9,09% - 9,09%Mức điều chỉnh - 1,92 trđ/m2- 1,92 trđ/m2 - 1,92 trđ/m2 D5Hướng Tây Đông Đông Nam BắcTỷ lệ 90% 95% 100% 90%Tỷ lệ điều chỉnh - 5,26% - 10,0% Mức điều chỉnh -1,08 trđ/m2 -2,0 trđ/m2 D6Cảnh quan Nhìn ra dân cư Dân cư Dân cư Công viênTỷ lệ 100% 100% 100% 105%Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76%Mức điều chỉnh - 1,07 tr đE Mức giá chỉ dẫn/m2 17,50 tr đ/m2 18,4 tr đ/m2 18,31 trđ/m2 GThống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh 4 3 3Số điều chỉnh thuần (tr đ)4,40 1,60 4,19Số điều chỉnh tuyệt đối5,50 6,04 4,19So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bấtđộng sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 cóđiều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩmđịnh viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ19Page 2
|
