Chuyển giao quyền sử dụng đất là gì

các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
• Thừa kế quyền sử dụng đất: Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
• Tặng cho quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất tặng cho đất và quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. (có thể có điều kiện hoặc không).
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Là việc đưa giá trị quyền sử dụng đất của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án.

2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của những đối tượng sau theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
• Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên thì mới có giá trị pháp lý.

3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• b) Đất không có tranh chấp;
• c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• d) Trong thời hạn sử dụng đất.