Quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng

Ban hành quy định về quản lý kiến trúc, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu dân cư quy hoạch chi tiết 1/500 trên địa bàn quận Hải Châu, với các nội dung cụ thể như sau:
1) Giải thích các khái niệm từ ngữ: a) Chỉ giới đường đỏ: Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng. b) Chỉ giới xây dựng: Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất. c) Phần ngầm của các công trình xây dựng: Là một bộ phận cố định của nhà, bao gồm tầng hầm (nếu có) và các bộ phận của công trình xây dựng nằm dưới mặt đất. d) Khoảng lùi: Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

2) Quy định đối với nhà ở chia lô theo quy hoạch:

(chỉ áp dụng cho lô đất tiếp giáp với đường quy hoạch có vỉa hè)

a) Chỉ giới xây dựng và độ vươn ban công:

-  Trường hợp nhà ở giáp với đường quy hoạch có mặt cắt lòng đường ≤ 7,5m: Chỉ giới xây dựng lùi vào 1,2m so với chỉ giới đường đỏ, ban công được vươn ra 1,2m; -  Trường hợp nhà ở giáp với đường quy hoạch có mặt cắt lòng đường > 7,5m hoặc có đường có dải phân cách ở giữa (đường đôi 5,5m; 7,5m hoặc 10,5m): Chỉ giới xây dựng lùi vào 1,5m so với chỉ giới đường đỏ, ban công được vươn ra 1,5m; - Đối với công trình có nhu cầu chừa sân: Chỉ giới xây dựng lùi vào tối thiểu là 3m và được áp dụng từ 01 lô đất trở lên. Riêng đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đã được UBND thành phố phê duyệt trước đây (theo danh mục phụ lục kèm theo), đã được ban hành các quy định quản lý kiến trúc xây dựng; Chứng chỉ quy hoạch về Chỉ giới xây dựng và độ vươn ban công khác với quyết định này thì vẫn áp dụng theo các quy định trước đây. Các chỉ tiêu còn lại áp dụng theo quyết định này. - Đối với chủ sử dụng đất có nhu cầu xây dựng khác với nhà ở hoặc xây dựng trên khu đất từ 02 lô liền kề trở lên thì phải được Sở Xây dựng xem xét phương án kiến trúc từng trường hợp cụ thể trước khi thực hiện các bước xây dựng cơ bản tiếp theo (Lưu ý: Phương án kiến trúc bao gồm: mặt bằng tổng thể, mặt bằng các tầng công trình, mặt đứng chính, các mặt đứng bên với tỉ lệ theo quy định và có phối cảnh in màu kèm theo; có phương án bố trí bãi đỗ đậu xe đảm bảo diện tích theo quy định; có giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy…).

b) Tầng cao xây dựng:

- Đối với nhà ở xây dựng trên 01 lô đất có chiều ngang mặt tiền <5m, tiếp giáp với đường quy hoạch có mặt cắt lòng đường <10,5m : số  tầng tối đa là 05 tầng (không kể tầng lửng; tầng hầm hoặc bán hầm và tầng kỹ thuật thang máy); - Đối với nhà ở xây dựng trên 01 lô đất có chiều ngang mặt tiền 5m, tiếp giáp với đường quy hoạch có mặt cắt lòng đường ≥ 10,5m: số tầng tối đa là 06 tầng (không kể tầng lửng; tầng hầm hoặc bán hầm và tầng kỹ thuật thang máy); riêng tầng 6 lùi vào 4m so với chỉ giới xây dựng, chiều  cao công trình  không vượt quá 25m. Trường hợp lô đất tại góc đường thì chỉ áp dụng khoảng lùi tầng 6 đối với hướng mặt tiền chính của công trình, mặt còn lại trùng chỉ giới xây dựng.

c) Chiều cao tầng: Tầng : 3,9m; từ tầng 2 trở lên 3,6m; Trường hợp có tầng lửng thì cốt sàn tầng 2 là 5,6m so với cốt vỉa hè tại vị trí xây dựng.

d) Cao độ nền tầng 1 (tầng trệt): Cao hơn so với cốt nền vỉa hè là 0,2m; trường hợp chừa sân trước chiều cao không quá 0,45m.
e) Tầng hầm của công trình: Đối với công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 03 tầng trở lên trên các trục đường tại khu vực trung tâm quận Hải Châu, khi xây dựng mới khuyến khích đầu tư xây dựng tầng hầm hoặc tầng bán hầm làm nơi để xe.
3) Quy định đối với nhà ở tại khu quy hoạch chỉnh trang và khu quy hoạch tại đường không có vỉa hè: Đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại các khu vực chỉnh trang, trong đồ án quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt là đất ở thì được cấp giấy phép xây dựng  theo Quy chuẩn, thực tế xây dựng tại thực địa và các quy định khác có liên quan.  Đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại các đường quy hoạch mà không có vỉa hè, trong đồ án quy hoạch tỉ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt thì được cấp giấy phép xây dựng  theo Quy chuẩn, thực tế xây dựng tại thực địa và các quy định khác có liên quan.  Đối với công trình nhà ở riêng lẻ có mặt tiền giáp đường kiệt thì tuân theo các quy định quản lý xây dựng tại các đường kiệt trên địa bàn quận Hải Châu.

4) Quy định đối với các công trình nhà vườn liền kề có sân vườn, biệt thự: 

(Trừ các Biệt thự dọc theo tuyến đường Tuyên Sơn – Cẩm Lệ và Khu Đảo Xanh thuộc Công viên Bắc Đài Tưởng niệm, theo Quyết định 6998/QĐ-UBND ngày 11/9/2009 của UBND thành phố Đà Nẵng và Chứng chỉ quy hoạch số 28/CCQH-SXD, ngày 13/01/2006 của Sở Xây dựng- xem phụ lục kèm theo)

a) Mật độ xây dựng: không vượt quá 65%. Tỷ lệ đất tối thiểu trồng cây xanh là 25% diện tích lô đất.

b) Chỉ giới xây dựng và độ vươn ban công:
* Đối với mặt tiền chính của lô đất: Chỉ giới xây dựng của tất cả các công trình biệt thự lùi vào tối thiểu là 4m so với chỉ giới đường đỏ; ban công được vươn 1,4m so với chỉ giới xây dựng. Trường hợp vị trí lô đất tại góc đường thì chọn 01 trong 02 mặt đường làm mặt tiền chính, phía mặt tiền còn lại lùi vào tối thiểu 1,5m, tầng 02 được vươn ban công hoặc mái che 0,6m so với chỉ giới xây dựng.

* Đối với hai cạnh biên và phía sau công trình:

- Trường hợp lô đất thuộc dãy phân lô có kích thước mặt tiền <15m: Khuyến khích việc thực hiện khoảng lùi phía 02 cạnh biên và cạnh phía sau của lô đất để tạo sự thông thoáng phù hợp với công năng, hình thức kiến trúc công trình, đồng thời phải đảm bảo mật độ xây dựng theo quy định; và không vươn ban công. - Trường hợp lô đất thuộc dãy phân lô có kích thước mặt tiền ≥15m: Hai cạnh biên lùi tối thiểu là 1,5m so với ranh giới đất. Ban công hoặc mái che tầng 2 vươn 0,6m so với chỉ giới xây dựng. Trường hợp lô đất có kích thước 01 trong 02 cạnh dài của lô đất ≥ 25m, chỉ giới xây dựng cạnh sau lùi vào tối thiểu 1,5m so với ranh giới đất, ban công hoặc mái che tầng 02 vươn 0,6m so với chỉ giới xây dựng; Các trường hợp còn lại được phép trùng với ranh giới đất.

c) Tầng cao, chiều cao xây dựng công trình: 

* Đối với các lô đất biệt thự có chiều ngang mặt tiền <15m; - Tầng cao nhà từ 1 đến 3 tầng, không kể tầng hầm, tầng bán hầm hoặc tầng lửng; - Tổng chiều cao công trình tính từ cao độ tại chỉ giới đường đỏ đến đỉnh mái không được cao quá +15m (so với cốt vỉa hè tại vị trí chỉ giới đường đỏ). - Cao độ nền từ +0,2m đến +0,65m so với cốt vỉa hè.

* Đối với các lô đất biệt thự có chiều ngang mặt tiền >15m, hoặc trường hợp xây dựng biệt thự gộp từ 2 lô đất biệt thự trở lên:

- Tầng cao nhà từ 1 đến 4 tầng, không kể tầng hầm, tầng bán hầm hoặc tầng lửng; - Tổng chiều cao công trình tính từ cao độ tại chỉ giới đường đỏ đến đỉnh mái không được cao quá +18,5m (so với cốt vỉa hè tại vị trí chỉ giới đường đỏ). - Cao độ nền từ +0,2m đến +0,65m so với cốt vỉa hè.

5) Các yêu cầu về chỉ tiêu kiến trúc khác: 

- Hàng rào phải được thiết kế xây dựng thoáng với tỷ lệ khoảng 60%. - Khuyến khích xây dựng hồ nước, thác nước, khe suối nhân tạo và trồng cây xanh trong khuôn viên đất; -  Không được đưa các chi tiết công trình lấn chiếm không gian, các công trình kế cận kể cả phần ngầm; - Trường hợp các mảng tường bao che của công trình sử dụng trên 03 màu hoặc sử dụng các màu có sắc độ mạnh, chói, sặc sỡ phải được thể hiện cụ thể tại bản vẽ phối cảnh màu hoặc bản vẽ thiết kế mặt đứng, gửi cơ quan có thẩm quyền xem xét, thống nhất trước khi xây dựng công trình. Không được sử dụng các màu đen, cam, đỏ và các gam màu nóng, màu có độ tương phản cao hoặc màu tối sẫm làm màu chủ đạo bên ngoài công trình; - Phải có biện pháp che chắn hoặc thiết kế bảo đảm mỹ quan các thiết bị lắp đặt kèm theo như: Máy điều hòa, bồn nước mái, các thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời; - Sân phơi quần, áo không được bố trí ra các mặt ngoài công trình; - Không được xây các kiến trúc bằng vật liệu tạm (tranh, tre, nứa, lá), trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc và được phép của Sở Xây dựng; - Khuyến khích trồng hoa, cây xanh trong khuôn viên đất góp phần xanh hóa cho khu vực; - Các tranh, tượng phải được bố trí và thiết kế bảo đảm mỹ quan và phải được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng theo quy định; - Hình thức kiến trúc cần thiết kế đơn giản, hiện đại, giàu bản sắc và bảo đảm tính đồng nhất giữa các công trình. Không được sử dụng nhiều chi tiết kiến trúc lai tạp, không đảm bảo mỹ quan kiến trúc công trình.

6. Vệ sinh đô thị:

- Nước thải khu vệ sinh (xí, tiểu) phải được xử lý qua bể tự hoại, xây dựng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật trước khi đổ vào hệ thống cống chung theo quy định; - Không thải nước bẩn chưa xử lý, đất, cát, betonite vào hệ thống thoát nước chung, phải liên hệ với cơ quan chức năng để xin đổ phế thải đúng nơi quy định; - Nước mưa và các loại nước thải không được xả trực tiếp lên mặt vỉa hè, cống sau nhà, đường phố hay các lô đất kế cận mà phải theo hệ thống ống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước đô thị. Nước thải sản xuất và hoạt động dịch vụ phải được xử lý cục bộ đạt yêu cầu quy định trước khi xả vào hệ thống cống chung;

- Không được gây tiếng ồn, xả khói và khí thải gây ảnh hưởng cho dân cư xung quanh. Miệng xả khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố, nhà xung quanh.

Cũng giống như các ngành nghề khác, trong xây dựng có những quy định riêng được lập ra bởi Bộ Xây dựng giúp cơ quan có thẩm quyền từng địa phương có thể theo dõi và quản lý các công trình tại mỗi nơi. Vậy những quy định chiều cao xây dựng nhà ở hiện nay là gì? Hãy đọc bài viết dưới đây nhé!

Chiều cao xây dựng nhà ở là gì?

Chiều cao xây dựng nhà ở là giới hạn về chiều cao của một ngôi nhà được xây dựng. Đặc biệt là ở thủ đô và các thành phố, cơ quan có thẩm quyền quản lý rất chặt chẽ vấn đề chiều cao xây dựng. Bên cạnh đó, những khu dân cư đều được quy hoạch chặt chẽ và phải tuân theo các tiêu chuẩn chiều cao riêng. Trong trường hợp, công trình đó vượt mức cho phép có thể bị xử phạt hành chính hoặc yêu cầu phá dỡ.

Hiện nay, quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội, quy định chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng và quy định chiều cao xây dựng nhà ở TPHCM sẽ có sự khác biệt. 

Vì là thủ đô nên quy định chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội rất nghiêm ngặt

Về chiều cao của nhà xây mới

Trong trường hợp nhà ở liền kề không được phép xây dựng quá 6 tầng. Còn đối với nhà ở trong các ngõ, hẻm có chiều rộng mặt tiền dưới 6m và nhà ở liền kề thì không được phép xây dựng cao quá 4 tầng.

Chiều cao của nhà ở liền kề phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt

• Với trường hợp nhà liền kề nằm trong khu vực chưa quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không quá 4 lần của chiều rộng nhà (không kể giàn hoa và phần trang trí). 
• Đối với nhà ở theo một dãy liền kề, nếu cho phép độ cao xây dựng khác nhau thì chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 phải được đồng nhất.

Với nhà ở liền kề thiết kế có sân vườn

• Chiều cao không được phép lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy định chung của quy hoạch chi tiết.
• Đối với các tuyến đường hoặc tuyến phố mà có chiều rộng trên 12m thì chiều cao của ngôi nhà liền kề sẽ được hạn chế theo góc vát 450 và chiều cao mặt tiền ngôi nhà sẽ bằng với chiều rộng đường.
• Với những tuyến đường hay tuyến phố mà chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, thì chiều cao của nhà ở liền kề không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 nhưng không lớn hơn chiều rộng đường.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở

Quy định chiều cao xây dựng theo quy hoạch

• Trường hợp nhà ở liền kề nằm trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần của chiều rộng nhà (không kể giàn hoa và phần trang trí).
• Đối với các tuyến đường hay tuyến phố mà có chiều rộng lớn hơn 12m thì chiều cao của nhà ở liền kề phải được hạn chế theo góc vát 450 nhưng chiều cao mặt tiền của căn nhà phải bằng chiều rộng đường.
• Với những tuyến đường hay tuyến phố mà chiều rộng nhỏ hơn hoặc bằng 12m, chiều cao của nhà ở liền kề không được cao hơn giao điểm giữa đường với góc vát 450 nhưng không lớn hơn chiều rộng đường.

Quy định chiều cao xây dựng theo kích thước lô đất

Tầng tum là tầng trên cùng của 1 ngôi nhà

• Lô đất có diện tích 30m2 – 40m2, chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m. Được phép xây dựng không quá 4 tầng và 1 tum (tức là tổng chiều cao của nhà sau khi xây dựng không được lớn hơn 16m).
• Lô đất có tổng diện tích từ 40m2 – 50m2 với chiều rộng mặt tiền trên 3m – 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng và 1 tum. Bên cạnh đó, công trình sẽ được xây dựng thêm mái chống nóng nhưng tổng chiều cao của nhà sau khi xây dựng không lớn hơn 20m.
• Lô đất có tổng diện tích trên 50m2 với chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng trên 5m hoặc công trình hai bên tuyến đường thuộc khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được phép xây dựng 6 tầng. Tuy nhiên, tổng chiều cao của công trình sau xây dựng không lớn hơn 24m.

Tùy thuộc vào vị trí và kích thước của từng lô đất mà chiều cao của nhà ở liền kề có thể được thiết kế theo quy định sau đây:

• Lô đất có diện tích 30m2 – 40m2

Có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, được phép xây dựng không quá 4 tầng và 1 tum (tổng chiều cao dưới 16m).

• Lô đất có diện tích từ 40m2 – 50m2

Có chiều rộng của mặt tiền trên 3m và dưới 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m thì được phép xây dựng không quá 5 tầng và 1 tum hoặc có mái chống nóng (tổng chiều cao của nhà nhỏ hơn 20m).

• Lô đất có diện tích trên 50m2

Chiều rộng mặt tiền trên 8m, chiều dài so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hay công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển thì được xây nhà 6 tầng.

Trường hợp nhà liền kề có khoảng lùi thì cho phép tăng chiều cao công trình theo chiều cao tối đa được duyệt trong quy hoạch xây dựng, quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực.

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở dân dụng riêng lẻ

• Theo quy định chiều cao xây dựng nhà ở trung bình mỗi tầng là 3m và được tính từ mặt sàn dưới lên mặt sàn trên.
• Chiều cao giữa các tầng tính từ tầng 2 trở lên tối đa là 3.4m.
• Chiều cao sàn tối đa là 3.5m, được tính từ độ cao vỉa hè cho đến đáy ban công và sê nô đối với trường hợp ban công nhô ra khỏi ranh lộ giới.
• Chiều cao sàn tối đa 3.8m.
• Khi đường lộ giới dưới 3.5m thì chỉ cho phép xác định chiều cao ngôi nhà theo thước lỗ ban, được tính từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) cho đến sàn lầu 1 (tầng 2) và không được làm tầng lửng.
• Đối với đường lộ giới từ 3.5m – 20m thì chiều cao sàn tối đa là 5.8m và được phép bố trí lửng. Tổng chiều cao từ sàn trệt (tầng 1) đến lầu 1 (tầng 2) tối đa là 5.8m.
• Đối với đường lộ giới từ 20m trở lên thì chiều cao sàn tối đa là 7m và sẽ được phép bố trí lửng với tổng chiều cao từ sàn trệt (tầng 1) đến lầu 1 (tầng 2) tối đa là 7m.

Mỗi khu vực sẽ có những quy định chiều cao xây nhà riêng

Quy định chiều cao tầng trệt nhà phố

Tổng chiều cao của ngôi nhà, chiều cao các tầng và số tầng sẽ phụ thuộc vào quy hoạch chung của từng khu vực. Trong đó, chiều cao tầng trệt được tính từ nền nhà tầng 1 đến sàn tầng kế tiếp. Trong trường hợp, bạn xây nhà 1 tầng thì chiều cao tầng trệt sẽ được tính từ sàn tầng 1 đến đỉnh của mái nhà. Cụ thể hơn sẽ như sau:

• Chiều rộng lộ giới lớn hơn 20m: Chiều cao tầng trệt tối đa là 7m.
• Chiều rộng lộ giới từ 7m – 12m thì chiều cao tầng trệt theo quy định tối đa là 5.8m.
• Chiều rộng lộ giới dưới 3,5m thì chiều cao tầng trệt tối đa theo quy định là 3.8m.
• Theo các chuyên gia thiết kế nhà chia sẻ thì chiều cao lý tưởng nhất cho tầng trệt này là từ 3.6m – 5m.

Một số lưu ý về chiều cao xây dựng hiện tại cho nhà ở dân dụng

• Quy định về chiều cao tầng phụ thuộc vào quy hoạch của từng nơi. Ngoài ra, những quy định này còn phụ thuộc vào điều kiện thời tiết, khí hậu từng vùng miền.
• Chiều cao tầng còn phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì và bảo dưỡng.

Hy vọng bài viết mà Tín Trường Thành cung cấp có thể giúp ích cho bạn. Nếu có nhu cầu về thiết kế và xây dựng, hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ thông tin cần thiết nhé!